マンション住み替え完全ガイド｜手順・費用・おすすめな人まで解説

「マンションの住み替えを検討しているけれど、具体的に何から始めればいいのかわからない」

「そもそも自分はマンションの住み替えをしても大丈夫なのだろうか」

このような疑問をお持ちではありませんか？

マンションの住み替えは、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に考える必要があるため、「手続きが多くて複雑そう」と感じる方も多いかもしれません。

しかし、基本的な流れを理解しておけば、決して難しいものではありません。

マンションの住み替えは住宅ローンが残っていても可能ですし、住み替えをすることでより快適な住環境を実現できることも期待できます。

ただし、マンションの住み替えには資金計画やスケジュールの調整など、事前に準備しておくべきことや注意すべきポイントもあります。

何も知識がないまま住み替えを進めてしまうと、売却が長引いたり、資金計画に無理が出てしまう可能性があるからです。

そこでこの記事では、マンションの住み替えに興味をお持ちの方に向けて、

・マンション住み替えの基本的な流れ

・住み替えの方法（売り先行・買い先行・同時進行）

・住み替えにかかる費用の目安

・住み替えに失敗しないための注意点

などを、具体例を交えながらわかりやすく解説します。

「もし自分がマンションを住み替えるとしたら、どのような流れになるのか」

「どのくらいの費用や期間がかかるのか」

といった点をイメージしながら読み進めていただける内容になっていますので、マンション住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

1.マンション住み替えの流れ【基本的な5STEP】

マンションの住み替えは、現在の住まいを売却しながら新しい住まいを購入するケースが多いため、通常の売却や購入よりも流れが複雑に感じられることがあります。

しかし、基本的な流れは意外とシンプルで、これさえ理解しておけば住み替えの計画をスムーズに進められます。

ここでは、マンション住み替えの一般的な流れを、5つのステップに分けて分かりやすく解説します。

1-1.STEP1｜マンションの査定を依頼する

マンションの住み替えを進めるにあたり、まず行うのが現在住んでいるマンションの査定です。

査定とは、不動産会社が周辺の取引事例や市場動向、物件の条件などをもとに「いくらで売却できそうか」の目安を算出することを指します。

マンションの住み替えでは、現在住んでいる物件のおおよその価格を把握しておくことが重要です。

売却価格は、住み替えの予算や新たな住宅ローンの計画に大きく影響するからです。

【マンションの査定方法】

マンションの査定には、簡単な情報をもとに価格の目安を算出する「机上査定」と実際に物件を確認して具体的な価格を算出する「訪問査定」がありますが、まずは机上査定で大まかな相場を把握し、その後必要に応じて訪問査定を依頼する、という流れが一般的です。

なお、不動産会社によって査定価格や提案内容が異なることもあるため、複数の会社に査定を依頼することをおすすめします。

そうすることで、より適正な売却価格の目安を把握しやすくなります。

1-2.STEP2｜ マンションの売却

査定によってマンションのおおよその売却価格が分かったら、次は、実際に売却を進めていきます。

まずは不動産会社と媒介契約を結び、価格を決めたうえでマンションを売り出しましょう。

売却を開始すると、不動産会社が不動産ポータルサイトへの掲載をはじめとする広告活動を行い、購入希望者を探していきます。

また、購入を検討している人が現れた場合には、物件の内覧対応などを行います。

マンションの売却にかかる期間は物件の条件や市場状況によって異なりますが、一般的には3～4か月程度かかるケースが多いとされています。

希望条件に合う買主が見つかれば、売買条件を調整したうえで売買契約へと進みます。

なお、マンションの売却には時間がかかる場合もあるため、売却の状況を見ながら新居探しを並行して進めることも検討するとよいでしょう。

1-3.STEP3｜新しい住まいを探す

マンションの住み替えでは、現在の物件の売却を進めつつ、新しい住まい探しも進めていきます。

住み替えでは、現在のマンションの売却と新居の購入をバランスよく進めることが重要です。

まずは、現在のマンションがどのくらいで売れそうかという査定結果を参考に、無理のない予算を設定しましょう。

そのうえで、希望するエリアや間取り、周辺環境などの条件を整理しながら、新しい住まいを探していきます。

住み替えの場合、売却と購入のタイミングを調整することがポイントになります。

売却が先に決まるケースもあれば、新居が先に見つかるケースもあるため、状況に応じて柔軟に進めることが大切です。

希望条件に合う物件が見つかった場合は、売却の状況も確認しながら購入の申し込みや契約へと進みます。

1-4.STEP4｜ 売却と購入の契約を行う

マンションの売却活動と新居探しを進め、条件が整ったらそれぞれの契約へと進みます。

■マンションの売却

現在のマンションについて購入者が決まり諸々の条件がまとまれば、不動産会社を通じて売買契約を締結します。

売買契約では、売却価格や引き渡し時期、手付金の金額などの条件を確認したうえで契約書を取り交わします。

■新居の購入

新しく購入する住まいについても、購入の申し込み後に契約条件などについて合致すれば、不動産会社を通じて売買契約を結びます。

なお、新居の購入で住宅ローンを利用する場合は、事前審査や本審査などの手続きも必要になります。

そのため、契約のタイミングに合わせてローンの手続きを進めていくことになります。

マンション住み替えでは、売却と購入の契約のタイミングを調整することが重要です。

売却と購入の契約が前後するケースもあるため、不動産会社と相談しながらスケジュールを調整していきましょう。

1-5.STEP5｜ 引き渡し・引っ越し

売却と購入それぞれの契約が完了したら、物件の引き渡しと新居への引っ越しを行います。

まず、現在のマンションの売却では、残代金の受け取りや住宅ローンの完済手続きなどを行ったうえで、買主へ物件を引き渡します。

引き渡しが完了すると、所有権が正式に買主へ移転します。

一方、新しく購入する住まいについては代金の支払いを行い、物件の引き渡しを受けます。?その後、新居へ引っ越しを行い新しい生活がスタートします。

スケジュールによっては仮住まいが必要になるケースもあるため、不動産会社と相談しながら無理のない引っ越し計画を立てるようにしましょう。?

2.マンション住み替えの方法3パターン

マンションの住み替えは、現在の住まいの売却と新居の購入をどのような順番で進めるかによって、3つのパターンに分けられます。

【マンション住み替えの方法】

どの方法を選ぶかによって手続きの進め方やスケジュールが異なり、資金計画やリスクの大きさも変わってきます。そのため、マンション住み替えを成功させるためには、自分の状況や資金計画に合った方法を選ぶことが大切です。

ここでは、マンション住み替えの代表的な3つの方法について、それぞれの特徴を分かりやすく解説します。

2-1.売り先行（先にマンションを売る方法）

売り先行とは、現在住んでいるマンションを先に売却し、その後に新しい住まいを購入する方法です。

売却価格が確定してから新居を探すことができるため、資金計画を立てやすいのが特徴です。

■メリット

・売却価格が確定するため、資金計画を立てやすい

・住宅ローンの残債を整理しやすい

・ダブルローン（住宅ローンの二重負担）を避けやすい

■デメリット

・新居が見つかるまで仮住まいが必要になる可能性がある

・引っ越しが2回になるケース（現在の住まい→仮住まい、仮住まい→新居）がある

・希望するタイミングで新居が見つからないことがある

売り先行には、売却価格が確定するため資金計画を立てやすいというメリットがある反面、新居が見つかるまで仮住まいが必要になる可能性がある、というデメリットもあります。

それらの点を踏まえたうえで、この方法をおすすめするのは下記のような方々です。

住み替えでは、現在のマンションがいくらで売れるかによって資金計画が大きく変わります。

より明確な資金計画に基づき新居探しをしたい方は、売り先行型での住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。

2-2.買い先行（先に新居を購入する方法）

買い先行とは、新しい住まいを先に購入し、その後に現在のマンションを売却する方法です。新居探しに時間をかけることができるため、条件に合った物件を見つけやすいのが特徴です。

■メリット

・時間をかけて新居を探すことができる

・仮住まいを用意する必要がない

・引っ越しが1回で済むケースが多い

■デメリット

・現在のマンションが売れるまで住宅ローンが二重になる可能性がある

・売却価格によって資金計画が変わることがある

・住宅ローンの負担を軽くするため、売却を急ぐ必要が出る場合がある

買い先行には、時間をかけて新居を探せるというメリットがある反面、現在のマンションが売れるまで住宅ローンの負担が大きくなる可能性があるというデメリットもあります。

それらの点をを踏まえたうえで、この方法をおすすめするのは下記のよう方々です。

住まいは、家族の生活の基盤となる場所です。だからこそ、条件に合う物件をじっくり選びたいと考える方も多いでしょう。

理想の住まいを優先したい場合には、買い先行での住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。

2-3.同時進行（売却と購入を同時に進める方法）

同時進行とは、現在のマンションの売却と新居の購入を同時に進める方法です。売却と購入のタイミングを調整しながら進めることで、スムーズな住み替えを目指します。

■メリット

・仮住まいが不要になる可能性が高い

・引っ越しが1回で済むことが多い

・スムーズに住み替えを進めやすい

■デメリット

・売却と購入のスケジュール調整が難しい

・タイミングが合わない場合がある

・売却や購入のタイミングを合わせるため、手続きを急ぐ必要が出ることがある

同時進行には、売却と購入をスムーズに進められるメリットがある反面、スケジュール調整が難しい、というデメリットもあります。

それらの点を踏まえたうえで、この方法をおすすめするのは下記のような方々です。

売却と購入のタイミングをうまく調整できれば、仮住まいを用意する必要がなく、スムーズに住み替えを進められる可能性があります。

不動産会社と相談しながら、状況に応じて同時進行で進める方法を検討してみるのもよいでしょう。

3.マンションの住み替えが向いている人

マンションの住み替えは、すべての人に必要なわけではありません。しかし、現在の住まいの状況やライフステージの変化、資金状況によっては、住み替えを検討することでより快適な住環境を実現できるケースもあります。

ここでは、マンション住み替えが向いている人の代表的な特徴を紹介します。ご自身の状況と照らし合わせながら、住み替えを検討するべきかどうかの参考にしてみてください。

3-1.今のマンションが高く売れる可能性がある

マンションの価格は、不動産市場の動向やエリアの人気などによって大きく変動します。現在のマンションが比較的高く売れる可能性がある場合は、住み替えを検討する良いタイミングといえるでしょう。

公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、首都圏における中古マンションの成約価格は12年連続で上昇しています。

※価格の単位（万円）

※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」をもとに作成

2024年における成約価格の平均は4,890万円（前年比6.9％上昇）となっており、中古マンション市場は依然として堅調な状況です。

例えば、駅に近い立地のマンションや人気エリアの物件の場合、築年数がある程度経過していても購入希望者が見つかりやすく、比較的スムーズに売却できる可能性があります。

現在のマンションの資産価値が高い状態であれば、売却によってまとまった資金を確保することが可能です。その資金を新居の購入資金に充てれば、より希望条件に合う住まいへ住み替えやすくなるでしょう。

「うちのマンション、もしかしたら高く売れる可能性があるかも？」と感じた方は、不動産会社に査定を依頼し、現在のマンションがどのくらいの価格で売れそうなのかを確認してみてはいかがでしょうか。

3-2.将来の資産価値の低下を見据えて売却を検討している

マンションの資産価値は、築年数の経過や周辺環境の変化などによって徐々に変化します。そのため、将来的な資産価値の低下を見据えて早めに売却を検討する、というのも選択肢の一つです。

例えば、マンションの資産価値は次のような要因によって下がる可能性があります。

もちろん、すべてのマンションが必ず値下がりするわけではありません。

しかし、築年数が進むほど資産価値が徐々に下がっていくケースも多いため、「売却を検討するなら早い方が有利になる可能性がある」という点は理解しておきたいところです。

現在のマンションの資産価値を把握するためにも、まずは不動産会社に査定を依頼し、今どのくらいの価格で売却できそうなのかを確認してみるとよいでしょう。

3-3.住宅ローンの返済計画に余裕がある

マンションの住み替えを検討する際には、現在の住宅ローンの状況も重要なポイントになります。住宅ローンの返済計画に余裕がある場合は、住み替えを進めやすい状況といえるでしょう。

例えば、次のようなケースでは住み替えを検討しやすいと考えられます。

現在の住宅ローンの負担が比較的軽い場合は、住み替えに伴う資金計画を立てやすくなります。売却によって得られる資金を新居の購入資金に充てることで、無理のない形で住み替えを進められる可能性もあるでしょう。

まずは現在の住宅ローンの残高や毎月の返済額を確認し、住み替えが現実的に可能かどうかを検討してみることが大切です。

3-4.家族構成や生活環境が変わった

ライフスタイルの変化によって、現在の住まいが合わなくなることは珍しくありません。

マンションを購入した当時と比べて、家族構成や生活環境が変わった場合も、住み替えを検討するきっかけになります。

例えば、次のようなケースでは選択肢の一つとして住み替えを検討することをおすすめします。

住まいに求める条件は、家族の成長や働き方の変化などによって変わります。

現在の生活スタイルに住まいが合わなくなってきたと感じている場合は、住み替えを検討するタイミングといえるかもしれません。

3-5.より希望条件に合う住まいに住み替えたい

現在のマンションに大きな不満があるわけではなくても、「もっと自分たちの希望に合う住まいに住みたい」と考え、住み替えを検討する人は少なくありません。

住まいに求める条件は、ライフスタイルや価値観によって変わっていくものです。

例えば、次のような理由から住み替えを考えるケースもあります。

現在の住まいと希望条件を改めて整理してみることで、住み替えの必要性やタイミングが見えてくることもあります。

「今より自分たちに合う住まいがあるかもしれない」と感じた場合は、住み替えを一つの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

4.マンション住み替えにかかる費用

マンションの住み替えでは、「現在のマンションの売却」と「新居の購入」、それぞれの場面でさまざまな費用が発生します。

そのため、住み替えを検討する際には、どのような費用がどのくらいかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

【マンション住み替えにかかる費用の目安】

ここでは、マンション住み替えで発生する主な費用について、マンション売却時の費用、新居購入時の費用、引っ越し・仮住まいの費用、の3つに分けてわかりやすく解説します。

4-1.マンション売却時の費用

一般に、マンションを売却する際には売却価格の4～6％程度の費用がかかります。

例えば、4,000万円でマンションを売却した場合、売却にかかる費用はおおよそ160万～240万円程度になるケースが一般的です。

4-2. 新居購入時の費用

新しい住まいを購入する際は、物件価格とは別に、さまざまな費用が発生します。お住いの地域によっても差はありますが、一般的には物件価格の6～10％程度が目安とされています。

例えば、5,000万円のマンションを購入する場合、諸費用はおおよそ300万～500万円程度になります。

4-3.仮住まいが必要な場合の費用

マンションの住み替えでは、売却と購入のタイミングによって、仮住まいが必要になるケースがあります。

その場合、現在住んでいるマンションから仮住まい、仮住まいから新居への引っ越し費用や家賃などの費用も考慮する必要があります。

例えば、仮住まい期間が数か月ある場合、数十万円〜150万円程度の費用が追加でかかるケースもあります。

マンションの住み替えでは、売却と購入の両方で費用が発生するため、合計すると数百万円程度の費用が必要になるケースもあります。

特に、新居の購入費用は物件価格に比例して大きくなるため、現在のマンションがいくらで売却できるのかを把握したうえで資金計画を立てることが大切です。

5.マンション住み替えのリスクと失敗しないための注意点3つ

マンションの住み替えは、住環境を改善できる可能性がある一方で、いくつか注意しておきたいポイントもあります。

例えば、思ったようにマンションが売れなかったり、住宅ローンの負担が一時的に増えたりすると、スケジュールや資金面で想定外の状況が生じるかもしれません。

こうしたリスクを事前に理解しておくことは、住み替えの失敗を回避するうえでとても重要です。

ここでは、マンション住み替えに伴うリスクと注意しておきたいポイントを3つご紹介します。

5-1.売却が長引く可能性がある

マンション住み替えでは、現在の住まいが予定どおりに売却できるとは限りません。売却活動を始めても購入希望者がすぐに見つからず、想定より時間がかかる可能性があります。

マンションの売却期間は、物件の立地や価格、周辺の市場状況などによって大きく変わるからです。

例えば、次のような場合には売却が長引くことがあります。

売却が長引くリスクに備えるには、現在住んでいるマンションの売却を急ぎすぎず、ある程度余裕を持ったスケジュールで住み替え計画を立てることが大切です。

不動産会社と相談しながら、適切な売却価格や販売戦略を検討していくとよいでしょう。

5-2.仮住まいが必要になる可能性がある

マンション住み替えでは、現在の住まいの売却と新居の購入のタイミングが必ずしも一致するとは限りません。状況によっては、一時的に仮住まいが必要になる可能性があります。

例えば、現在のマンションの引き渡し時期が決まっているものの、新居の購入手続きや入居のタイミングが合わない…といった場合は、一度別の住まいに引っ越さざるを得ないでしょう。

このような場合、次のような費用や手間が発生する可能性があります。

特に、売却を先に進める「売り先行」の住み替えでは、仮住まいが必要になるケースも少なくありません。

住み替えのスケジュールを検討する際には、こうした可能性も考慮して計画を立てることが大切です。

5-3.ダブルローンになる可能性がある

マンション住み替えでは、現在のマンションの住宅ローンが残っている場合、新居の住宅ローンと合わせてダブルローン（住宅ローンの二重負担）になる可能性があります。

ダブルローンは家計への負担が大きくなる可能性があるため、住み替えを進める際には無理のない資金計画を立てることが重要です。

売却と購入のタイミングや住宅ローンの条件については、不動産会社や金融機関と相談しながら慎重に検討していくことをおすすめします。

6.マンションの住み替えでは「売却」だけでなく「貸す」という選択肢もある

マンションの住み替えを検討する際、多くの方が「現在のマンションを売却すること」を前提に考えます。しかし、必ずしも希望どおりのタイミングや価格で売却できるとは限りません。

例えば、マンションがなかなか売却できなかったり、想定よりも低い価格でしか売却できない可能性もあるでしょう。そのような場合は無理に売却せず、マンションを賃貸として「貸す」ことを検討してみてはいかがでしょうか。

そこでご紹介したいのが、マンションの管理会社をまとめて比較できるサービス「いざ貸す」です。

ここでは、このサービスのおすすめポイントを3つ、ご紹介します。

6-1.最大6社の管理会社を一括比較できる

マンションを賃貸として貸し出す場合、管理会社によって提案内容や管理条件、家賃の設定などが大きく異なることがあります。そのため、1社だけで判断するのではなく、複数の管理会社を比較したうえで検討することが大切です。

そこでぜひご利用いただきたいのが、「いざ貸す」です。

「いざ貸す」は、マンションを貸したいオーナー様と不動産会社をつなぐ一括比較サービスです。

簡単な質問に回答するだけで、650社以上の提携不動産会社の中から、最大6社を厳選してご紹介します。

マンションの住み替えをお考えの方は、この機会に「いざ貸す」を利用して、管理会社からの提案を比較しながら、賃貸という選択肢について検討してみてはいかがでしょうか。

6-2.信頼できる不動産会社と提携

マンションを賃貸として貸し出す場合、入居者募集や契約手続き、家賃の管理、設備トラブルへの対応など、さまざまな業務が発生します。そのため、安心して任せられる管理会社を選ぶことが重要です。

「いざ貸す」では、厳格な審査を通過した優良な不動産会社と提携しており、信頼できる管理会社を比較しながら検討することができます。

各社の家賃査定や管理内容、サービスの違いなどを見比べれば、自分のマンションに合った管理会社を見つけやすくなります。

マンション賃貸では、管理会社選びがその後の運用に大きく影響します。だからこそ、複数の管理会社を比較しながら慎重に検討することはとても大切です。

6-3.完全無料で利用できる

「いざ貸す」は、完全無料で利用できるサービスです。登録から査定の依頼まで、すべて無料でご利用いただけます。

査定は最短60秒で完了し、インターネットからどこでも簡単に一括査定を依頼できます。そのため、「まずは家賃の目安を知りたい」「賃貸として貸した場合の可能性を知りたい」といった場合でも、気軽に利用することが可能です。

マンションの住み替えをご検討中で、「今住んでいるマンションを賃貸として活用する方法も考えてみたい」と感じている方は、「いざ貸す」を利用して、賃貸として貸し出した場合の可能性を確認してみませんか？

7.まとめ

マンションの住み替えでは、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に考える必要があるため、事前に全体の流れを理解しておくことが大切です。

マンション住み替えの方法は「買い先行」「売り先行」「同時進行」という3つのパターンに分けられますが、それぞれにメリット・デメリットがあるため、資金計画をはじめとする様々な事情を考慮したうえで、ご自身に合った方法を選ぶことが大切です。

【マンション住み替えの方法】

下記に該当する方は、マンションの住み替えを前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

また、マンションの住み替えでは「現在のマンションを売却する」という方法が一般的ですが、状況によっては「賃貸として貸し出す」という選択肢を検討することもできます。

例えば、売却のタイミングが合わない場合や、希望する価格で売却できない場合には、無理に売却せず賃貸として活用することで、資産を有効活用できる可能性もあります。

「いざ貸す」では、持ち家を貸して資産活用したい方へ向けて、無料の査定サービスをご提供しています。

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