空き家を賃貸に出すデメリットと本当は賃貸を選択した方がいい理由

「夫が空き家を賃貸に出したいと話している。収益化できると話しているけれど本当に大丈夫なのかな...デメリットはないの？」

「相続した空き家が放置したままになっており、近所の不動産会社から賃貸にしては？と提案が来ている。メリットが多いと言うものの、デメリットも気になる」

日本では、年々増加する空き家を賃貸として活用するケースが増えてきています。一方で「本当に空き家を賃貸に出してもいいのか」「デメリットがあるのではないか」と半信半疑になる方もいるでしょう。

空き家を賃貸に出すデメリットとしては、下記の4つがあります。

ただし、このデメリットだけを見て、空き家を賃貸に出すことを辞めるのは早いです。空き家を賃貸に出すデメリットは、初期投資と収益のアンバランスさが主な原因となっています。

この部分をカバーできるように戦略的な賃貸経営をすれば、空き家のデメリットを不安視せず安心して賃貸に出せるようになるのです。

そこで本記事では、空き家を賃貸に出すデメリットや賃貸に出してもいい基準、空き家の賃貸に失敗しないためのポイントをまとめて解説します。

最後まで読めばデメリットを理解したうえで、どのように空き家を活用すればいいのか分かります。

空き家は放置しておくとどんどん劣化が進み、賃貸に出したいと思ったときには選択肢が限られる可能性があります。だからこそ今、不安や疑問を払拭して、最適な選択ができるようにしましょう。

1.空き家を賃貸に出すデメリット

冒頭でも触れたように、空き家を賃貸に出すデメリットには、下記の4つがあります。

どのような点がデメリットになるのか詳しく解説していくので「空き家を賃貸に出すのが不安」「空き家は賃貸に出してもいいの？」と感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

1-1.リフォームや修繕などの初期投資が必要になる

1つ目は、リフォームや修繕などの初期投資が必要になることです。

国土交通省が実施している「令和6年空き家所有者実態調査結果」では、空き家を賃貸・売却するうえでの課題として「住宅の傷み」が43.3％と最も多くなっています。

どこまで修繕が必要なのかは、自治体の条例や入居者募集などをする賃貸管理会社などにより異なりますが、下記のような理由から一定水準のリフォームや修繕が必要になります。

とくに、多いのは水回りの設備交換や雨漏り、給排水の修繕です。住宅設備には耐用年数があり、空き家で放置している間に耐用年数を迎えて、何らかの不具合を抱えてしまうことが多いためです。

例えば、キッチン設備の耐用年数は10～20年程度と言われているため、空き家によってはメンテナンスの時期を迎えている可能性があるのです。

実際に株式会社ジェクトワンが実施した「空き家運用者の意識・実態に関する調査」では、一都三県の空き家ではリフォームに100～400万円かかっている層が多いことが分かっています。

参考：株式会社ジェクトワン「空き家運用者の意識・実態に関する調査」

• 調査対象：一都三県に空き家を所有し、かつ、何らかの空き家運用をしている30代〜60代の男女300名

• 調査方法：インターネットリサーチ

• 調査時期：2020年1月27日（月）～1月30日（木）

このように、空き家を賃貸に出す場合は、築年数が浅い、しっかりと手入れをしているなどの状態でない限り、一定の初期投資が必要になる点はデメリットだといえるでしょう。

1-2.一般的な賃貸よりも賃料が低くなる可能性がある

2つ目は、一般的な賃貸よりも賃料が低くなる可能性があることです。賃料は下記のような要素を総合的に踏まえて決めることが多いです。

空き家は築年数が経過している、駅から遠い、設備が古いなど、どうしても賃料が低くなる要素を含んでいる傾向があります。

例えば、同じ地域にある一軒家であっても、空き家は築年数が古くて一部に古い設備が残っていることが多いです。このような点を賃料に反映させると、同じ立地の一軒家より低めに設定することが考えられるでしょう。

同じ立地の一軒家と空き家とで賃料に1.5万円の差があると、年間で18万円も家賃収入が変わります。5年間では、90万円もの差が出るのです。

※あくまでも一例です

このように、空き家は賃料を左右する要素でどうしても減点評価される部分が多くなりがちなので、賃料が低くなってしまう点もデメリットだといえます。

1-3.入居が安定せず家賃収入を得られないリスクがある

3つ目は、入居が安定せず家賃収入を得られないリスクがあることです。

空き家は入居者にとって一般的な賃貸より賃料が低くなるメリットはあるものの「設備が古い」「交通の便が悪い」など、生活をするうえでデメリットとなる側面を抱えやすいです。

もちろん、空き家の立地や設備などでデメリットをカバーできますが、入居者が殺到する空き家は少ないのが現状です。

総務省が公表している「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国的な入居率はおよそ86.2%となっています。

一方で、株式会社ジェクトワンが実施した「空き家運用者の意識・実態に関する調査」では、調査対象の空き家所有者の32.3％が賃料を得られていない状態です（一都三県対象）。見方を変えると、入居者がいて賃料を得られているのは、67.7％だと分かります。

調査の対象エリアに違いはあるものの、一般的な賃貸と空き家では、入居者の獲得具合に大きな差があるといえるでしょう。

そのため、せっかくリフォームをして賃貸できる状態にしても

• 入居者が見つからずに空室が続く

• 入居者の退去後に次の入居者が見つからない

などの事態に陥ることがあり、安定して家賃収入を得られないケースが考えられます。

一般的な賃貸であっても常に空室リスクはつきまとうものですが、空き家のほうがリスクが高くなる可能性があります。

1-4.賃貸の管理業務が必要になる

4つ目は、賃貸の管理業務が必要になることです。空き家を賃貸に出すと入居者が快適に暮らせるように、下記のような管理業務が発生します。

これらの業務は一般的には賃貸管理会社に委託をしますが、1か月あたり家賃の3～5％程度の委託費用が発生します。

例えば、賃料が8万円で委託費用が5％だとすると、1か月あたり4,000円の費用がかかります。常に入居者がいる場合はまだ負担が少ないですが、空室が続くと下記のように委託費用だけがかかる状態になってしまうのです。

また、維持管理のなかで設備の故障や修繕が必要になった場合は、基本的には貸主が負担しなければなりません。年間で30万円の修繕費用が必要になった場合は、委託費用とは別に費用がかかってしまうのです。

このように、空き家を賃貸として運用するにはランニングコストがかかり、空室や修繕が続くと収益を生み出しにくくなる点もデメリットだといえるでしょう。

2.空き家を賃貸に出してもいいか判断する3つの基準

空き家を賃貸に出すデメリットが分かったところで「本当に賃貸に出していいのか」悩む方もいるでしょう。そこで、ここでは本当に空き家を賃貸に出してもいいのか判断する3つの基準をご紹介します。

基本的には、空き家が活用できる状態にあり、今手放さなければならない理由がなければ、まずは賃貸を検討してみてもいいでしょう。どのような点が判断基準となりそうか、参考にしてみてください。

2-1.基準1：今空き家を手放さなければならない理由はないか

1つ目は、今すぐに空き家を手放さなければならない理由がないかどうかです。病気や引っ越しなどで今すぐにまとまった現金が必要な場合は、売却を視野に入れたほうが賢明です。

今すぐ売却する理由がない場合は、ただ空き家を所有していても傷む速度が早くなり、老朽化が加速していく一方です。

それだけでなく、空き家を所有しているだけでは下記のように固定資産税などの費用だけがかかり、収益が生み出せない状態になります。

※あくまでも一例です

また、2023年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、管理が行き届いていない空き家への目が一層厳しくなりました。

空き家を保有しているものの管理をせず放置しておくと、倒壊の危険性や衛生上の課題がある「特定空家」に指定される可能性があります。

自治体から改善を促す勧告を受けると「住宅用地の特例措置」の対象から除外になるので、固定資産税などの税金負担が増えてしまうのです。

出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」

つまり、空き家を保有している限りは一定の維持費用がかかり、メンテナンスをせずに放置をすると改善が求められるので、ある程度の管理はしなければなりません。

それなら、税金や維持費だけでも払える収益を生み出せるように、有効活用したほうがいいと考えることができます。

もちろん、より多くの収益を生み出すことは大切ですが、空き家を負担なく保有し続けることを考えると賃貸は1つの手段として検討してもいいでしょう。

▼空き家を賃貸にしたほうがいい理由は下記の記事でも詳しく解説しています

実家を相続したら「すぐ賃貸に出す」が正解！損しないための必携知識

2-2.基準2：空き家が活用できる状態にあるか

2つ目は、空き家が活用できる状態にあるかどうかです。空き家を賃貸に出したくても、傷みが酷く大がかりな修繕が必要になると初期投資の回収が難しくなるためです。

一例として、空き家が下記のような状態だと、修繕費が高額になる傾向があります。

このようなケースでは空き家を賃貸に出すよりも、売却や解体をしたほうがいい可能性があります。

例えば、建物自体が傾き安全に住むためには1,000万円以上の修繕費がかかる場合には、一度空き家を解体して建て替えをする、もしくは売却をしたほうが納得できる選択につながるでしょう。

空き家のリフォームや修繕にどれくらいの費用がかかりそうか分からない場合は、市区町村の空き家対策窓口や空き家に強いリフォーム事業者に相談してみてください。

2-3.基準3：将来空き家を活用する予定があるか

3つ目は、将来空き家を活用する予定があるかどうかです。空き家を保有している方の中には、下記のように将来的に活用したいと考えているケースがあります。

空き家は人が住まない状態で放置すると、2～3倍のスピードで劣化していくと言われています。「いずれは活用したい」と思いつつも誰も住まない選択を続けることは、空き家の劣化を早めることになるのです。

また、空き家の劣化が進むと住める状態に戻すためのリフォーム、修繕費用が高くなります。現時点で住める状態までリフォームをして誰かに住んでいてもらったほうが、将来的に低コストですぐに住める状態を保てるでしょう。

今はオーナー自身が空き家に住むことはなくても「いつかは」と考えている場合は、賃貸に出したほうがいざという時に活用しやすくなります。

3.空き家の賃貸は収益を安定させる戦略が成功の鍵になる

ここまで、空き家を賃貸に出すデメリットと賃貸に出すための基準を解説してきました。空き家は何もしないでそのまま放置しておくほうが、劣化や犯罪に巻き込まれるなどのリスクが高いです。

今すぐ解体、売却する理由がないのであれば、まずは賃貸を検討してみるといいでしょう。とは言え、空き家を賃貸に出すデメリットが気になる方もいるでしょう。

空き家を賃貸に出すデメリットを見てみると、初期投資と収益のアンバランスさが主な原因となっています。

つまり、収益を安定させる戦略を理解して、今の空き家に合う方法を実践できれば、ある程度空き家を賃貸に出すデメリットをカバーできるのです。

実際に、空き家を賃貸に出して成功している声があることも事実です。

空き家の賃貸は失敗すると思い込み、空き家を放置してしまうのはもったいないです。空き家の賃貸のデメリットを感じないためにも、初期投資を抑えてしっかりと収益を立てる方法を把握しておきましょう。

4.空き家の賃貸に失敗しないための4つのポイント

空き家を賃貸に出すデメリットは、収入が安定せずに収益化しにくい点にあります。ここでは、そのデメリットをカバーして、空き家の賃貸に失敗しないためのポイントをご紹介します。

少しでも空き家の収益性を高めるには、どのような工夫ができるのかまとめているので、参考にしてみてください。

4-1.初期投資費用を10年以内に回収できることを意識する

まずは、初期投資費用を10年以内に回収することを意識して計画を立ててみましょう。

「1-1.リフォームや修繕などの初期投資が必要になる」でも触れたように、空き家の場合は最低限のリフォームが必要になることが多いです。

とくに、雨漏りや外壁のヒビ、水回りの故障など、住むために修繕が必要な箇所は、賃貸開始前に直しておかなければなりません。

この初期投資が賃貸運用でなかなか回収できないと、収益化が難しくなるでしょう。例えば、家賃が7万円の場合に、初期投資300万円と800万円での回収状況を比較してみましょう。

10年間空室がないとは考えにくいため、1年間空室があった場合の賃料をベースとして算出しています。

※上記以外にも毎年の税金などがかかります

初期投資が300万円の場合は10年以内に回収できる可能性がありますが、初期投資が800万円となると10年以内での回収が難しくなります。

収益化まで時間を要すると、ライフスタイルの変化や空き家の更なる老朽化に耐えられずに、赤字のまま撤退しなければならないことも考えられます。

だからこそまずは、初期投資をどれくらいで回収できそうかを1つの基準として、目安となる初期投資費用、賃料を設定してみるといいでしょう。

参考：国土交通省「DIY型賃貸借のすすめ」

4-2.空室リスクが低くなるような魅力を作る

空き家は空室リスクが不安要素になりがちですが、空き家だからこそできる魅力を作ることができます。空き家の賃貸も一般的な賃貸と同様で、下記のような要素で需要が決まります。

空き家にどの程度需要があるのか把握するには、同じエリアにある築年数や広さの似ている空き家に入居者がいるか、空き家のあるエリアに住居の需要があるかを確認するといいでしょう。

空き家の場合は、一般的な賃貸では実現できない魅力をプラスして、需要を高めることも可能です。特定の人のニーズにマッチすれば、長く住んでもらえる可能性があるでしょう。

例えば、数匹のペット飼育を許可している賃貸物件が少ない場合は、そのメリットが刺さる入居者の目に留まり長年借りてもらえることが考えられます。空室期間が生まれないため、空室リスクを抑えられるでしょう。

このように、空き家を賃貸に出すときには、立地や周辺環境、地域のニーズなどを踏まえて、空室になってしまう可能性がどの程度あるのか考えることが大切です。そのうえで、他の賃貸物件にはない魅力を提供できないか検討してみましょう。

4-3.セーフティーネット住宅やサブリースを検討する

どうしても空室リスクが不安な場合は、セーフティーネット住宅やサブリースなどの賃貸方法も検討できます。

どちらも一般的な賃料より低くなる傾向はありますが、空室が続くことが少ないです。その分、毎月安定した家賃収入を得られます。

セーフティーネット住宅とは、高齢者や低額所得者、障がいのある方など「住宅確保要配慮者」向けの住宅として登録をして対象者に貸し出す方法です。

空き家のある自治体でセーフティーネット住宅として登録をすると、対象者とのマッチングをしてもらえます。一定の需要があるので、交通の便が悪いなどの立地条件が悪くても、入居者が見つかる傾向があります。

サブリースは貸主がサブリース事業者と賃貸借契約を締結して、サブリース事業者が入居者に転貸する方法です。貸主はサブリース事業者と契約をしているため、入居者の有無に関わらず一定の賃料を得られる点がメリットです。

空き家の場合は、該当者であれば一般社団法人 移住・住みかえ支援機構が実施しているマイホーム借り上げ制度が活用できます。

公的な機関に一定期間借り上げしてもらい、期間中は最低賃料を得られるように運用することも可能です。

賃料の高さよりも空室が続くことに抵抗がある場合は、一般的な賃貸ではなくセーフティーネット住宅やサブリースを検討してみてもいいでしょう。

4-4.客付け力のある賃貸管理会社に委託をする

空き家の賃貸では「1-4.賃貸の管理業務が必要になる」で触れたように、基本的には賃貸管理会社に委託をして入居者募集や建物管理などを行います。

空き家そのものに魅力があっても賃貸管理会社に客付け力がなければ、空室が続くことが考えられます。そのため、空き家の賃貸をするときには、客付け力のある賃貸管理会社を見つけることが非常に重要です。

利用前に賃貸管理会社の実力を見極めることは難しい部分もありますが、下記のような点を確認して判断するといいでしょう。

とくに、空き家は、一般的なマンション、一軒家の客付けとは異なる難しさがあります。いくら他の物件で実績があっても空き家に慣れていない場合は、なかなか入居者を見つけられない可能性があるでしょう。

「空き家の管理実績はあるのか」「空き家の客付けをどれくらい実施しているのか」など、空き家に絞った実績を確認することが大切です。

また、賃貸管理会社は客付け以外にも、賃料の交渉やトラブル対応など多くの業務に携わります。貸主の意見に耳を傾けて、受け入れてくれる姿勢があるかどうかも確認するようにしましょう。

「いざ貸す」で空き家に強い賃貸管理会社を見つけよう

客付け力があり安心して委託できる賃貸管理会社に出会うには、複数の賃貸管理会社を比較検討することが大切です。 しかし、今まで賃貸業務に携わったことがないオーナー様は賃貸管理会社とのつながりがなく、どの賃貸管理会社に委託すればいいのか分からないと悩むところでしょう。 「いざ貸す」は、賃貸管理会社に一括査定を依頼できるサービスです。単に複数社とつながるのではなく、空き家やエリアに応じた精度の高いマッチングができます。 また、「いざ貸す」には下記のような強みがあり、多くの不動産オーナー様にご活用いただいています。 【いざ貸すの強み】 650社以上と提携する厳選された管理会社ネットワークがある 首都圏だけでなく地元密着の優良企業も多数提携している 10年以上の運用実績があり安心して使える 最短60秒で査定依頼が完了して、最大6社を比較できます。オーナー様は完全無料で利用できるので、まずは空き家のデメリットをカバーできる賃貸管理会社を見つけてみましょう。

5.まとめ

本記事では、空き家を賃貸に出すデメリットや賃貸に出してもいいのか判断する基準などをまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇空き家を賃貸に出すデメリットは下記のとおり

• リフォームや修繕などの初期投資が必要になる

• 一般的な賃貸よりも賃料が低くなる可能性がある

• 入居が安定せず家賃収入を得られないリスクがある

• 賃貸の管理業務が必要になる

〇空き家を賃貸に出してもいいのか判断する基準は下記のとおり

• 【最も重要】基準1：今空き家を手放さなければならない理由はないか

• 基準2：空き家が活用できる状態にあるか

• 基準3：将来空き家を活用する予定があるか

〇空き家を賃貸に失敗しないためのポイントは下記のとおり

• 初期投資費用を10年以内に回収できることを意識する

• 空室リスクが低くなるような魅力を作る

• セーフティーネット住宅やサブリースを検討する

• 客付け力のある賃貸管理会社に委託をする

空き家を保有する場合は、そのまま放置しても劣化が進む一方です。収益を見込める賃貸ができるように戦略的に取り組めば、ある程度デメリットをカバーできます。空き家の活用に迷う場合は、賃貸を1つの選択肢として検討してみてください。