空き家を貸すための5ステップ！貸す前に確認すべきポイントも解説

「空き家を貨したい場合って、どうすればいいんだろう？売るのも壊すのもしたくないから、賃貸できないかな」

「今持っている空き家、できれば貨したいなあ。ただ所有しているだけっていうのも考え物だし、とりあえず何から考えるべき？」

このように所有する空き家を貨したいとお考えの方のなかには、まず何をしたらいいのか、どんな手順を踏めばいいのかわからず悩んでいるケースも多いでしょう。

空き家を貨したい場合は、まず第一に以下5つのチェック項目を満たす必要があります。

これらの項目を満たすことは、「結局は入居者が見つからない」「出費が多くて維持するより経済的に大変」という事態を避けるためにも、重要です。

とはいえ、チェック項目を満たしていればスムーズに空き家を貸せるとは限りません。

なぜなら空き家を貸すときの不動産会社選びは、入居者が決まるかに大きくかかわっているからです。

名義変更や残置物処理などの手間をかけ、リフォーム費用を費やして空き家を綺麗にしただけとなる恐れもあります。

そこで本記事では、空き家を貸すプロセスとともに、不動産会社を選ぶときどこを重視すべきかまで解説します。

本記事を読めばあなたの空き家を確実に貸すためのプロセスがわかりますので、ぜひご覧ください。

1. 空き家を借りたいと思ったら...確認してほしい5つの項目

「空き家を貨したい！」そう思っている人はまず、5つの項目を確認しましょう。

これら5つの項目をすべて満たしていなければ、今所有している空き家を貸すことは難しいと考えてください。

順番に解説します。

1-1. そもそも需要があるか？

空き家を貸したいと思ったら、まず空き家に需要があるか確認する必要があります。

借りたい人がいなければ賃貸にはそもそも出せないので、不動産会社に賃料査定を依頼して以下の項目について聞いてみましょう。

このとき不動産会社へ依頼できる査定方法は2種類あります。

机上査定はあくまでも書類上で確認できる賃料の査定になります。ですので、空き家の状況を加味して詳細に分析してもらえる、確実な訪問査定を選んでください。

査定は無料でできるので、空き家のある地域の不動産会社へ訪問査定を申し込みましょう。

1-2. 空き家の名義は自分か？

空き家を貸し出すにあたって、名義が自分でなければなりません。

所有者の名義が自分になっていないと、賃貸には出せないからです。相続登記をしていなければ、済ませてください。

相続登記については期限もあるため、法務省の「相続登記の申請義務化特設ページ」を参考に済ませましょう。

1-3. 残置物（遺品）の処理は終わっているか？

空き家を貸すには、残置物（遺品）の処理を終わらせる必要があります。

残置物（遺品）の処理が終わっていなければ、入居者が住めないので遺品整理や不用品回収業者へ依頼しましょう。

業者を選ぶにあたって、「ポストにチラシが入っていたから依頼しよう」と単純に判断するのはぼったくりや不法投棄などに合いかねないので避けましょう。

以下の項目を参考に外部委託業者を3～4社ほど見積もり、比較しながら決める必要があります。

※遺品整理士...一般社団法人遺品整理士認定協会が実施する講座を受け、試験に合格した人だけが持つ資格。

※一般廃棄物収集運搬許可...一般廃棄物（家庭ごみや事業所から出る一部の廃棄物など）を収集し、処理施設まで運搬するために必要な許可

1-4. 最低限の費用を払えるか？

空き家を貸すには、最低限の費用を払えるか考えなければなりません。

以下は空き家を貸すときに生じる主な費用です。

リフォームをしない場合でも空き家を貸せば継続して費用が生じることになるため、家計に影響を与えることなく支払えるかが重要です。

必ずしも常に入居者がいるとは限らず、空室の場合でもこれらの費用を支払っていく必要があるのでよく検討しましょう。

また以下の記事にて部屋の広さに応じたより詳細なリフォーム費用を解説していますので、ぜひご覧ください。

・【間取り別】マンションを貸す費用相場と節約のコツ

1-5. 大家としてやっていけるか？

最後に、大家として自身がやっていけるか考えてみましょう。

大家業を始めると、以下のような入居者とのトラブルにより出費が生じたり、対応に追われ続けて疲弊したりする可能性があります。

参考：独立行政法人国民生活センター「消費者トラブルFAQ」

安易に大家を始めると入居者がいれば簡単に追い出すこともできず、後悔するケースも少なくありません。

そのため、以下のチェックリストをもとに、大家としてやっていけるかを客観的に判断しましょう。

以下は管理会社を利用しながら大家業をする場合の、空き家の貸し出しが向いている人のチェックリストです。

管理会社を利用しながらでも、空き家を貸す場合にまったく関与しないことは難しいため、以下を満たせるか確認しましょう。

とくに、大雑把でお金の計算が苦手なタイプの人は、入居者が居心地良く住める環境づくりができない可能性があります。

大家としての向き不向きをよく考えたうえで、決断しましょう。

2. 空き家を貸す手順5STEP

空き家を貸す手順は、次の5STEPです。

一つひとつ見ていきましょう。

2-1. STEP1｜いくらで貸し出すか決める

まずはいくらで空き家を貸し出すか決めましょう。

賃料は「1-1.そもそも需要があるか？」で確認した訪問査定の額を目安に、設定します。

3～4社から提示された額をもとに決定するのがおすすめです。

査定結果によっては、「自身ではもう少し賃料を上げたい」と感じる方もいるかもしれません。ですが、不動産会社は過去の取引データやエリアの相場、物件の特徴などを加味し最適な賃料を算出しています。

もちろん、納得できなければ査定額の根拠を確認することも重要です。賃料をより高く設定するためにリフォームや家具付きなどの提案をしてくれる場合もあります。

不動産会社を味方に付けながら、いくらで貸し出すか判断していきましょう。

2-2. STEP2｜入居条件を考える

賃料を設定したら、入居条件を決めていきましょう。

空き家にしてからしばらく時間が経過している場合、物件の劣化度合いによっては一般的な入居条件では入居者が見つからない可能性が高いです。

そのため以下のように、入居条件を緩く設定する必要があります。

すべてを許可して緩くする必要はありませんが、空室が続く場合は入居条件の緩和を検討していかなければ厳しいでしょう。

大家として譲れない部分は厳しいまま残し、段階的に入居条件の見直しを進めてください。

2-3. STEP3｜不動産会社へ依頼するか個人で貸し出すか決める

空き家を貸すにあたって、不動産会社へ依頼するか、個人で貸し出すか決めていきましょう。

多くのケースでは、不動産会社への依頼が一般的です。

以下のように、個人で貸す場合と比較して不動産会社へ依頼したほうが負担が少なく、ノウハウを駆使して管理してもらえます。

一般的に管理費用は家賃の5％程度が目安となるので、10万円であれば5,000円、15万円なら7,500円と決して大きな額にはなりません。

これまでの取引データをもとにしながら最善な策を考えてくれるため非常に頼れる相手となるでしょう。

どうしても個人で貸さざるを得ない場合は、以下の記事で空き家を個人で貸すための方法を解説していますので、ぜひご覧ください。

・空き家を個人で貸す7つのステップ｜注意点も踏まえた上で貸し出そう

2-4. STEP4｜リフォームをおこなう

必要に応じて、空き家のリフォームをおこないましょう。

基本的には多くの人が気になる壁紙や水回りのリフォームが優先的となり、内装、外装とどこまでするかによって費用が異なります。

内外装と水回りのフルリフォームをすればもちろん入居者が見つかりやすくなりますが、予算を重視することも重要です。

可能であれば不動産会社へも相談し、需要が生じる程度のリフォームに留めておくことをおすすめします。

空き家を貸し出すにあたって、必ずしも賃貸経営がうまくいくとは限りません。

初めのうちは、必要以上の資金を投資することは避けておきましょう。

2-5. STEP5｜入居者の募集をかけていく

入居者が住める状態になったら、入居者募集をかけていきます。

不動産会社に依頼するときの委託形態には、「一般媒介」と「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

「専任媒介」と「専属専任媒介」はどちらも1社のみに仲介を依頼する契約ですが、入居者を自身で見つけるか否かに大きな違いがあります。

自身でも入居者を見つけたいのであれば「専任媒介」、すべて任せてしまいたいなら「専属専任媒介」を選択しましょう。

3. 空き家を貸すときの注意点

ここまでで空き家を貸すための方法をご理解いただけましたでしょうか。

つづいては空き家を貸すときの注意点をお伝えします。

順番に解説します。

3-1. メンテナンス費用がかかる

空き家を賃貸に出す場合、メンテナンス費用が必要となります。

ただ空き家を維持するだけでなく、人が住む状況を維持し続けなければならないからです。

たとえば以下のような傷や故障した設備は、オーナー負担で対処することになります。

空き家を貸し出すことによって、劣化や汚れは対処し続けなければならないことを理解しておきましょう。

3-2. 空き家を貸す前に現状記録を残す

空き家を貸す前に現状記録を残しておきましょう。

入居者の過失によってできた傷は、基本入居者負担ですが、記録がなく証明できない場合は、オーナー側の負担となる可能性があります。

具体的に、国土交通省が原状回復にかかるガイドラインにて提供している「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」を活用し、リストを作成しておくことがおすすめです。

事前に破損や傷のある箇所すべてを写真を撮り、入居前に入居者とともに確認して記録を残しておきましょう。

4.空き家を貸せるかどうかは、不動産会社選びが大きくかかわっている

最後に、空き家を貸せるかどうかは不動産会社選びが大きく左右することを知っておきましょう。

「2-5.STEP5｜入居者の募集をかけていく」にて不動産会社との契約方法をお伝えしましたが、よほどの好条件物件でない限り、結局はその腕によって入居者が決まるかが変わってきます。

たとえば入居者を募集するにあたって、ただ空き家の写真を撮りネット上に公開するだけでは必ずしも入居候補者が見つかるとは限りません。

しかし不動産会社なら、さまざまな募集手段で、以下のようにその空き家に適した魅力的なアピールで入居者の心を掴む工夫をします。

あなたの空き家を貸せるかは空き家自身のスペックはもちろんですが、不動産会社の実力が非常に大きくかかわってくるのです。

それゆえ、不動産会社を選ぶときは以下をしっかりチェックして3～4社比較しながら選びましょう。

5. まとめ

空き家を貨したい場合はどのようなプロセスを踏んだらいいのか、ご理解いただけましたでしょうか。

最後に本記事の要点について、まとめていきます。

◎「空き家を貨したい！」そう思っている人はまず、5つの項目を確認しましょう。

◎空き家を貸す手順は、次の5STEPです。

◎空き家を貸すときの注意点は、以下2つです。

◎空き家を貸せるかどうかは、不動産会社選びが大きくかかわっています。

あなたの空き家を貸し出せるよう、祈っています。