マンション住み替えは賃貸に出すのがベスト！鍵を握るのは管理会社

「転勤のため自宅マンションを賃貸に出したいが、賃貸経験がないため勘所がない。」

「自宅を住み替えて家賃収入を得たいと思っているものの、自分にできるか分からない……。」

購入したマンションを自宅として活用していた方にとっては、「賃貸に出す」という観点で考えた経験がない方がほとんとでしょう。

ですが、ライフステージの変化や転勤などの事情で、「もしかしたら、賃貸に出すという選択肢もあるのではないか」とお考えの方もいるはずです。

結論としては、住み替えで自宅が空くのであれば、賃貸に出すメリットは非常に大きいです。

本記事では住み替えのタイミングに差しかかかっている方に向けて、賃貸に出すメリットを以下4点で明確に示します。

ここまでお読み頂ければ「数年に渡って住む予定がなく、ただし自宅を残したい場合」は、賃貸に出すことが最適解とご理解いただけるはずです。

ただし、賃貸に出すことは‟事業経営”となるため、不動産事業の経営ノウハウも知る必要があります。

でないと、半端な知識で不動産賃貸業に足を踏み入れてしまい、予想外のトラブルや支出に見舞われてしまうからです。

下手をすると悪徳業者のトラブルに巻き込まれてしまい、本業の会社員の活動にも支障を来たしかねません。

そこで、本記事の後半では、マンションの住み替えで賃貸を検討している方が、必ず踏まえるべきポイントを紹介します。

基本的には賃貸に出すことはメリットが大きいですが、注意すべきポイントを踏まえないとデメリットが生じることもるからです。

最後までお読みいただければ、賃貸に出すための動きについて、ある程度具体的にイメージがつくはずです。

自宅を所有しながらも、多くのメリットが得られる賃貸オーナーに向けて、当記事でノウハウを学んでいただければ幸いです。

1.マンション住み替えで「賃貸に出す」ことがおススメの4つの理由

はじめに、マンションを住み替えで賃貸に出すことで得られるメリットやおススメの理由を、以下4点で解説します。

• 労力がかからず家賃収入が得られる

• インフレリスクに強い資産として残る

• 節税効果が得られる

• 室内の劣化を防げる

ケースを出しながら紹介していくので、読みながら賃貸に出すリアリティを高めて頂ければ幸いです。

1-1.労力がかからず家賃収入が得られる

マンションを貸し出す最大のメリットとしては、オーナーがパワーを割かずとも、毎月の家賃収入を得られることが挙げられます。

入居者が決まり毎月安定的に家賃を振り込んでさえくれれば、あとはほぼ自動で毎月の収入源となるからです。

例えば空室であれば何も収入がないのに比べて、毎月10万円の家賃収入が得られる場合、貸し出した場合は年間120万円の収入が得られることになります。

【家賃収入の累積メリットイメージ】

※実際は上記から管理費や税金などの必要経費を引いた額が利益となる

なお、収入が得られる一般的な副業は、会社員として働きながら、副業の業務もこなす必要があります。
例えば代表的な副業では、具体的に以下のような業務が発生します。

【副業に関する業務の具体例】

• 株式やFXの投資･･････日々、相場やチャートをチェックをして売買をする

• ライターやデザイナー･･････クライアントからの依頼に対して納品物を制作する

• ECサイト通販･･････サイト制作・運用を行いながら注文対応をする
  

そのため、副業は身体的・時間的な負担になりやすいというネックが一般的です。

一方、マンションの賃貸は入居者が決まれば、ほぼ「放置」状態で、毎月の家賃収入が入ることになります。いわゆる「不労所得」と呼ばれるお金を手にできるのです。

副業のなかでも、オーナーがパワーを割かずに家賃収入が得られることは、賃貸に出す大きなメリットといえるでしょう。

1-2.インフレリスクに強い資産として残る

賃貸に出すことでマンションオーナーの立場を維持すれば、インフレなど景気変動に強い資産を持ち続けられることもメリットです。

例えばマンション売却をしてしまうと、一時的なキャッシュは増えますが、バランスシート的には資産には何も残りません。

具体的に、売却した方からは「売却直後は喜んだものの、1年もすると資産がなくなった不安感が強くなった」との声も聞かれます。

不動産を所有したままであれば、資産があることで以下のようなメリットが得られます。

特に、今後銀行からの融資を受ける予定がある方は、不動産所有のメリットが大きいはずです。

物件オーナーとしての立場を続けることで、融資を受ける際にも、自宅マンションは「資産」として活用できるからです。

一般的に融資を審査する金融機関は、現物のキャッシュよりも将来的な資産価値を重視する傾向があります。
そのため、マンション売却によるキャッシュ増よりも、保有したままの資産価値を高く評価する可能性があるのです。

さらに物価やインフレの傾向に強いといわれる現物の不動産を所持し続けることは、人生設計に置いても強い武器となることでしょう。

1-3.節税効果が得られる

オーナーとして物件を所持し続けることで、毎年の節税効果が期待できることもメリットです。

いわゆる「減価償却」という現象で、減価償却費により会計上は赤字となるものの、現金は減らずに手元に残るケースがあるからです。

また、ローン利子や管理費などを経費として計上することで、税金の対象外とすることもできます。

このような、不動産所得の経費や損失（赤字）は、黒字の他の所得（事業所得や給与所得）から差し引ける「総益通算」という会計制度が適用されます。

そのため、税金の対象となる額を減らせる効果があるのです。

以下はあくまで簡易なシミュレーションですが、一例を紹介します。

【不動産所持による1年間の節税イメージ】

※年収800万円で所得税率20％の方を対象

※物件は3,000万円の償却期間4年で、年間経費を300万円と想定

減価償却費は実際に支出しているわけではないため、手元に現金を残し、なおかつマンションという現物資産を保有しながら節税できる点はメリットでしょう。

ただし、減価償却による節税効果は、あくまでも副次的なメリットです。

節税目的のみで利益が乏しいマンションを保有すると、純粋な赤字が発生し、キャッシュアウトしてしまうリスクには注意してください。

1-4.室内の劣化を防げる

マンションを空室のままにするよりも、誰かが住むことで室内の劣化を防げるのも、中長期目線での重要なメリットです。

なぜなら､室内に空気が循環しなかったり設備を使わずに放置したりすることで、室内の劣化は急速に進んでいくからです。

そのため、数年の転勤から戻ってくると、想像以上に部屋が劣化しているケースも珍しくありません。

その点、賃貸に出していることで、以下のような室内劣化を防げるメリットがあります。

その他、賃貸人がいることで、小まめに床やベランダを掃除してくれるため、日常的な劣化をいでもらえる効果があるでしょう。

2.賃貸に出す際のデメリット3つ｜ただしいずれも解消できる

マンションを賃貸に出すことは、注意点すべき点もあります。

賃貸業は経営でもあるので、リスクが発生する代表的なケースをまずは知っておきましょう。

• 管理業務にパワーが必要になる

• 想定外の支出が必要になることがある

• 入居者がいる間は自分で使えない

ただし、誰しも当てはまるデメリットというわけではなく、あくまで「注意点」に過ぎません。

本章では、注意すれば避けられるコツも含めてお伝えします。

2-1.管理業務にパワーが必要になる

賃貸管理とは、賃貸借契約に基づいて入居者や物件を適切に管理することになるため、それなりの時間や労力は発生します。

自分のマンションを賃貸に出す場合、賃貸管理に不慣れな方も多いはずなので、事前にどのような作業があるのかを把握しておく必要があります。

でないと、メリット以上に「思っていた以上に手間がかかった」という不満につながってしまうからです。

例えば、管理業務にはざっと次のような業務があります。

これらの業務を賃貸事業に慣れていない方、しかも、転勤などで自宅を賃貸に出す普通の会社員がスムーズに行うのは大変です。

ただし、以下のような方法でこのデメリットは解消できます。

室内の管理だけであれば、近隣の知り合いでも良いかもしれませんが、実際は賃料の催促や設備の故障対応など、管理業務は多岐に渡ります。

従って、トラブルを防ぐスムーズな管理をするためには、プロの管理会社に委託することがおすすめです。

一般的に管理会社への委託費は家賃の3～5％程度が相場なので、10万円の家賃の場合は5千円で、上記の専門的な業務を任せられます。
管理会社への委託前提で管理業務を組み立てることで、オーナー自身の負担は最小限に済ませられるでしょう。

2-2.想定外の支出が必要になることがある

マンションを貸し出す際に、想像していた以上の費用が発生してしまうケースも注意が必要です。

単に「賃料が入るから」という理由で貸し出してしまうと、賃料よりもオーナー負担の支出が多くなってしまい、赤字になってしまうリスクがあるからです。

前提として、自己保有の分譲マンションを貸し出す以上、設備や建具の修繕はオーナーが負担しなければなりません。

例えば、オーナー負担の例には以下のようなものがあります。

こちらもデメリットというよりは、事前に見積もっておけば「想定外」にはならないはずです。

具体的には、以下のような方法でこのデメリットは解消できます。

賃貸業は、支出よりも収入が少しでも多ければ、年月経過に応じた金銭メリットが蓄積されます。

多くの場合、事前に支出を見積もって、賃料の額が上回るようであれば、デメリットにはならないでしょう。

2-3.入居者がいる間は自分で使えない

当然のことですが、賃貸人が入居している間は、いくら自身の所有物件であっても自分では使うことはできません。

特に短期間の単身赴任などで、その後すぐに自宅に戻りたいという状況であれば、自分が戻りたい時に戻れないことはデメリットになってしまいます。

特に日本では、オーナーよりも賃貸人の権利を優先している傾向があります。
いくら所有権を持っていても「自分の物件だし、住みたいから賃貸を解消して欲しい」のような、オーナー側の一方的な要望は通りにくいと認識しておいてください。

少なくとも、短期間後に自分で住む可能性がある場合は、マンションを貸し出すことは慎重にあるべきでしょう。

従って、デメリットというより「数年間は住む予定がない」場合にのみ、マンションを賃貸に出すことを推奨します。

3.マンションを賃貸に出すことがおすすめできないケースもある

ここまでマンションを賃貸に出すメリットや注意点をお伝えしてきました。

さまざまな観点があったので「結局自分のケースでは、貸してもいいのか？」とまだ迷われる方もいたのではないでしょうか。

大きな決め事でもあるので、さらに詳しくリサーチをして判断したいものの、仕事をしながらそんな時間は捻出できないとお困りの方もいるかもしれません。

そこであらためて、マンションを賃貸に出すべきではない基準を以下に整理してみます。

上記は、やや極端な例示かもしれません。
あくまで自身の状況を確認していただき、「どのようなことをさらに調べる必要があるのか」の指針にしていただければ幸いです。

ただ、よほど賃貸付けに苦戦しそうな物件でない限り、空室にしておくよりは賃料が入るメリットが上回るケースが大半です。

良い管理会社が見つかれば、物件をきれいに保ってくれる上に、賃貸募集も依頼できるので、オーナーは安心して仕事に専念できるでしょう。

また、今回の記事は賃貸がメインですが、もし他の物件購入や他の大型投資を考えている際には、売却する選択肢も忘れてはなりません。

売却が向いている主なケースを以下にまとめました。

総じて、売却は大きなキャッシュが手にはいることがメリットです。従って今の持ち物件に「もう住む可能性は低い」場合は、売却メリットが出やすいといえるでしょう。

4.マンションを賃貸に出す前に必須で行う3つのポイント

ここからは「自分のマンションは貸した方がメリットが大きそうだ」と思われた方に、より確実にメリットを得る実践的なポイントを以下3点で説明します。

• 賃貸に出した時の収支シミュレーションを行う

• 住宅ローン返済中なら必ず銀行に相談する

• 管理会社選びは慎重に行う

具体的に説明していきますので、ぜひ参考にしてください。

4-1.賃貸に出した時の収支シミュレーションを行う

まずはマンションを貸し出すことで、いくら儲かるのか（そもそも儲けが出るのか）をシミュレーションする必要があります。

「不労所得」との言葉に魅かれたものの、もしキャッシュフローがマイナスになる場合は、マンションを貸し出すことで不足する資金を、どこかから捻出する必要が出てしまうからです。

マンション賃貸も一般的なビジネスと同様、「収益（売上） – 費用（経費） ＝ 利益」という仕組み自体は変わりません。

その前提を踏まえ、賃貸に出す場合、月間で発生する収入と支出の内訳は、次のとおりです。

毎月の家賃や礼金・更新料から、マンションを所有することでかかる費用・マンションを貸し出すことでかかる費用の双方を差し引いた差分が「利益」です。

税金や保険料は年に1回の支出となるため、年間の支出額をもとに、収支がマイナスとならないかどうかを事前にチェックしましょう。

4-2.住宅ローン返済中なら必ず銀行に相談する

賃貸に出す前提条件として、住宅ローンを利用してまだ返済途中の場合は、基本的に他人へ貸し出せないことは覚えておきましょう。

住宅ローンは、「ローン契約者が住むための住宅の購入」を目的とした融資です。

賃貸に出してしまうと、ローン契約者以外が居住することとなり、住宅ローン契約に違反してしまうからです。

ただし長期転勤や転職などの事情があり、マンションを貸したい場合は、相談に乗ってくれる金融機関もあります。

また必要に応じて、賃貸経営に利用できる賃貸物件用の融資（投資用ローン）に切り替えるなどの対応も考えられます。

くれぐれも金融機関に内緒にして「こっそりと賃貸に出す」ことだけは避けてください。

もし住宅ローン返済中の分譲マンションを貸し出していることが金融機関に伝わると、違約金・ローン残債の一括返済が求められるため、事前に相談するようにしましょう。

4-3.管理会社選びは慎重に行う

管理会社選びは長い目で見て影響が大きいため、賃貸に出す前にしっかりと選定をすべきです。

転勤などの事情で自身で管理出来ない場合は、物件の賃貸管理は管理会社にお願いすることになります。

管理がルーズな会社を選んでしまうと、賃貸トラブルや長期に及ぶ空室などが起こってしまい、結局オーナーの労力を割かなくてはなるからです。

管理会社選びにあたっては、以下のようなチェックポイントを確認してください。

上記はあくまで一例です。

実際は複数社とやり取りしながら、ご自身の物件にフィットする管理会社を選ぶのがおすすめです。

ですが、何社ものWEBサイトをチェックしたり、問い合わせをしたりする時間がないという事情もあるかもしれません。

そんな際は、管理会社に一括でアプローチできるサービスを使うことが推奨されます。

チャットのナビゲーションに沿って回答するだけで、ご自身の条件やマンション相場を客観的に確認できるため、ぜひトライアル的に試してみてはいかがでしょうか？

※「いざ貸す」はオーナー向けの完全無料で利用できるサービスです

5.マンションを賃貸に出すまでの4つのステップ

本章では、実際に「住み替え後にマンションを賃貸に出したい！」と思った方に向けて、簡単なステップを紹介します。

本格的に検討を進めるべきかどうかを、実際のアクションをイメージしながら考えていただければ幸いです。

大まかにマンションを賃貸に出すのは、以下の4ステップです。

上記でお分かりの通り「入居者がすぐに決まるかどうか」というステップ3の期間によって、トータルの必要期間が変動します。

一般的なケースとしては、「入居してほしい時期より2ｰ3ヶ月前に動き出す」を一つの目安としてください。

6.賃貸は「管理会社選び」が成否を分ける！

これまでマンションを賃貸に出す際のポイントを紹介してきましたが、中長期的に重要となるのが「管理会社選び」です。

なぜなら「賃貸に出したい」と思っているのに、募集をかける管理会社の動きが悪いと、いつまでたっても空室の状態が続いてしまうからです。

また、たとえ賃貸人が決まったとしても、きちんと賃貸人の審査をしない管理会社では、信用力が低い方が大事なマイホームに住むことになってしまいます。

これでは、賃貸人が室内を荒らしてしまう、近隣住民とトラブルを起こす、などのリスクを抱えてしまいます。

ただし、初めて賃貸に出す方は、何をチェックしたらいいか分からないという方も多いでしょう。

また世の中に数多く存在する管理会社のWEBサイトをいちいち確認しにいく手間も発生します。

だからといって、近所にある管理会社1社に決め打ちで依頼すると、前述のようなリスクも抱えてしまいます。

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7.まとめ

今回は、住み替えにあたって賃貸に出すメリットや注意点を解説しました。

あらためて当記事のポイントをまとめます。

◎マンション住み替えで「賃貸に出す」ことがおススメの4つの理由

• 労力がかからず家賃収入が得られる

• インフレリスクに強い資産として残る

• 節税効果が得られる

• 室内の劣化を防げる

◎賃貸に出す際のデメリット3つ｜ただしいずれも解消できる

• 管理業務にパワーが必要になる

• 想定外の支出が必要になることがある

• 入居者がいる間は自分で使えない

◎マンションを賃貸に出すことがおすすめできないケースもあるので注意が必要

◎マンションを賃貸に出す前に必須で行う3つのポイント

• 賃貸に出した時の収支シミュレーションを行う

• 住宅ローン返済中なら必ず銀行に相談する

• 管理会社選びは慎重に行う

◎5.マンションを賃貸に出すまでの4つのステップ

1. 仲介の不動産屋を決める（※管理会社と別会社を探す場合）

2. 募集条件を決める

3. 募集をスタートする

4. 賃貸契約を行う

◎賃貸は「管理会社選び」が成否を分ける！必ず複数の会社を比較して決めましょう

本文でもたびたび触れましたが、住み替えで自宅が空くのであれば、賃貸に出すことで「不労所得」が得られるメリットがあります。

他にもメリットが多いですが、それらを得るためには「管理会社選び」が成否を分けるポイントとなります。

良い管理会社が見つかれば、自宅の賃貸だけではなく、今後の不動産売買や賃貸経営の心強いパートナーになってくれるはずです。

ぜひ短期的な視点で賃貸を決めるのではなく、中長期的な視点で専門家である管理会社とのお付き合いも含めて、賃貸オーナーへの道を踏み出していただければ幸いです。