実家を処分する選択肢5つと売却する時の全手順を解説

「実家はどのような方法で処分すべき？」

「費用を抑えながら、スムーズに処分できる進め方は？」

実家を手放したいけれど、何から手をつけたら良いかわからず、悩んでいらっしゃるのではないでしょうか。

結論、最終的に手元により多くのお金を残すためにも、下記の流れで実家の処分を進めましょう。

まず、売却による処分を目指すのが一般的です。難しければ買取、解体…と次の処分方法を検討していくことになります。

そして実際の処分時には、基本的に全てを不動産会社や業者任せにすることはできません。

自身で行うべき細かな手続きを、一つひとつ手を付けていかなければ実家を処分できないのです。

そこで本記事では、処分ができる全ての選択肢、売却時の全手順を細かく解説していきます。

最後まで読めば、必要な費用や失敗を避けるためのポイントまで網羅的にわかりますので、ぜひご覧ください。

1.実家を処分するまでの全体像

実家を処分するまでの全体像は、以下のとおりです。

はじめに、実家を処分できる状態を作るために必須な手続きを行います。

その後、手元にできるだけお金を残せる可能性をあげるため、上から順番に進めていくのが基本です。

スムーズに処分できることが理想的ですが、下記のようにうまくいかないケースがあるからです。

【スムーズにいかない例：売却の場合】

• すぐに買い手が見つかるとは限らない

• 思うように進まないケースも少なくない

手続きや判断も多く大変に感じるかもしれませんが、放置すると維持費や管理の負担が続いてしまいます。

金銭的負担を残さないためにも、状況に応じて段階的に選択肢を切り替えながら進めていきましょう。

2.【メリット順】実家を処分するときの選択肢は5つ

ここからは、具体的な処分手順を解説するまえに、そもそもどんな選択肢をとる可能性があるのかを解説します。

基本的には、上から順に試していくことになります。

【実家を処分する選択肢】

順番に各方法を見ていきましょう。

2-1.家と土地をセットで売却に出す：1番手元にお金が残る

実家の処分を検討するとき、まず多くの人が思い浮かべるのが「不動産会社を通じて売却する」という方法でしょう。

建物と土地をセットで売りに出し、買い手が見つかれば売買契約を結んで引き渡します。

家と土地をセットで売却に出すメリット・デメリットは、以下のとおりです。

そのため、家と土地をセットで売却に出す処分方法は、以下のような人に向いています。

家と土地をセットで売却する方法は、コストや手間を抑えながら進められ、かつ高値での売却も狙えるバランスの良い選択肢です。

まずはこの方法から検討し、買い手の反応を見ながらほかの手段に切り替えることで、無理なく実家の処分を進めていくことができます。

2-2.買取に出す：安くても早く手放す

「仲介では売れないかもしれない」「できるだけ早く手放したい」という場合に検討したいのが、不動産会社による買取です。

仲介では不動産会社が買い手を探してくれるのに対して、買取では不動産会社が直接物件を購入するため、第三者の買い手を待つ必要がありません。

買取に出すメリット・デメリットは、以下のとおりです。

そのため、買取に出す処分方法は、以下のような人に向いています。

このように価格よりもスピードや確実性を重視したい人に適した方法のため、少しでも高く売りたい場合は、まず仲介での売却を検討するのが基本といえるでしょう。

2-3.解体してから土地だけ売却に出す：買い手の幅を広げる

建物を解体してから、土地だけ売却に出す方法もあります。

上物をなくすことで土地の状態が一目でわかるようになり、新築を検討している買い手にとって購入のイメージが描きやすくなるでしょう。

解体して土地だけ売却するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

契約不適合責任：欠陥が発覚した場合に、売主が修繕費用の負担や損害賠償を求められる責任のこと

そのため、解体してから土地だけ売却に出す処分方法は、以下のような人に向いています。

ただし実家を解体する前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

家の状態や地域によっては古い家をリノベーションして使いたいというニーズが見込まれるケースがあり、必ずしも解体がベストな選択肢とならない可能性があるからです。

わざわざ100万円以上の解体費用を負担したのに、手元に残る金額が減るだけという結果になりかねないため、まずはそのまま売却できないか、問い合わせてみましょう。

2-4.自治体へ寄付する：通過率が低いが、試してみる価値はある

実家の土地は、条件が合えば自治体へ寄付することも可能です。

メリット・デメリットは、以下のとおりです。

譲渡所得税：不動産売却時の利益に対して課される税金

そのため、自治体へ寄付する処分方法は、以下のような人に向いています。

このように、自治体への寄付は一見有効な手段に見えますが、実際には受け入れてもらえるケースは非常に限られており、明確な活用目的がない限り受け入れられにくいのが実情です。

実際に成立した例として、千葉県柏市では2012年、「子どもの遊び場や災害時の避難場所として活用してほしい」という意向のもと、約5,300㎡の土地の寄贈が受け入れられています。

• 寄贈者の明確な目的

• 自治体側のニーズ

この2つが一致した場合に限り、寄付は成立すると考えておきましょう。

2-5.相続土地国庫帰属制度を使う：費用を払ってでも処分したい

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日に施行された比較的新しい制度です。

希望者が承認申請をおこない、法務局による審査を受けて通過すれば、相続した土地の所有権と管理責任を国に引き取ってもらえます。

相続土地国庫帰属制度を使うメリット・デメリットは、以下のとおりです。

そのため、相続土地国庫帰属制度を使う処分方法は、以下のような人に向いています。

売却や寄付といった方法をすべて試みたうえでも処分の見通しが立たない場合、国庫帰属制度は最後の選択肢となります。

費用や手間はかかりますが、審査に通れば固定資産税や管理の負担を今後何十年も背負い続けることなく、費用負担を抑えられるでしょう。

3.実家を処分する手順

この章では、実家を処分するにあたり、もっとも一般的かつ手元にお金が残る「売却」の場合の手順をお伝えしていきます。

※売却がうまくいかなかった場合はほかの方法になります。

各手順について順番に見ていきましょう。

3-1.必要な手続き・確認をおこなう

まずは下記3つの手続きを順番におこないましょう。

いかなる場合でも必要な手順ですので、以下より詳細な手続き方法を解説していきます。

3-1-1.相続登記

まず、下記2つの理由より、自分の名義に変更する相続登記を済ませましょう。

【相続登記をすべき理由】

相続登記自体の実費は、約3000万円の物件の場合でも、実費は数万円程度です。

※一部

ただし、戸籍謄本や住民票などは、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要があり、合計で1万円前後になる場合もあります。

再婚や前妻の子がいるなど“相続関係が複雑”な場合、戸籍の収集や書類作成に時間がかかり、スムーズに進まないことも多いので、司法書士へ依頼するのが一般的です。

司法書士報酬は2〜15万円程度が目安です。

3-1-2.抵当権抹消登記

次に、抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。

基本的に住宅ローンを組む際に、「抵当権」が不動産に設定されますが、その状態では売却できないからです。

【抵当権とは】

住宅ローンを完済し、抵当権の権利自体が消滅した場合も、登記簿謄本上の“抵当権”の記載は削除されないため、基本的にどのケースでも手続きが必要です。

基本、相続が絡む場合は複雑になりやすく、多くの手間や時間が伴うため、司法書士に依頼しましょう。

【手続きが煩雑になりやすい代表的なケース】

司法書士への依頼費用は目安2～3万円、加えて書類の作成に下記費用がかかります。

3-1-3.土地の境界を示す測量図の有無を確認する

最後に、手元に測量図があるかを確認しましょう。

【測量図とは】

不動産の売却時は、土地の面積で売却金額が大きく変わるため、あらかじめ土地の境界と面積を明確にする必要があるからです。

さまざまな形式がありますが、以下のように実家の図面が載っているものを探してみましょう。

【確定測量図一例】

出典：福岡県

もし紛失している場合は新たに測量する必要があるため、依頼する不動産会社へ相談しましょう。

土地家屋調査士や測量士などを紹介してもらえ、60万円程度で測量してもらえます。

3-2.実家の査定依頼をする

つづいて、不動産会社に実家の査定依頼をしていきましょう。

いくらで売れそうかを見積もってもらい、その査定額をもとに売り出し価格を決める重要な工程です。

査定方法は、以下2種類がありますが、訪問査定一択です。

精度の高い訪問査定でなければ、適切な売却価格の設定ができず、売却が長引いてしまう恐れがあるからです。

また、査定額は会社により異なるため、適正価格や信頼できる会社を見極めるために、必ず3〜5社の複数社に依頼しましょう。

査定依頼する不動産会社は、以下のような方法があります。

【不動産会社の探し方一例】

3-3.不動産会社を決める

複数社の査定結果が出そろったら、実際に売却を依頼する不動産会社を1社に絞り、媒介契約を結びます。

【媒介契約とは】

不動産会社を選ぶときは、査定額の高さだけではなく、以下のようなポイントを段階的に見ていきましょう。

Step1.まずHP上で確認すべきこと

査定依頼前に、まずHP上で下記4点を確認しましょう。

（1）実家のある地域・エリアに精通しているか

（2）不動産売却の実績が豊富にあるか

（3）インターネット広告が充実しているか

（4）得意な取扱物件が実家の物件種別と合っているか

これら4つを満たす会社に絞り、査定依頼をしましょう。

Step2.次に依頼前の面談で見るべきこと

HP上の情報である程度候補を絞ったら、最終判断をするために面談時に、下記5つの項目をチェックしましょう。

（1）査定額の根拠を具体的に説明してくれるか

（2）デメリットやリスクも正直に説明してくれるか

（3）囲い込みをしていないか

（4）連絡の返信・対応が早いか

（5）曖昧な点は調べたうえで丁寧に回答してくれるか

当てはまる項目がより多い会社に依頼をすると、後悔のない会社選びに繋がります。

3-4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社が決まり次第、売却活動を正式に依頼する媒介契約を結び、仲介手数料の半額を先に支払います。

媒介契約には以下の3種類がありますが、専任媒介契約を選択しましょう。

実際下記のデータからも、専任媒介契約が最も早く売却できることが示されています。

参考：LIFULLHOME'S「早く売れたのは専任？一般？」

売却までの日数やサポートや自由度のバランスの取れているという面でも、専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

3-5.家財を処分する

媒介契約を結んだら、実家に残っている家具・家電・日用品などの家財（残置物）を処分する準備を始めましょう。

実家の引き渡し時には、新居に持っていく予定のない不要な家財道具はすべて売主が処分する必要があります。

処分方法は主に4つです。

実家の片付けがほとんど済んでいない場合は、不用品回収業者もしくは遺品整理業者が選択肢となるでしょう。

担当者に相談すれば、信頼できる不用品回収業者を紹介してもらえることもあります。

自身の状況に合った方法で、実家の家財を処分してください。

3-6.売却活動を始める

家財の処分が済んだら、売却活動のスタートです。

ポータルサイトへの掲載やチラシの配布など、基本的な活動は不動産会社がおこいますが、売主も下記2つの対応が必要です。

• 売り出し価格を決める

• 内覧対応の準備をする

下記で具体的な対応方法を、解説していきます。

3-6-1.売り出し価格を決める

まずは、実際に実家を売りに出す価格を決めましょう。

不動産会社は査定額の提示をしてくれますが、最終的に「その価格で売る」と判断するのは、売主です。

「適正価格（3か月程度で売れる価格）」を担当者と相談しながら、自分の納得できる根拠と査定内容をもとに決めましょう。

〈売り出し価格を決める際のポイント〉

3-6-2.内覧対応の準備をする

購入希望者が現れたら、物件の内部や周辺環境を確認してもらうために部屋を見せる「内覧対応」をおこないます。

内覧対応自体は、空き家であれば不動産会社が対応してくれるケースも多く、必ずしも売主がおこなう必要はありません。

ただし、事前の準備は不可欠です

〈内覧対応準備のポイント〉

個人での掃除は、清潔感や仕上がりの面で限界があるため、ハウスクリーニングの利用を検討するのも有効です。

費用は3LDKで6万円程度からが目安とされており、一括見積もりサイトや「ハウスクリーニング 地域名」などで検索すると、複数の業者を比較できます。

3-7.売買契約を結ぶ

購入希望者が現れ、価格などの条件がまとまったら、いよいよ売買契約を結びます。

当日は必ず売主・買主・不動産会社が立ちあい、約2〜3時間程度かけて下記の流れで契約作業を進めます。

【契約当日の流れ】

売買契約を結ぶ際は、下記のような書類が必要となるため、事前に必要な資料を不動産会社に確認しておきましょう。

※登記識別情報：不動産の所有者であることを証明するための情報

3-8.実家を引き渡す

売買契約を追えた次の工程は、実家の引き渡しです。

原則売主・買主のほか、不動産会社の担当者と司法書士が立ち会い、1〜2時間程度で完了です。

当日の流れは、以下のとおりです。

※買主が住宅ローンを利用する場合は金融機関の応接室などで手続きをおこないます

当日の手続きは、不動産会社や司法書士からスケジュール確認や必要な持ち物など連絡がくるので、漏れなく用意し、処分を完了させましょう。

もし立ち会いが難しい場合は委任状を作成し、司法書士に託します。

3-9.確定申告をする

実家の処分を終えたら、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をおこないます。

売却益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告時に譲渡所得税を納める必要があります。

【譲渡所得税】

譲渡所得税は下記2種類ありますが、相続の場合は多くのケースで5年を超える長期譲渡となります。

※所有期間＝被相続人である親が取得した時期から相続時点のことを指します

【ポイント：一定要件を満たすと控除を受けられる】

一定の要件を満たす場合、「空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。

この控除が使えると、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円の税金の支払いを控除できます。

つまり売却益が3,000万円以下の場合、税金の支払いが不要となるのです。

あなたが空き家の3,000万円特別控除を受けられるかは、簡易的にはなりますが、以下のリストで見てみましょう。

具体的な要件は非常に複雑で、知識のない状態で判断をするのは非常に難しいため、税理士に依頼するようにしましょう。

依頼費用がかかるものの手間がなく、スムーズなため、以下のような方法で探して依頼を検討してください。

4.実家を処分するまでの期間

ここまでで実家を処分する手順についておわかりいただけたかと思います。

では、一般的に実家を処分するまでどれくらいの期間が必要になるのか見ておきましょう。

実家の処分には、スムーズに進んだ場合でも10か月前後、長いと1年以上かかるケースもあります。

とくに売却の場合は、買い手を見つけるまでの期間に加え、契約や決済のスケジュール調整も必要になるため、想定より時間がかかることも少なくありません。

売買契約を結ぶ際には、原則として売主・買主・不動産会社の三者が立ち会う必要があり、日程調整に時間を要することがあります。

また、契約後もすぐに引き渡しできるわけではなく、買主側の住宅ローン審査や融資実行に1か月前後かかるのが一般的です。

そのため、「ここ数か月で処分したい」というスケジュールは現実的ではなく、余裕をもって進めることが重要です。

5.実家を処分するまでの費用

ここで、実家を処分するまでの費用を見ていきましょう。

実家の処分にかかる費用は、数十万円～数百万円に上るといわれています。

ここでは実家を処分したときのよくある前提条件を例にします。

これらすべての費用を合計すると、約300万円かかります。

【全過程の合計】

以下に詳細をまとめていきます。

【相続登記】

【抵当権抹消登記】

【測量】

【媒介契約】

【家財を処分】

【売却活動時】

【売買契約締結時】

【引き渡し】

【引き渡し後】

これらすべての費用を合計すると、約300万円かかります。

【全過程の合計】

6.実家を処分するときは安易なリフォームは避けよう

実家を売却する前に「きれいにしたほうが高く売れるかも」とリフォームを考える方は多いですが、基本的には大規模なリフォームはおすすめしません。

ただし、以下のような生活に支障が出るレベルの不具合がある場合は、修繕を検討しましょう。

• 雨漏り

• 床の腐食

• 給排水の不具合

こうした不具合は買主に不安を与え、価格の下落や契約見送りにつながる可能性があります。

リフォームの必要性は物件の状態やエリアによって異なるため、迷った場合は「どこまで手を入れるべきか」を熟知している不動産会社に相談してから判断するのが確実です。

7.売却も買取も難しい場合、実家を賃貸に出す選択肢ももっておこう

売却活動をおこなっても買い手が見つからない場合や、買取でも値段がつかない場合は、実家を賃貸に出すことも選択肢のひとつです。

空き家のまま放置するよりも、賃貸に出したほうがメリットが大きいケースがあります。

賃貸が向いているのは、以下のようなケースです。

（1）駅チカ・商業施設や学校などが近い

利便性が高いエリアは、借り手が見つかりやすく、空室リスクを抑えながら安定した家賃収入が期待できます。

（2）周辺にアパートの賃貸は多いものの戸建ての賃貸が少ない

「集合住宅では手狭になった」「戸建てに住み替えたい」といった層の需要を取り込める可能性があります。

さらに、将来的に資産価値の維持・上昇が見込めるエリアであれば、賃貸で収益を得ながら、より良いタイミングで売却するという戦略も現実的です。

すぐに売却する必要がない場合は、こうした選択肢も視野に入れて検討してみるとよいでしょう。

実家の賃貸を検討するなら「いざ貸す」

実家を賃貸に出すことを検討している場合は、どの管理会社に任せるかが収益を得るうえで非常に重要です。 ただ、「どこに相談すればいいのかわからない」と悩む方も多いでしょう。 そのような場合に便利なのが、無料一括査定サービス「いざ貸す」です。 いざ貸すは、全国650社以上の賃貸管理会社と提携しており、物件情報を一度入力するだけで、最大6社から賃料査定や管理プランの提案を受けられます。 複数社の提案を比較することで、 適正な家賃相場 管理内容の違い 手数料の目安 といった情報が一度に把握できるため、自分に合った管理会社を選びやすくなるのが特徴です。 首都圏や大都市圏だけでなく、地方エリアにも対応しており、累計11万人以上の不動産オーナーさまが利用。 賃貸管理会社一括査定サービスの評価では3冠を取得しており、多くの方にご満足いただいております。 複数社の賃料目安・管理内容・手数料を比較できるため、自分に合った選択肢を見つけやすいのもいざ貸すの魅力です。 オーナー側の利用料は一切かからないため、「そもそも貸せる物件なのか知りたい」「どれくらいの家賃になるのか知りたい」といった段階でも気軽に利用できますので、ぜひお試しください。

8.まとめ

実家を処分する方法について、おわかりいただけましたでしょうか。

最後に、本記事の要点を解説していきます。

◎実家を処分するまでの全体像は、以下のとおりです。

◎実家を処分するときの選択肢は5つです。

◎もっとも一般的かつ手元にお金が残る売却の場合、実家を処分する手順は以下のとおりです。

◎実家を処分するまでの期間は、以下のとおりです。

◎実家の処分にかかる費用は、数十万円～数百万円に上るといわれています。

◎実家を処分するときは安易なリフォームは避けましょう。

◎売却も買取も難しい場合、実家を賃貸に出す選択肢ももっておきましょう。

あなたがスムーズに実家の処分を進められることを願っています。