【一棟オーナーの実態調査2026】満室なのに、なぜ管理会社を探すのか？賃貸査定1,434件から見る相談のきっかけ

満室なら、管理会社を探す必要はないのでしょうか。

賃貸管理一括査定サービス「いざ貸す」に寄せられた一棟アパート・マンションの査定依頼を集計すると、
満室物件の依頼686件のうち、71.6%が「管理体制の見直し」に関する相談でした。

空室がある物件の依頼では49.2%で、相談の内訳には22.4ポイントの差があります。

全1,434件で最も多かった利用目的は「今の管理会社に不満がある」の24.1%。
管理プランの提案、管理費、管理会社探しなどを含む6項目を
「管理体制の見直し」として整理すると、59.6%を占めました。

いざ貸すには、一棟物件の空室を埋めたいという相談に加え、現在の管理内容を確かめたい、
賃料や管理プランを比較したいという依頼が寄せられています。
本記事では、2025年9月1日〜2026年8月31日の登録データから、
一棟オーナーが管理会社や管理プランを検討するきっかけを見ていきます。

※本調査は、いざ貸すへの査定依頼の傾向を示すものです。全国の一棟オーナー全体の傾向や、
管理会社を探す人の割合を示すものではありません。「管理体制の見直し」の分類は本文で説明します。

今回の調査でわかった3つのこと

満室物件の査定依頼でも、71.6%が「管理体制の見直し」。
空室のある物件の依頼では49.2%でした。

全体で最も多い利用目的は「今の管理会社に不満がある」24.1%。
管理に関する6項目をまとめると855件・59.6%でした。

相談の入口はエリアでも異なる。東京都では「いくらで貸せるのか知りたい」が23.6%で最多。
その他エリアでは「今の管理会社に不満がある」28.0%に続き、「空室なので早く貸したい」が26.5%でした。

調査概要

※集計単位は査定依頼の「件数」です。人数や、重複を除いた建物数を示すものではありません。
入力区分上、一棟アパートと一棟マンションは分けていません。
※また、賃貸開始や管理契約の成否は確認していないため、成約件数・管理会社の変更件数ではありません。
※調査期間中の月別の依頼件数は99〜138件でした。最少は2025年12月の99件、最多は2026年1月の138件で、特定の月に偏った集計ではありません。

満室なのに、なぜ管理会社を探すのか？

空室に関するデータが有効な1,408件を分けると、満室物件の依頼は686件、
空室が1戸以上ある物件の依頼は722件でした。

満室物件の依頼では、「管理体制の見直し」に分類した相談が71.6%。
「賃料・可能性の確認」の23.6%も含め、入居状況とは別に、
管理や賃料について検討している様子が見られます。

※各列の割合は、それぞれの査定依頼件数に対する構成比です。主要3分類のみを掲載しているため、列の合計は100%になりません。利用目的と空室戸数は、それぞれの登録内容に基づいています。

個別の回答項目である「今の管理会社に不満がある」に絞っても、
満室物件の依頼では188件・27.4%、空室がある物件の依頼では157件・21.7%でした。

ここからわかるのは、満室物件についても、管理会社への不満や管理条件の検討をきっかけとした査定依頼があるということです。

満室のとき、みなさんは何をもって「管理がうまくいっている」と判断しているでしょうか。

家賃が予定どおりに振り込まれること。修繕が必要になったとき、納得できる説明があること。
気になることを相談したときに、その後の対応までわかること。こうした日々の積み重ねも、安心して物件を任せるための大切な要素です。

たとえば、入居状況は安定していても、何度も連絡して進捗を確かめたり、
説明の足りない見積もりを自分で調べ直したりしていれば、オーナーの負担は残ります。

編集部としては、「今の管理に、自分の時間や手間がどれくらいかかっているか」も振り返ってみてほしいと考えています。
入居率とあわせて見てみると、今の管理会社に満足している点や、改善してほしい点が、より具体的になるのではないでしょうか。

一棟オーナーが賃貸査定を依頼した理由。最多は「今の管理会社に不満」

全1,434件の利用目的を見ると、最多は「今の管理会社に不満がある」で346件・24.1%。
次いで「いろいろな管理プランを提案してほしい」が247件・17.2%でした。

「いくらで貸せるのか知りたい」と「空室なので早く貸したい」は、ともに229件・16.0%で同率3位です。

上位4項目は計1,051件で、全体の73.3%です。割合は全1,434件に対して算出しています。

管理に関する6項目をまとめると、855件・59.6%

相談の傾向を整理するため、利用目的を次の5つに分類しました。

※「管理体制の見直し」は、本調査で6項目をまとめた分類名です。
※管理会社の変更を決めた依頼だけでなく、新たな管理会社探しや、管理条件を知りたい段階の依頼も含みます。
※また、管理会社への不満の背景に空室対応の問題がある場合や、
退去後の入居者募集も含まれるため、59.6%を「空室とは無関係な相談の割合」と読むことはできません。

自由記述には、費用・募集・対応についての具体的な相談

利用目的だけではわからない相談の内容を、自由記述の例から見てみます。

※自由記述の趣旨を保って要約しています。個別の相談例であり、それぞれの意見が全体に占める割合を示すものではありません。

これらの例には、入居者募集に加え、管理業務の範囲、費用の説明、
日々の連絡や報告など、管理会社を比較する際の具体的な論点が表れています。

現在の委託先への相談だけでなく、これから管理を任せる会社を探す場面でも、
いざ貸すが利用されています。

管理会社への不満を、ひと言で説明するのは難しいものです。

たとえば「連絡が遅い」と感じている場合でも、修繕の返答を待っているのか、
空室募集の進捗がわからないのかによって、求める対応は変わります。

そこで、編集部からおすすめしたいのが、「何を相談したか」「どこで困ったか」
「どう対応してほしかったか」を書き出すことです。

募集の状況が見えないことに困っているなら、問い合わせや内見の動きを定期的に知らせてほしい。
修繕費の説明に納得できないなら、作業内容や金額の内訳を確認したい。
このように整理すると、管理会社に求めることを伝えやすくなります。

これは、今の管理会社に改善を相談するときにも、別の会社の提案を受けるときにも使える準備です。
まずは、いちばん困っていることを一つ、具体的な言葉にしてみてください。

エリアで異なる相談の入口。東京都では賃料の確認が最多

相談の理由は、物件の所在地によっても異なります。

東京都の査定依頼420件では、「いくらで貸せるのか知りたい」が23.6%で最多でした。
一方、その他エリアの321件では、「今の管理会社に不満がある」が28.0%で最多。
「空室なので早く貸したい」も26.5%で、近い割合となっています。

※利用目的のエリア別集計は、上表の4区分を掲載しています。愛知県98件はこの表には含めていません。

※首都圏3県は神奈川県・千葉県・埼玉県、関西は大阪府・兵庫県・京都府を指します。
「その他エリア」は、東京都・首都圏3県・愛知県・関西を除く地域です。

査定依頼が多い都道府県は東京都。上位10道府県で82.1%

物件所在地を都道府県別に見ると、東京都が420件・29.3%で最多でした。
神奈川県163件・11.4%、大阪府129件・9.0%と続き、
上位10道府県の合計は1,177件で全体の82.1%を占めます。

空室がある物件の割合も、地域ごとに異なる

空室データが有効な1,408件で見ると、空室が1戸以上ある物件の依頼は、
東京都で36.4%、その他エリアで69.2%でした。

※この表は「空室がある物件の割合」であり、各地域の平均空室率ではありません。空室データが有効な依頼を集計しているため、利用目的の表とは件数が異なります。

査定依頼の中で見られたこうした違いは、管理会社に相談する際、
物件の所在地や入居状況に合わせて確認事項を整理する手がかりになります。

この地域別の結果を見て、ご自身の物件があるエリアを確認した方も多いのではないでしょうか。

ここから一歩進めて考えたいのが、「自分の物件に近い条件では、どのような募集が行われているか」です。
同じ都道府県でも、最寄り駅や駅からの距離、間取りなど、比較する条件はさらに細かくなります。

賃料が気になっているなら、近隣の似た物件と比べて、今の募集条件をどう評価するのか。
空室が続いているなら、問い合わせが少ないのか、内見後に決まらないのか。
その段階まで確認すると、管理会社との相談も具体的になります。

編集部では、この地域差を、ご自身の物件について質問を深めるきっかけにしていただきたいと考えています。
「この地域ではどうですか？」に加えて、「この物件なら、何を見直しますか？」と聞いてみてはいかがでしょうか。

どのような一棟物件から相談が届いているのか

利用目的の背景として、査定依頼された物件の規模・築年数と空室の状況、
依頼者の年代や所有名義も確認します。

総戸数は「5〜9戸」が最多。中央値は8戸。

戸数の少ない物件では、次の入居者が決まるまでの期間が、一棟全体の家賃収入にも響きます。
それだけに、一部屋ごとの募集の進み方を把握しておきたいところです。

たとえば、退去後の室内確認や修繕の見積もりは、いつ行うのか。
募集を始めるために、オーナー側で決めておくことはあるのか。
募集開始後は、どのタイミングで状況を共有するのか。

こうした段取りを、管理会社とあらかじめ確認しておくと、次に誰が何をするのかが明確になります。

「空室が何戸あるか」とあわせて、「その部屋の募集が今どこまで進んでいるか」も確認する。
小規模な一棟物件を管理するうえで、意識しておきたい視点です。

総戸数は5〜9戸が483件・33.7%で最多でした。
1〜4戸の408件と合わせると891件で、9戸以下が62.1%を占めます。中央値は8戸です。

※上表の合計は1,429件です。総戸数が0と登録された5件は、いずれの区分にも含めていません。

一棟と聞いて想像される規模よりも、小さな物件が中心です。
この規模の違いは、次に見る空室率の見え方にも関係します。

築31年以上の物件が44.2%。新築・建築中の相談も

築年数の中央値は29年、平均は25.7年でした。
最も多い区分は築31〜40年の434件・30.3%。
築41年以上の200件と合わせると、築31年以上は634件・44.2%です。

※築5年以内の211件には、築0〜1年の新築・建築中125件が含まれます。
※既存の物件について管理を検討する依頼も、新しい物件を貸し出す前の依頼も含む集計です。


築年数別に空室の状況を見ると、空室が1戸以上ある物件の割合は築41年以上で
65.7%と最も高く、物件単位の平均空室率も29.4%でした。
最も低いのは築11〜20年の14.8%です。

※築10年以内の32.5%には、募集前の新築・建築中が含まれます。
※この集計の対象は1,393件です。空室データが有効な1,408件のうち、築年数が未回答の15件を除いています。

築年数が経った物件をお持ちなら、設備の交換や修繕に、どこまで費用をかけるべきか迷うこともあるでしょう。

そのとき、管理会社に伝えておきたいのが、これまでの修繕履歴と現在の設備の状態です。
同じ築年数でも、どこを直してきたか、何がそのまま残っているかによって、確認すべきことは変わります。

提案を受ける際には、「この工事は、何を改善するためのものですか？」と目的まで聞いてみてください。
建物や設備を維持するために必要なのか、入居者の不便を解消するためなのか、
募集時の魅力を高めるためなのか。目的がわかれば、費用をかける優先順位も考えやすくなります。

編集部としては、物件の現状を一緒に確かめ、
提案の理由を説明してもらえるかどうかも、管理会社を比較する際に見ておきたいポイントだと考えています。

空室が1戸以上ある物件は51.3%

空室データが有効な1,408件では、満室が686件・48.7%、
空室が1戸以上ある物件が722件・51.3%でした。

※空室率は、各物件の「空室戸数÷総戸数」で算出しています。

各物件の空室率を平均した値は22.7%でした。
※全物件の空室戸数の合計を、総戸数の合計で割った数値とは異なります。

全戸空室145件のうち、74件・51.0%は築0〜1年でした。

物件単位の平均空室率は、総戸数1〜4戸で32.1%、20戸以上で12.2%でした。
戸数が少ないほど、1戸の空室が空室率に直結します。

家族所有や法人所有の物件からの依頼も

所有名義で最も多い回答は「本人所有」の861件・60.0%。
家族所有や法人所有の物件についての査定依頼も寄せられています。

「共有」には依頼者本人を含む場合があるため、
本人所有以外の回答すべてを「本人が所有していない物件」とは扱っていません。

依頼者の年代は「60代後半以上」が最多

依頼者の年代は、60代後半以上が404件・28.2%で最多でした。
50代以上を合わせると950件・66.2%、40代以上では1,261件・87.9%を占めます。

※年齢は20〜99歳を有効とし、範囲外および未記入の18件は「未回答・無効」としています。

この年代別の結果をきっかけに、編集部からもう一つ考えていただきたいのが、
「これから先、自分はどこまで管理に関わっていきたいか」ということです。

今は修繕の確認や管理会社との連絡を自分でできていても、
将来は任せる範囲を広げたい、家族と相談しながら進めたい、という希望が出てくるかもしれません。

その準備として、年齢にかかわらず取り入れたいのが、管理に関する情報の整理です。
契約書や月々の報告書、修繕履歴はどこにあるのか。
何かあったとき、誰に連絡すればよいのか。まずは保管場所や連絡先をまとめておくだけでも、
説明の土台になります。

ご自身が把握しやすく、必要なときには家族にも説明できる管理になっているか。
今後も物件を持ち続けることを考える際に、確認しておきたい点です。

一棟の管理会社を比較するとき、何を確認する？

今回の相談例を踏まえると、管理会社を検討する際には、
管理手数料とあわせて「どこまで、どのように対応してもらえるか」を整理すると、
提案を比較しやすくなります。

以下は調査結果を踏まえた編集部からの確認項目で、調査で測定した成果ではありません。

満室なら、日々の対応や管理費、修繕の進め方など、
今の管理で気になる点を整理できます。
空室があるなら、募集の進め方や報告内容もあわせて相談できます。

これから建つ物件では、想定賃料と管理プランを並べて検討することが出発点になります。

今の管理で気になることを、一つ言葉にしてみよう

今回の調査を通じて、編集部があらためて考えたのは、
一棟物件の管理には、入居状況に加えて確かめたいことがいくつもあるということです。

費用に納得できているか。募集の状況が見えているか。修繕の相談がしやすいか。
自分にとって大切なポイントは、物件の状況や、どこまで管理を任せたいかによっても変わります。

この記事を読んで気になることが見つかった方は、まず一つ、今の管理会社に聞きたいことを書き出してみてください。
そして、次の報告や打ち合わせの際に、具体的に相談してみましょう。

ほかの管理会社の提案を受ける場合も、同じ物件情報と希望を伝えることで、対応の違いを比べやすくなります。
その過程で、今の管理会社のよさを再確認できることもあるはずです。

自分が何を求めていて、なぜその会社に任せるのかを説明できること。
納得して管理を任せるためのきっかけとして、今回の調査を役立てていただければと思います。

一棟アパート・マンションの管理会社探しにも、いざ貸す

いざ貸すは、一棟アパート・マンションの賃料や管理プランを検討したい方が、
物件の条件に合う不動産会社へ無料で査定を依頼し、提案を比較できるサービスです。

「今の管理会社の対応が気になる」「管理費と業務内容を比較したい」
「空室の募集方法や適切な賃料を相談したい」。

こうした相談のきっかけを、依頼時に具体的に伝えると、その後の提案を検討する材料になります。

まずは現在の管理内容と気になっていることを書き出し、
物件に合う管理会社や管理プランを確かめてみてください。

一棟アパート・マンションに加え、分譲マンションや戸建ての査定にも対応しています。

データの見方・引用について

※本調査は、サービスへ査定を依頼した物件についての登録データを対象としています。
全国の一棟オーナーや賃貸物件を無作為に抽出した調査ではありません。

※利用目的は単一選択です。回答した項目以外の悩みや背景がないことを意味しません。
「相続・老後の備え」1.7%も、相続経験のある依頼者の割合ではありません。

※割合は原則として各表に示した件数を分母に算出し、
小数第2位を四捨五入して小数第1位まで表示しています。合計が100%にならない場合があります。

※管理体制の見直しなどの分類は、回答された利用目的を本調査で整理したものです。
管理会社の変更や収益改善が実現した割合ではありません。

データを引用する際は、

出典として いざ貸す（株式会社エイムプレイス）「一棟アパート・マンションのオーナー実態調査2026」 と記載し、本記事へのリンクを添えてください。

数値とあわせて、調査期間（2025年9月1日〜2026年8月31日）・対象（査定依頼1,434件）・該当する集計の分母も明示してください。