住み替えのよくある失敗5つ｜お金や時間を無駄にしない対策も解説
監修者：河上 隼人
「住み替えを検討中だが、絶対失敗したくない」
住み替えには、お金も時間もかかります。だからこそ、そのコストをかけた末に失敗し、後悔を抱えながら暮らし続けることは避けたいですよね。
とはいえ、どのような失敗がありどのように進めるべきかわからず、不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。
住み替え時に起こるよくある失敗は、下記5つです。
住み替えのよくある失敗事例 |
失敗すると予想以上の支出が発生し、その後の生活を圧迫するだけでなく、そもそも住み替えを実現できない場合もあります。
最悪な未来が訪れないよう、計画的に手順に沿って住み替えを行うことが重要です。
本記事では、住み替えで絶対に失敗したくないあなたのために
住み替えのよくある失敗事例
失敗を防ぐための対策方法
について解説します。
本記事を読み終えるころには、住み替えを成功させるための第一歩を、安心して踏み出せるはずです。
ぜひ最後までご覧ください。
1.住み替えのよくある失敗（1）ローン審査に通らず住み替えができなかった
住み替えのよくある失敗としてまず挙げられるのが、ローン審査に通らず、そもそも住み替えができないケースです。
住み替えローンは、「持ち家の住宅ローン残債」に「新居の購入費用」を上乗せして借りる仕組みのため、年収に対する借入額が大きくなりやすく、審査も厳しくなる傾向にあるからです。
住み替えの際には、多くの場合住み替えローンを利用することになります。
旧居の売却額で住宅ローンの残債を完済できない場合でも、住み替えローンを活用することで、新居の購入を進めやすくなるためです。
一方で、金融機関の多くが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を目安30〜35％としており、借入額が大きくなりすぎるとローンの審査に通ることができません。
そのため、住み替えを実現できないケースが多く存在します。
【住み替えローンの審査に通らず失敗した例】  |
持ち家購入時に住宅ローンの審査に問題なく通ったとしても、住み替えローンの審査に必ず通るわけではありません。
住み替えローンの審査に通る可能性を高めるために、以下のポイントを意識してみてください。
住み替えローンの通過率を 少しでも上げるために意識すべきポイント |
下記のポイントを順番に確認しましょう。
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2.住み替えのよくある失敗（2）ライフプランに合う選択ができなかった
住み替えのよくある失敗のひとつに、ライフプランに合う選択ができなかったことが挙げられます。
【ライフプランに合わせた住み替えの選択例】
子育てに適した環境づくりをしやすい家を選ぶ
老後も暮らしやすい、間取りを選ぶ
病院や介護サービスを利用しやすい立地を選ぶ
住み替えの相談をする不動産会社によっては、売却自体は進めてくれるものの、その後のフォローがされずライフプランに合わない選択をしてしまうケースがあるからです。
ライフプランに合う選択ができず失敗した例  |
この失敗を防ぐには、自分に合ったライフプランを見つけ、その選択を実現できる住み替え先を慎重に選ぶことが重要です。
具体的には、以下のポイントを意識してみてください。
【ライフプランに合わない失敗を避けるために意識すべきポイント】
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3.住み替えのよくある失敗（3）旧居を理想の価格や期間で売却できなかった
持ち家を理想の価格や期間で売却できなかったというのも、住み替えのよくある失敗です。
不動産会社に査定を依頼し、高めの売出価格を提示されたものの、実際にはなかなか購入されなかったり、希望した価格での売却が決まらなかったりするケースが多くあります。
旧居の売却価格や売却期間で失敗した例  |
長年住んだ家の売却には時間がかかり、売却価格や売れるまでの期間は不動産会社の力量にも左右されます。
売却実績の少ない不動産会社1社に絞って任せた結果、内見希望者がなかなか現れず、売り出しが長期化することも多いです。
旧居売却の失敗を避けるために、以下のポイントを意識してみてください。
【旧居売却の失敗を避けるために意識すべきポイント】
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4.住み替えのよくある失敗（4）住み替えにかかる費用がかさみ資金が不足した
住み替えの際に想定していたよりも費用がかさみ、資金が不足したという失敗は多くあります。
住み替えにはさまざまな費用がかかるため、種類や大体の金額を事前に把握しておかなければ、貯蓄を切り崩すことになるからです。
住み替えにかかる費用は、以下のようなものです。
費用の種類 | 相場目安 | |
旧居売却費用 | 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円 |
登記費用（抵当権抹消） | 2〜5万円 | |
印紙税 | 1万円 | |
ハウスクリーニング・修繕 | 20〜50万円 | |
小計 | 150〜200万円 | |
新居購入費用 | 仲介手数料 | 購入価格×3％＋6万円 |
登記費用（所有権移転） | 10〜20万円 | |
不動産取得税 | 評価額×3〜4％（軽減措置で1.5％） | |
印紙税 | 1〜6万円 | |
住宅ローン手数料・保証料 | 3〜10万円 | |
火災・地震保険料 | 3〜5万円 | |
小計 | 200〜300万円 | |
引っ越し・その他費用 | 引っ越し代 | 10〜20万円 |
リフォーム代・家具代 | 50〜200万円 | |
小計 | 60〜220万円 |
住み替えでは、
売り先行：旧居を売却してから新居を購入
買い先行：新居を先に購入してから旧居を売却
のどちらかを選択します。
買い先行にする場合と売り先行にする場合で、下記のような費用も追加でかかります。
費用項目 | 買い先行 | 売り先行 |
仮住まい費用 | 不要 | 家賃・敷金2〜4カ月分+引っ越し2回分 |
二重ローン | 旧居+新居の重複期間分 | 不要 |
固定資産税・管理費 | 旧居空室分 | 不要 |
旧居の売却価格や新居の購入価格によって住み替え費用は変動し、総額500万円程度に抑えられるケースもありますが、800〜1,000万円程度かかることもめずらしくありません。
住み替え資金が不足して失敗した例  |
旧居の売却に時間がかかる、良い新居が見つからないなどの理由で、住み替え費用がかさむこともあるでしょう。
住み替え時にかかる費用を把握したうえで、総額をシミュレーションすることが大切です。
資金不足の失敗を避けるために、以下のポイントを意識してみてください。
【資金不足の失敗を避けるために意識すべきポイント】
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5.住み替えのよくある失敗（5）新居や周囲の環境に不満を持った
住み替えてから新居そのものや新居周辺の環境に不満を持ち、住み替えに失敗したと感じるケースは多くあります。
ライフプランの確認不足や、新居周辺の調査不足があるからこそ、住み替え後に不満を感じる失敗が起こります。
例えば、老後や子育てなど今後のライフプランを住み替え後に改めて考えた結果、間取りや立地が適切でなかったと後悔することが多いです。
また、日当たりや騒音、生活動線、治安など、住み始めてからわかる問題もあります。
新居選びで失敗した例  |
売却や新居探しなど、重要な決定が次々と求められる住み替えでは、プレッシャーによって新居の条件を妥協してしまったり、新居探しの時間が不足して比較検討が足りないまま購入を決めてしまったりするケースが多いです。
しかし、新居探しを妥協してしまうと住み替えは成功しません。
新居選びの失敗を避けるために、以下のポイントを意識してみてください。
【新居選びの失敗を避けるために意識すべきポイント】
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6.住み替えの失敗を回避するためにこなすべき5つのステップ
ここまで解説してきた住み替えの失敗を回避するためには、下記のとおり正しい手順で準備を進めることが大切です。
住み替えの失敗を回避するためにこなすべき5つのステップ |
焦って住み替えを決めず、1つずつ考えて判断すれば、住み替えのよくある失敗を回避できる可能性が高まります。
それぞれの手順について、詳しく確認しましょう。
【ポイント】 ステップごとに失敗を回避するためのチェックリストを掲載しています。 1つずつできたかどうかを確認し、すべてにチェックをつけることができたら、次のステップに進んでください。 |
6-1.STEP 1.まず住み替えができるかを確認する
まずは、住み替えができるかどうかを確認します。
住み替えの失敗の多くはお金が原因で起こるため、住み替えができる状況かどうかを主にお金の面から判断することが大切です。
お金の面から判断するために、以下の2つのポイントを確認しましょう。
住み替えの失敗を回避するためのポイント ◆住み替えローンの事前審査を受ける まず、ローンを組めるかを確認しましょう。 ◆住み替えを行うためのお金を試算する 下記を順番に試算し、マイナスにならないか確認しましょう。 （1）旧居や土地の査定を依頼して売却価格を把握する （2）住み替えに使えるお金がいくらあるか確認する 例：貯金額、旧居や土地の売却益 （3）住み替えに必要な費用を確認する 売却費用：旧居売却価格の5〜7%程度 新居購入費用：新居購入価格の5〜8%程度） |
6-2.STEP 2.本当に住み替えを行うべきか考える
住み替えができる状況だとわかっても、すぐに住み替えの計画を立て始めるのではなく、本当に住み替えを行うべきかを改めて考えてみてください。
現状に不満がある場合でも、リフォームや今の住まいの建て替え、一時的な賃貸住宅への移住など、住み替え以外の方法で解決できる可能性があるからです。
本当に住み替えを行うべきか判断するために、以下のポイントを確認しましょう。
住み替えの失敗を回避するためのチェックリスト ◆現在の不満を整理し、解決方法を挙げる 下記を順番に確認し、本当に住み替えが自分にとって最善の選択かを判断しましょう。 （1）今の住まいの不満を書き出す（立地、間取り、設備、環境など） 例：家から駅までのアクセスが悪い、子育てするには部屋が狭い など （2）今の住まいの不満を「リフォームで解決できる」「居住エリアの変更が必要」に分ける （3）住み替えのメリットと総費用を比較する |
6-3.STEP 3.旧居を売却するか賃貸に出すか考える
住み替えをすると決めたら、旧居を売却するか賃貸に出すかを考えてみてください。
持ち家を売却することも賃貸に出すこともそれぞれ異なるメリットがあるため、どちらを選択すべきかは人によって異なります。
旧居を売却するか賃貸に出すか迷ったら、以下のポイントを確認しましょう。
売却と賃貸のメリット・デメリットを把握し、得られる金額だけでなく必要な支出額も考慮したうえで、どちらを選ぶべきか判断することが重要です。
住み替えの失敗を回避するためのポイント ◆旧居を売却するか賃貸に出すか考える （1）「売却する」「賃貸に出す」それぞれの10年程度の収支を試算する （2）売却した場合に得られる金額と、賃貸に出した場合の手取り額（家賃収入ー諸費用）を比較する （3）売買仲介会社に限らず賃貸管理会社にも相談して両方の説明を受ける （4）自分たちのライフプランに何が一番合うかを決める →本当は今の持ち家を手放したくないなら、賃貸に出す 例：今の持ち家を将来的に子どもに相続させたい、家族の介護で住み替えが必要になったが落ち着いたらまた戻ってきたいなど →まとまった資金が必要なら、売却を選ぶ 例：旧居の住宅ローン完済や新居購入のためにまとまった資金が必要 |
信頼できる管理会社を慎重に選ぼう |
住み替えの際に賃貸に出すか決めかねている場合は、信頼できる管理会社に相談するのがおすすめです。 賃貸に出す際、収益を大きく左右する要因の一つが、管理会社だからです。 妥当な家賃設定をし、空室期間を減らすためには、管理会社のノウハウや実績は非常に重要になってきます。 「いざ貸す」は、最適な賃貸管理会社を比較・選定できる一括査定サービスです。  オーナーの希望条件に応じて最適な会社のみがピックアップされ、一括で最大6社の賃貸管理会社に査定を依頼できます。 転勤や相続、住み替え、空き家活用など、持ち家オーナーの幅広いニーズに対応した柔軟な提案をしてくれる管理会社を見つけることができます。 全国650社以上と提携し、幅広いエリアで対応可能なので、東京都内だけでなく地方での賃貸を検討している方も利用しやすいでしょう。 利用料は完全無料のため、持ち家の賃貸を検討している方はチェックしてみてください。 |
6-4.STEP 4.ライフプランとお金の全体像を決める
持ち家を売却するか賃貸に出すかを決め、住み替えに向けて行動し始める段階になったら、ライフプランとお金の全体像を決めましょう。
今後のライフプランや必要なお金を把握しなければ、合わない新居を選んでしまったり、資金不足に陥ったりするからです。
ライフプランとお金の全体像を決めるために、以下のポイントを確認しましょう。
住み替えの失敗を回避するためのポイント ◆今後のライフプランや必要なお金する （1）今後のライフプランを想定する（家族構成、定年など） （2）住み替えの優先順位を決める（立地、間取り、各所へのアクセスなど） 譲れない条件と優先順位を下げられる条件を決めると、希望を叶える新居を選びやすくなります。 （3）新居購入にかかる費用とランニングコストを確認する（管理費、修繕積立費、固定資産税など） （4）複数のパターンで物件を確認するスケジュールを組む |
6-5.STEP 5.住み替えの順番やスケジュールを決める
今後のライフプランや必要なお金について把握できたら、住み替えに必要な手続きの具体的な順番やスケジュールを決めましょう。
住み替えにはさまざまな工程があるため、順番を把握してスケジュールを決めなければ、失敗する可能性が高いからです。
住み替えの詳細を決めるために、以下のポイントを確認してみてください。
住み替えの失敗を回避するためのチェックリスト ◆「売り先行」と「買い先行」のどちらにするかを決める 売り先行と買い先行では費用やスケジュールが異なるため、あらかじめ決めておく必要があります。 自分にはどちらが向いているかを考えてみましょう。 売り先行が向いている人：
買い先行が向いている人：
◆それぞれに必要な手順を踏む 売り先行の場合：
買い先行の場合：
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7.まとめ
本記事では、住み替えの失敗事例や失敗を回避するコツを解説しました。
住み替えのよくある失敗事例は、下記のとおりです。
住み替えのよくある失敗事例 |
上記のような住み替えの失敗を避けるためには、下記の手順で準備を進める必要があります。
住み替えの失敗を回避するためにこなすべき5つのステップ |
ご紹介したチェックリストを確認しながら準備を進め、住み替えを成功させてください。
あなたが旧居の売却や賃貸をスムーズに行い、理想の新居を見つけて住み替えを成功させることを願っています。
Author
河上 隼人 HAYATO KAWAKAMI
株式会社エイムプレイス 代表取締役
1980年11月8日生まれ 広島県出身
インターネットメディア事業「いざ貸す」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。
