空室対策22選｜取り組みやすさ・費用対効果をわかりやすく解説

「とりあえず多くの空室対策を知ったうえで、自分に合う空室対策を試してみたい」

「空室対策を管理会社に任せているけれど、本当に効果が出ているか不安」

「家賃を下げずに空室対策を成功させる具体的な方法を知りたい」

空室が長引いてしまい不安なオーナーは多いのではないでしょうか。長引く空室は、キャッシュフローを悪化させるだけでなく、賃貸経営全体のモチベーションを低下させてしまいます。

しかしながら、物件に合っていない空室対策をやみくもに行ってしまうと、費用をかけたても効果が出ず、かえって損失を招くことになるので注意が必要です。

この記事では、オーナーが実践できる「22種類の具体的な空室対策」を「4つの方向性」として紹介して詳しく紹介していきます。

【物件広告・露出を強化する空室対策6選】

【募集条件・ターゲットを見直す空室対策6選】

【内見時の印象を良くする空室対策5選】

【長期安定につながる中期的な空室対策5選】

空室対策は、目の前の部屋を埋める方向性・即効性のある対策と、入居者の退去を防いで安定させる対策の2つの方向性で進めるべきです。

後半では、空室対策を進める上で非常に大切な「管理会社」を見極める方法についても解説していきます。

読み終えるころには、自分に合った具体的な空室対策がどれかがわかり、次に何をすべきかまでしっかり見えている状態になるはずです。ぜひ最後までお読みください。

1.物件広告・露出を強化する空室対策6選

空室を埋めるための第一歩は「知ってもらう」ことです。どれほど素晴らしい物件でも、その情報が入居希望者に届かなければ意味がありません。

現代の物件探しは、スマートフォンやPCを使ったインターネット検索が主流ですので、物件広告や物件情報が入居希望者の目に留まることが非常に重要です。

この章では、デジタル時代に対応した、物件の露出度と魅力を最大限に高めるための広告・募集戦略6選をご紹介します。

【物件広告・露出を強化する空室対策6選】

物件広告や露出を強化する方向性は、空室期間を短縮するための低コストで即効性の高い戦略です。写真や広告文のちょっとした工夫で、内見・問い合わせの母数を増やし、成約率を向上させることが可能です。

どの施策なら効果が出そうか、自分の物件をイメージしながら読み進めてみてください。

1-1.魅力的な写真を増やして内見・問い合わせを増やす

空室の原因が「問い合わせや内見が少ない」場合に、低コストかつ効果が出やすい方法として試してほしいのが、物件写真を見直して内見を増やす対策アイデアです。

入居希望者は、ポータルサイトや広告の写真を見て数秒で「内見するかどうか」を判断します。暗くて狭く見える写真や、情報が少ない募集資料のままでは、せっかくの物件の魅力が伝わらず反響が減ってしまいます。

魅力的な写真を何枚も用意して「この部屋いいな」とファーストインプレッションで思ってもらえれば、詳細情報を確認することや内見につながります。

写真を改善するだけで、物件の魅力が正しく伝わり、より多くの入居希望者に選ばれるようになります。

1-2.募集広告の情報量を増やして魅力をアピールする

空室の原因が「アクセス数はあるのに、問い合わせにつながらない」場合におすすめなのが、募集広告の内容を差し替えて情報量を増やすことです。

検索欄に「無料Wi-Fi」「宅配ボックス」「ウォークインクローゼット」など、具体的なキーワードを入れて物件を探しているユーザーも多く存在します。

たとえば、部屋にウォークインクローゼットがあっても、広告文にその言葉が入っていなければ「ウォークインクローゼット」で検索している人には表示されません。検索される言葉を意識して書かないと、せっかくの魅力が伝わる前に候補から外れてしまうのです。

広告文の修正は費用をかけずにでき、しかも反響の変化が出やすい対策です。まずは自分の物件紹介ページを見直し、「検索されるキーワードがきちんと入っているか」「一目で魅力が伝わる文章になっているか」を確認してみましょう。

1-3.物件を掲載するチャネル・媒体の数を増やす

問い合わせ数が少ないなど、物件を見てもらうチャンスが不足していて空室が続く場合には、掲載チャネルを増やして露出を底上げする方向性がおすすめです。

「どの不動産ポータルサイト（SUUMO・ホームズなど）に掲載されるか」は不動産会社（仲介会社や管理会社など）のほうで決められていることも多く、自らが動いて新しい媒体にも掲載することで、露出を増やせる可能性があります。

露出を増やすだけでも、母数が増えれば問い合わせが増えるはずです。まずは現在の表示回数やクリック数を把握して、十分な露出が出ているかを確認しましょう。

※依頼している不動産会社（管理会社や仲介会社）の集客に不満を感じる場合には、依頼先の変更を検討するのも手です。後述する「5.管理会社を変更するならしっかり比較・検討しよう」もぜひご覧ください。

1-4.ポータルサイトの有料広告を使って物件をより目立たせる

空室の原因が「ポータルサイトで埋もれてしまう」「他の物件に比べて閲覧数が少ない」場合は、有料広告を利用して、物件を「より目立つ形」で掲載してもらうのが効果的です。

SUUMなどの大手ポータルサイトには広告枠があり、広告料を支払うことで検索結果の上位に表示されるほか、写真を大きく掲載したり、「注目の物件」として特集ページに掲載したりできます。

こうした広告強化は、閲覧数とクリック率を上げ、最終的な内見・成約のチャンスを増やす手段です。

費用は1物件あたり月5,000円〜月3万円程度が一般的な相場ですが、地域・広告枠・掲載期間によって変動します。効果が出やすい繁忙期（1月〜3月）だけ限定的に利用する方法も有効です。

まずは不動産会社に「広告枠を使って上位に掲載できないか」「広告効果の高い特集はないか」など相談してみましょう。

1-5. オンライン内見・IT重説を導入する（遠方にも対応）

遠方の入居希望者や、忙しくて現地に行けない人にも対応できるよう、オンライン内見やIT重説（オンラインでの重要事項説明）を導入するのも効果的な空室対策です。

オンラインでの対応が実現できれば、物件を見に来る時間や移動コストのハードルを下げられ、「見たいけど行けない」層の取り込みが可能になります。

近年では不動産会社側でもオンライン対応が進んでおり、スマホ・タブレット・PCを使って簡単に実施できます。また、IT重説（重要事項説明をオンラインで行う方法）も国交省が正式に認めており、契約までを非対面で完結できる体制を整える会社が増えています。

オンライン対応を導入することで、見学から契約までのスピードを高められるメリットだけでなく、「便利」「親切」といった良い印象を与えることもできます。

結果として、他物件よりも優先される可能性があり、成約率アップと満足度向上の両方が期待できます。

1-6.不動産会社と一緒に空室対策を考える

空室が長引いているのに原因が分からないときは、仲介を依頼している不動産会社（仲介会社や管理会社）と密に連携して対策を一緒に考えることが重要です。

不動産会社は仲介のプロなので、地域の家賃相場や人気設備、問い合わせ動向を最もよく把握しています。一方的に任せず、オーナー自身が意見交換に参加することで、より効果的な空室改善ができます。

任せきりにせず、現場と同じ視点で課題を共有することで、より効果的な空室対策が見えてきます。

2.募集条件・ターゲットを見直す空室対策6選

ここからは、入居へのハードルを下げて契約率を向上させるための募集条件とターゲットの見直し方6選を解説します。

【募集条件・ターゲットを見直す空室対策6選】

ターゲットの再設定や初期条件を変更する方向性は、家賃を下げずに空室期間を短縮するための強力な手段です。

2-1.ターゲット層を見直してみる・広げてみる

なかなか問い合わせや内見が決まらない場合は、ターゲットがズレている可能性があります。現在の募集内容のペルソナ（ユーザー像）が適切かどうかを一度見直してみることが大切です。

マンションの立地や構造、間取りによって、向いている入居者層は異なります。たとえば、部屋数が多く広いファミリー向けの物件を単身者向けにアピールしても効果は薄く、逆に、ワンルームをファミリー層に訴求しても決まりづらいでしょう。

「この物件はどんな人にとって魅力的か」を整理し直して、現状のターゲットが合っているかを確かめてみましょう。

また、ターゲットを絞りすぎている場合も注意が必要です。「社会人男性限定」「学生限定」など対象を狭めすぎると、入居希望者の母数自体が減ってしまいます。

ターゲット層の見直しや拡大は、大きな費用をかけずにできる「試してみる価値のある改善策」です。

「いま想定している層に刺さっていないのでは？」と感じたら、一度募集条件を見直してみましょう。ターゲットを少し変えるだけで、新しい層からの問い合わせが増えることがあります。

2-2.ペット可・楽器可など入居条件を緩和する

入居条件を緩和することも、空室対策のひとつです。これまで募集できなかった層を受け入れることで、入居のチャンスを増やせます。

たとえば、「ペット可」「外国籍の方の入居OK」「楽器相談可」などの条件は、対応している物件が少ないため、一定のニーズを取り込みやすい傾向があります。

ただし、条件を緩めることには新たなトラブルが発生するリスクも伴います。入居者層が多様になることで、これまでなかった騒音・におい・家賃滞納・文化的な摩擦などの問題が起こる可能性があります。

また、すでに入居している人が「以前より住みづらくなった」と感じて退去につながるケースもあります。取り組みやすい反面、リスクを理解して、管理体制を整えた上で実施することが大切です。

入居条件を緩和することで、これまで接点のなかった層からの反響を得やすくなります。

ただし、取り組みやすい反面、管理負担やリスクが増える可能性がある施策です。実施前に必ず不動産会社と相談し、トラブル対応まで含めて計画的に進めましょう。

2-3.入居者の費用負担（敷金・礼金・仲介手数料など）を下げる

入居者の注目を集めたいときに効果的なのが、初期費用の負担を軽くすることです。敷金・礼金、仲介手数料などの初期費用は、入居を検討する人にとって「一番のハードル」になる部分です。

これらを見直すことで、費用面で迷っている層へのアピールが強まり、問い合わせや申込につながりやすくなります。

敷金は、家賃滞納や退去時の修繕費に充てるための保証金です。礼金や仲介手数料は本来、入居者が負担する費用ですが、オーナー側が負担する形にすれば入居者の負担が下がるため成立率を上げることができる可能性があります。

ただし、本来入居者が払う費用をオーナーが負担することで、減収になる点には注意が必要です。たとえば家賃7万円の物件であれば、礼金1カ月・仲介手数料1カ月をオーナーが負担すると、合わせて約14万円のマイナスになります。

また、敷金をゼロにすると、退去時に修繕費をまかなえない点にも注意です。

初期費用を下げることは、短期的に反響を増やす効果が高い施策です。ただし、安易な値下げは収益の悪化につながるため、「どの費用をどの程度下げるか」を不動産会社と相談しながら慎重に進めましょう。

2-4.フリーレント（一定期間家賃無料）を導入する

「フリーレント」とは、入居後の1カ月〜2カ月分の家賃を無料にすることをいいます。初期費用を抑えたい入居希望者にとって魅力的な条件となり、申込みを後押しする効果があります。

フリーレントは、家賃金額そのものは下げずに成約を早められるメリットがあり、家賃値下げと比べた場合、入居期間が十分に長ければトータル収入で上回る可能性があります。

一方で、無料期間中は家賃収入が入らず、短期退去されると実質赤字になりやすいこと、近隣で横並び導入が進むと価格競争を招くおそれがあることは把握しておきましょう。

そのため、フリーレントは「すぐ入居者を確保したいタイミング」で限定的に使うのが望ましいと言えます。

フリーレントは、短期的な空室解消には効果的な一方で、収益性を下げるリスクもある対策です。実施する場合は期間と時期を絞り、違約金や記載方法を含めて不動産会社と条件を詰めてから導入しましょう。

2-5.家賃を値下げする（どうしても決まらない場合の最終手段）

家賃を下げるという空室対策は効果的ですが、あらゆる手段を試しても決まらない場合の最終手段です。

たしかに家賃を数千円下げるだけでも閲覧数が変わり、反響も大きくなり、入居者が決まりやすくなります。しかしながら、家賃を下げれば当然のごとく年間収益も減るので注意が必要です。

たとえば、家賃7万円の物件を5,000円下げて6万5,000円にした場合、1戸あたり年間で6万円の減収になります。10戸所有していれば、年間では合計60万円のマイナスです。

さらに一度下げた家賃は、相場が上がってもすぐには戻せず、資産価値や利回りの低下にもつながります。

家賃の値下げは空室対策として即効性はありますが、長期的な収益面で大きな影響を及ぼす可能性があります。そのため、まずは周辺相場の確認や、共益費・広告の見せ方など家賃を下げずにできる工夫をすべて試した上で、最後の手段として慎重に判断しましょう。

値下げを行うと、既に入居している同じ間取りの入居者から反発が出る可能性もあります。他の入居者への説明も含めて、慎重に進めましょう。

2-6.【番外編】賃貸以外の用途に転用する

「賃貸」から少し外れてしまうため番外編という位置づけですが、家賃を下げて同じ層を狙うより、用途そのものを変えて収益をつくる方向性もあります。

もしも「このまま賃貸経営を続けても収益が見込めない」という場合には、通常の賃貸ではない空室の活用方法に転用することで、別の形で収益を得られる可能性があります。

ただし、賃貸とは全く別のスキームが必要となり、新しく許可や申請が必要になったり、規約を作り直したり、コストが発生したりするケースもあります。

賃貸以外の用途に転用する場合は、それぞれの関連法令や管理規約の制限、必要な許可・届出の確認を忘れないようにしましょう。民泊や事業用利用では追加の申請や契約変更が必要になる場合があります。

さらに詳しく空室活用方法を知りたい方は、「空き部屋を貸したい方必見！安定収入につながる空室活用方法10選」の記事もぜひご覧ください。

賃貸で目が出なくても、別の形でなら収益を埋めるケースもあります。物件の立地や特徴に合った方法を模索してみることも検討してみましょう。

3.内見時の印象を良くする空室対策5選

1章・2章では入居希望者の内見へとつなげる空室対策について解説しましたが、ここからは、内見に来てくれた見込み客を契約につなげる空室対策5選について、紹介していきます。

【内見時の印象を良くする空室対策5選】

内見は、入居者が「ここに住みたい」と決断する最終ステップです。「内見までは来てくれるけど契約につながらない」という方はぜひ参考にしてみてください。

3-1.内見時の部屋の印象を良くする（無料でできる範囲で）

入居希望者が「この部屋に住みたい」と感じるかどうかは、最初の印象でほぼ決まります。内見時に部屋が暗く感じたり寒々しい印象を与えたりしてしまうと、制約まで至らない原因になりえます。

内見時に、費用があまりかからない範囲で、「清潔感」「温かみ」「安心感」を高めることが重要です。特別なリフォームや家具などの追加購入をしなくても、今すぐできる空室対策があります。

これらの工夫はどれも「お金をかけずに印象を変える」ことができます。内見者は数件の物件を比較して回るため、「気持ちよく見学できた物件」が最も記憶に残ります。

お金をかけずに内見者の心証を良くする方向性は、最初に取り組むべき空室対策です。

3-2.クリーニング・補修で物件の第一印象を良くする

内見まではあるのに決まらない場合、部屋が古い・汚れているという印象を持たれている可能性があります。

壁の黒ずみ、水回りのカビ、床の小傷、においなど、生活感や劣化のサインが残っていると、「前の入居者の名残が気になる」「管理が行き届いていないのでは」と感じさせてしまいます。

特に築年数が経っている物件や、長期間空室だった部屋では、見た目以上に「におい」や「くすみ」が残っているケースも多く、リフォームをせずに印象を改善できる空室対策として、室内クリーニングと小規模補修は非常に効果的です。

ちょっとした汚れでも、見学時に気づかれれば「印象のマイナス要素」になってしまいます。

「丁寧に管理されている印象」を与えるだけで、物件の管理状態の良さを実感してもらえるため、入居を後押しできます。

3-3.壁紙・床材を張り替える（築年数が古い物件などの場合）

築年数が経過した物件では、どんなに掃除をしても古さが残って見えることがあります。そのような場合には、壁紙や床材を張り替える空室対策が効果的です。

色や素材を変えるだけでも、同じ間取りとは思えないほど雰囲気が変わります。とくに単身者向け物件では、清潔感と明るさのあるデザインが選ばれやすい傾向があります。

たとえば、光沢のある茶色いフローリングや柄の強い壁紙などは、今のトレンドから見ると「古い印象」を与えやすくなります。白やグレーなどの明るく落ち着いたトーンに変えるだけでも、部屋全体が広く、清潔感のある印象に変わります。

壁紙や床材にもトレンドがあるため、デザインを一新するだけでフルリノベーションしたような効果が生まれることがあります。

費用は1室あたり5万〜15万円程度が目安です。費用はかかりますが、「古くて暗い印象」から「新しく清潔な部屋」へと変わる効果は大きく、家賃を維持したまま成約できる可能性が高まります。

費用を抑えながら見た目を大きく改善できるため、築年数が経った物件にはとくに効果的です。

3-4.家具や小物を配置して入居後の生活をイメージさせる

内見しても無機質な空間で生活のイメージが湧かないことがあります。そんなときに有効なのが、家具や小物を使って「入居後の暮らしの雰囲気」を想像させる空室対策です。

通常、物件募集時点や内見時点では、家具などがないまっさらな状態で見てもらうのが一般的ですが、何もない部屋では広さや暮らしの雰囲気を想像しづらく、「ここに住む自分」がイメージできません。

そこで、あえてソファやラグ、テーブルなどの小物を配置して、入居後の生活を想像させるのです。

もともとは、分譲マンションや売却物件で用いられる「ホームステージング」という手法ですが、もちろん賃貸物件でも効果的です。近年は賃貸でも「簡易ホームステージング」として、家具を一部配置するだけで印象を変える方法が注目されています。

ホームステージング業者に依頼する方法もありますし、オーナーが自身でアロマディフューザー・フェイクグリーン・ローテーブルなどを用意すれば、1〜2万円程度でも雰囲気を演出できます。

家具や小物を配置することで、内見者が「この部屋で暮らす自分」を自然に想像できるようになります。写真映えも良くなるため、ポータルサイトでの閲覧数や内見予約数が増え、成約率アップにも直結します。

観葉植物やローテーブルなどワンポイントの演出から始めるだけでも効果があります。

3-5.廊下・ゴミ置き場など建物全体の共用部をキレイにする

「内見はあるのに決まらない」ケースでは、建物全体や共用部の印象が悪いことが原因かもしれません。とくに、エントランス・廊下・階段・郵便受けまわり・ゴミ置き場などの共用部の清掃は空室対策の基本中の基本です。

床や壁の汚れ、放置されたゴミやチラシ、暗い照明などがあるだけで「管理が行き届いていない」「防犯面が不安」と感じられてしまいます。

反対に、明るく清潔に保たれた共用部は「きちんと管理されている物件」という安心感を与え、内見後の印象を大きく高めます。

内見予定がある場合は、内見前にオーナー自身が現地を確認し、簡単な清掃を行うのも効果的です。とくに廊下やポストまわり、ドア付近の汚れを落とすだけでも印象は大きく変わります。

ただし、内見時だけキレイでも、その後に共用部が再び汚れてしまうと、既存入居者の満足度が下がり退去を促進するおそれがあります。そのため、長期的には管理会社の清掃体制や対応品質を見直し、清掃頻度を上げることも検討しておくと良いでしょう。

建物全体の清潔感を維持することが、空室対策だけでなく退去防止にもつながる重要なポイントです。

4.長期安定につながる中期的な空室対策5選

3章までで、物件の広告や内見時の印象を改善するための即効性の高い具体的な施策を解説してきました。

しかしながら、そうした場当たり的な空室対策以外にも、もっと本質的に「入居者を退去させない」「満足度を上げる」ための中期的な空室対策が不可欠です。

この章では、現在の入居者に長く住み続けてもらうための中期的な空室対策について解説していきます。

【長期安定につながる中期的な空室対策5選】

自分の物件では「できているかな？」と想像しながら読み進めてみてください。

4-1.入居後のフォローを強化する

空室対策のゴールは「入居者が決まること」ではなく、次の退去が出ても「すぐ決まる状態をつくること」が本当の空室対策です。

そのためには、入居後のフォローを仕組み化して、入居者との信頼関係を築くことが欠かせません。フォローが行き届いた物件は、口コミや紹介で次の入居希望者を呼び込みやすくなります。

さらに、退去時のフォローも次の空室対策につながります。

退去が決まったら、「今までありがとうございました」と感謝を伝え、管理会社に退去理由を必ず確認しましょう。修繕や不満点をメモしておくことで、次回の募集や改善に活かせます。

出ていく人ほど丁寧に扱うという姿勢が、口コミや管理会社からの評価につながり、次の入居を呼び込みます。

管理会社の評判については、「管理会社の評判が悪い！口コミ確認から比較・見直しまでの完全ガイド」の記事もぜひご覧ください。

4-2.問い合わせ・トラブル対応の質とスピードを高める

空室対策というと「入居者を増やすこと」ばかり意識しがちですが、いま住んでいる人を退去させないために、入居者対応の質・スピードを高める方法も立派な空室対策となります。

「連絡しても返事が遅い」「修理の対応が雑」「相談してもたらい回し」など、入居中の小さな不満やトラブルが、退去のきっかけになるケースは多くあります。

管理会社に任せているオーナーほど見落としやすいポイントですので、しっかり確認しましょう。

入居者にとって、困ったときにすぐ助けてもらえる安心感は何より大きな価値です。「対応が早い物件」は、退去を防ぎ、口コミでも選ばれる強い物件になります。

修理や対応費は「支出」ではなく、信頼を維持するための投資と考えることが大切です。管理会社には、判断に必要な見積り・写真・経過報告をこまめに依頼し、意思決定を早めましょう。

また、管理会社の対応に不満がある場合には、管理会社を変えるという選択肢も検討しましょう。

4-3.入居者・退去者の生の声を集めて改善する

空室対策は「埋める」だけでなく、「退去を防ぐこと」も大切です。そのための第一歩が、入居者や退去者の声を聞く仕組みをつくることです。

入居者の暮らしの不満や、退去者が退去に至った理由を正確に把握できれば、改善点が明確になります。改善できる部分を改善していけば、入居者の満足度を上げ、同じ理由で退去する人を減らせます。

たとえば、退去理由が「設備が古い」ならリフォーム、「管理対応が遅い」なら管理会社の業務改善依頼、「家賃が高い」なら共益費調整など、改善の方向性を明確にできます。

また、退去者アンケートからは「次に選ばれる物件の傾向」も見えてきます。「ネット無料物件に引っ越した」「防犯カメラ付きが良かった」など、次の入居者が求める設備トレンドを知るきっかけにもなります。

アンケートの実施で気をつけたいのは、不満を掘り起こすだけにならないようにすることです。

得た意見のうち、すぐに対応できるものは早めに対応し、「ご意見をもとに改善しました」と入居者へ知らせることで信頼関係が深まります。

4-4.人気設備を導入して入居満足度を高める

入居者の退去を防ぐには、「住み続けたいと思える環境」をつくることが重要です。中でも、生活の利便性や快適性を高める人気設備の導入は、入居者満足度の向上に直結します。

他の物件との差別化になり、結果的に更新率アップと空室期間の短縮が期待できます。

ただし、物件の特徴や入居者層のニーズに合わない設備を導入しても効果は出ません。たとえば、学生向けのワンルームに高額な浴室テレビを設置しても反応は薄く、一方でファミリー向け物件なら収納や防犯面の充実が選ばれる理由になります。

「誰にとって便利か」「どんな暮らしを支える設備か」を意識して投資することが大切です。

人気の設備投資を行うことで、家賃を下げずに退去を防ぎ、物件を選び続けてもらうための投資となります。

特に、Wi-Fiや宅配ボックスなどの小規模投資でも効果は大きく、満足度が上がることで「紹介」や「口コミ」で次の入居を呼び込む効果もあります。

無理にすべての設備を導入する必要はありませんが、いまの入居者が何に不満を感じているかを知り、そこから1つずつ改善することが大切です。地味に見える設備改善こそ、長期的に見れば最も確実な空室対策につながります。

4-5.管理会社やプランを見直す

空室対策を行ってもなかなか改善が見られない場合には、賃貸経営の経営パートナーである管理会社や委託プランを見直すことが根本的な空室対策となることもあります。

なぜならば、「空室になるそもそもの原因」や「空室を改善できない原因」が管理会社にあるケースも多いからです。

管理会社の変更は手間を伴いますが、優良な管理会社に変更できれば、空室解消や家賃収入の改善や、オーナーの精神的な負担も大幅に軽減される可能性があります。

なかなか空室対策の成果が出ない場合には、管理会社の変更も検討してみましょう。

5.管理会社を変更するならしっかり比較・検討しよう

4章までは、オーナー自身でできる具体的な空室対策を4つの方向性に分けて解説しました。

また、「4-5. 管理会社やプランを見直す」で触れた通り、空室が解消されない根本原因は、オーナーではなく管理会社側の運用能力にあるケースが少なくありません。

この章では、現在の管理会社に不満がある場合に、どのような視点で、次に選ぶべき管理会社を比較・検討すべきかを解説していきます。

現在の管理会社と、理想的な管理会社のありかたをイメージしながら読み進めてみてください。

5-1. 比較検討ポイント1：集客力（いかに早く優良な入居者を確保するか）

管理会社を選ぶ際、オーナーがもっとも重要視すべきポイントは、「集客力」、つまり空室を埋めるスピードと質です。集客力の高い管理会社を選ぶことで、空室期間を短縮し、安定した家賃収入を確保することができます。

どんなに管理が優れていても、空室期間が長ければ収益は悪化してしまうからです。管理会社が市場を把握し、物件の魅力を最大限に引き出して「売る力」を持っているかどうかが、賃貸経営の成功を大きく左右します。

管理会社を比較・検討する際には、具体的に集客のために何をしているか、施策や数字などを確認することが大切です。

5-2. 比較検討ポイント2：管理の質の高さ（いかに長く快適に住み続けてもらうか）

「管理の質の高さ」も、管理会社を比較・検討するうえで非常に重要です。

なぜならば、集客力で入居者が決まっても、入居後の対応が悪ければ、入居者の不満が募り、すぐに退去につながってしまうからです。

どれだけ空室対策に力を入れても、退去が相次いでしまうと、そのたびに原状回復費用や広告費用が掛かります。そのため、入居者に退去されないための対策（＝管理の質を高めること）が非常に重要です。

入居者にとって、困ったときにすぐ助けてもらえる安心感は、家賃や設備以上に大きな価値となり、これが空室の再発を未然に防ぐための確実な空室対策となります。

5-3. 比較検討ポイント3：収益改善力（いかに物件の価値とオーナー利益を最大化するか）

長期的な空室対策を実現するには、物件の価値を高めて、収益を最大化するための「収益改善力」を持つ管理会社を選ぶことが重要です。

現状維持の管理しかできない会社では、築年数とともに物件の競争力が低下し、やがて家賃を下げざるを得なくなります。物件の状況を冷静に分析して、最適な投資や改善を提案できる管理会社を選ぶことが大切です。

管理会社から積極的に経営改善につながる提案があるかどうかは、その会社がオーナーの利益を重視しているかどうかの判断基準になります

提案時に、管理会社の収益改善力をしっかりと比較することがとても大事なポイントとなります。

6.空室対策に強い管理会社なら「いざ貸す」で一括比較がおすすめ

前章で解説したとおり、空室対策が成功するかどうかは、「集客力」や「管理の質」、「収益改善力」といった管理会社の総合的な実力にかかっています。

しかしながら、「実際に優良な会社をどう探せばいいのか」「複数社の提案をどう比較すればいいのか」と悩まれるオーナー（貸主）も多いのではないでしょうか。

複数の会社に都度連絡して提案を受けるのは手間も時間もかかります。そんなときに活用したいのが、管理会社一括比較サービスの「いざ貸す」です。

なぜ「いざ貸す」が管理会社選びにおいて有効なのかを、3つの視点から解説します。

6-1.年間100万円超の差も！管理会社選びは究極の空室対策

管理会社を選ぶうえで、「どこに管理を任せるか」は、年間の収益に100万円以上の差が出ることがあるため、究極の空室対策として非常に重要です。

同じ物件であっても管理会社によって年間収益に大きな違いが出る可能性があります。

この年間収益の違いは、単なる家賃設定の違いだけでなく、「空室期間の長さ」「入居者の定着率」「客付け力」「クレーム対応によるトラブル回避」など、管理会社の運用力や空室対策への姿勢によって生まれます。

たとえば、ある物件について、どの管理会社に管理を依頼するかによって、以下のような違いが表れることがあります。

• A社：年間378万円（月々の家賃10.5万円×3部屋×12カ月）

• B社：年間342万円（月々の家賃9.5万円×3部屋×12カ月）

• C社：年間315万円（月々の家賃10.5万円×3部屋で、1年で合計3カ月分の空室あり）

• D社：年間243万円（月々の家賃9.0万円×3部屋で、1年で合計9カ月分の空室が続いている）

このように、家賃設定や空室状況で、同じ物件でも100万円の収入差が生まれることがあります。

「今の管理会社に不満はあるけれど、他も似たようなものでは？」と感じている方にこそ、管理会社をしっかり比較・検討する視点が必要です。

6-2. 厳選された会社から提案を受け取れる仕組み

「いざ貸す」の最大の特長は、オーナーの物件条件に合った、空室対策に本気で取り組む「厳選された6社」の提案だけが自動選定されて届く点にあります。

たくさんの管理会社に連絡すると、多数の会社に一括送信して連絡が煩雑になったり、対応の悪い会社を除外したりするのに手間がかかります。

「いざ貸す」なら、あらかじめ管理会社の審査があるため、対応が悪い会社ややる気のない会社は除外されます。「この物件の空室を本気で埋めたい」と考える6社だけが、裏で競り合った上で選ばれている仕組みです。

多数の会社に連絡する煩雑な作業がなく、信頼できる候補の中から比較・検討ができる安心感があります。

さらに、決して特定の管理会社を推薦するものではなく、オーナー自身の判断で最適な会社を選べる中立的なサービスなので、安心して利用できます。

6-3. 不動産オーナーは完全無料なので安心して使える

「いざ貸す」は、不動産オーナーであればどなたでも完全無料で利用できるため、安心して利用を始められます。

不動産オーナーとして「対応の良い管理会社を見つけたい」「でもムダな出費はしたくない」という気持ちに、安心して応えられるサービスです。

「管理会社の空室対策に不満がある」と感じているオーナーこそ、今より良くなる可能性がある6社の話だけ聞いてみるつもりで、気軽に試してみてください。

7.まとめ

本記事では「空室対策」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆物件広告・露出を強化する空室対策6選

• 魅力的な写真を増やして内見・問い合わせを増やす

• 募集広告の情報量を増やして魅力をアピールする

• 物件を掲載するチャネル・媒体の数を増やす

• ポータルサイトの有料広告を使って物件をより目立たせる

• オンライン内見・IT重説を導入する（遠方にも対応）

• 不動産会社と一緒に空室対策を考える

◆募集条件・ターゲットを見直す空室対策6選

• ターゲット層を見直してみる・広げてみる

• ペット可・楽器可など入居条件を緩和する

• 入居者の費用負担（敷金・礼金・仲介手数料など）を下げる

• フリーレント（一定期間家賃無料）を導入する

• 家賃を値下げする（どうしても決まらない場合の最終手段）

• 【番外編】賃貸以外の用途に転用する

◆内見時の印象を良くする空室対策5選

• 内見時の部屋の印象を良くする（無料でできる範囲で）

• クリーニング・補修で物件の第一印象を良くする

• 壁紙・床材を張り替える（築年数が古い物件などの場合）

• 家具や小物を配置して入居後の生活をイメージさせる

• 廊下・ゴミ置き場など建物全体の共用部をキレイにする

◆長期安定につながる中期的な空室対策5選

• 入居後のフォローを強化する

• 問い合わせ・トラブル対応の質とスピードを高める

• 入居者・退去者の生の声を集めて改善する

• 人気設備を導入して入居満足度を高める

• 管理会社やプランを見直す

管理会社を変更するなら「集客力」「管理の質の高さ」「収益改善力」をしっかり比較・検討することをおすすめします。管理会社選びに迷ったら、ぜひ「いざ貸す」をご活用ください。