知らないと損する！「家を貸すときの管理会社」に関する重要な知識

「家を貸すときの管理って、どこへ頼めばいいんだろう？」「管理会社に任せるのは楽そうだけど、本当にそれで大丈夫？」

大切な資産である家を「貸す」とき、期待と同時に不安が頭をよぎるのは当然です。

実際、「手数料が安いから」「CMで見たことがあるから」といった安易な理由で管理会社を選んでしまうと、あとで取り返しのつかない事態に陥るリスクがあります。

本記事では、家を貸す際に知っておくべき管理会社の基礎知識から選び方のポイントまで、初心者の方にもわかりやすく解説します。

【この記事を読むと得られるメリット】

• 管理会社を使う意義や、何を委託できるのかが把握できる

• 管理会社選びで重視すべきポイントを押さえ、失敗しない選択ができる

• 管理手数料の相場がわかり、適正な条件で契約を結べる

「家を貸す」という大きな決断を成功に導くために、ぜひ本記事の情報をご活用ください。

1. 家を貸すときに管理会社を使うべき3つの理由

「管理会社に委託するとお金がかかる。委託せず、なんとか自分でできないか？」?このように考える方も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、家を貸すときには、管理会社を使うべきです。その理由はなぜなのか、以下3つのポイントを見ていきましょう。

1. 入居者トラブルや家賃滞納リスクに自己対応すべきではない

2. 入居者募集から契約手続きまでプロのノウハウで効率化できる

3. 物件メンテナンスや修繕対応も管理会社なら適切に実施できる

1-1. 入居者トラブルや家賃滞納リスクに自己対応すべきではない

賃貸経営で多くのオーナーが最も頭を悩ませるのが、入居者トラブル対応です。大家業を専門としていないオーナー自身での解決は、現実的ではありません。

深夜の水漏れや設備故障、近隣住民からの騒音苦情、さらには家賃滞納や無断退去など、専門知識と多大な時間を要する問題が、次々と発生するからです。

たとえば、給湯器が故障したら、業者手配から修理立ち会いまで迅速な対処が必要です。家賃滞納では、電話督促から書面通知、法的措置まで、段階を追って対応しなければなりません。

とりわけ本業を持つ兼業大家の場合、トラブル対応のために、平日の昼間に会社を抜け出すのは困難です。

管理会社が窓口となれば、オーナーは直接的なクレーム対応から解放され、精神的な負担も大幅に軽減されます。適切な初動対応によって、小さな問題が大きな損失に発展するリスクも防げるのです。

1-2. 入居者募集から契約手続きまでプロのノウハウで効率化できる

賃貸経営の収益性は、入居者を探して契約に至るまでのプロセスにどう取り組むかによって、大きく左右されます。

賃料設定から入居者募集、内覧対応、入居審査、契約締結まで、一連の業務には不動産の専門知識と豊富な経験が欠かせません。

素人が見よう見まねで行うよりも、プロに任せたほうが確実かつ効率的です。

具体的には、周辺相場や市場動向を分析した最適な賃料設定、SUUMO・ホームズ・アットホームなど主要ポータルサイトへの一括掲載、宅地建物取引士による適正な契約締結などが挙げられます。

プロの募集力により空室期間を短縮できれば、得られる賃料収入を大幅に増やせます。また、適切な入居審査により質の高い入居者を確保すれば、トラブルのリスクも下げられるでしょう。

1-3. 物件メンテナンスや修繕対応も管理会社なら適切に実施できる

賃貸物件の資産価値を維持するには、日常的なメンテナンスと計画的な修繕が欠かせません。

建物の状態を正しく把握し、最適なタイミングで修繕を実施するには、建築や設備に関する専門知識が必要です。

その点、専門の管理会社であれば、独自のネットワークを使い、コストを抑えながら質の高い修繕提案ができます。

たとえば、巡回点検で建物の劣化箇所を早期に発見したり、複数の提携業者からの相見積もりで費用を抑えたりといったことが可能です。また、「家賃を上げるためには、どのようなリフォームをすればよいか？」といった相談にも、的確なアドバイスをもらえます。

専門家の視点で適切な物件管理が行われている物件は、建物が長寿命化し収益性が向上します。長期的に見て、安定した経営につながります。

2. 管理会社に委託できる8つの業務

では、具体的にどのような業務を管理会社へ委託できるのでしょうか。ここでは代表的な8つの業務について、見ていきましょう。

1. 家賃を設定して入居者募集を行う

2. 内覧の対応から入居希望者の審査まで行う

3. 賃貸借契約の手続きを代行する

4. 毎月の家賃を集金しオーナーへ送金する

5. 入居者からのクレームや設備故障に対応する

6. 契約更新の手続きや条件交渉を行う

7. 退去時の立ち会いや敷金精算を行う

8. 原状回復工事やリフォームの見積もり・発注をする

2-1. 家賃を設定して入居者募集を行う

賃貸経営の成否を左右する最初のステップが、賃料設定と入居者の募集活動です。

賃料設定では、単に高い賃料を設定するのではなく、早期成約と収益性のバランスを考慮した現実的な金額を算出します。

そのうえで、入居者募集を行います。具体的には、ターゲット層に応じた効果的なキャッチコピー作成、主要ポータルサイトへの掲載、不動産会社ネットワークでの営業活動などが挙げられます。

プロの査定力と集客ノウハウによって、「できるだけ高く、かつ、できるだけ早く」空室を埋めることができます。

2-2. 内覧の対応から入居希望者の審査まで行う

入居募集を経て、入居希望者が現れたら、内覧対応から審査までのプロセスを進めていきます。これは、優良な入居者を確保するために重要なステップです。

管理会社は、豊富な経験に基づく審査ノウハウを活用して、オーナーに代わって適切な入居者選定を行います。

具体的には、年収・勤務先・勤続年数や人柄の総合評価、家賃保証会社の審査と連携した二重チェックなどが行われます。

適切な審査を通じて、リスクの高い入居者を避け、質の高い入居者を確保します。これは、トラブルの少ない安定した賃貸経営のベースとなるものです。

2-3. 賃貸借契約の手続きを代行する

賃貸借契約は法的な要件が多く、専門知識がなければ、適切な契約書を作成することができません。

管理会社には、宅地建物取引士などの有資格者が所属しており、契約手続きをしっかりサポートします。

具体的には、法令に対応した契約書作成、宅地建物取引士による法定の重要事項説明の実施、敷金・礼金・前家賃などの契約金の管理と会計処理などがあります。

専門知識に基づいて、適切に契約手続きを行うことで、のちの法的なリスクを最小に抑えられます。

2-4. 毎月の家賃を集金しオーナーへ送金する

「家賃管理」は、賃貸経営の最もベーシックな業務ですが、滞納督促や入金管理などには手間がかかります。

管理会社は、オーナーに代行して確実な集金を行い、迅速にオーナーへ送金します。入金遅延が発生したときには、すぐに督促を実施して早期の解決を図ります。

集金・督促といった業務は専門知識がないと難しく、また精神的な負担も大きなものです。この業務を委託できることは、管理会社を活用する最大のメリットのひとつといえるでしょう。

2-5. 入居者からのクレームや設備故障に対応する

入居中に発生するさまざまなトラブルやクレームへの対応は、入居者満足度に関わる重要な業務です。

管理会社は、専門の対応体制と専門業者ネットワークにより、スピーディーにトラブルを解決していきます。

具体的には、・水漏れ・停電・鍵紛失などの緊急事態への夜間休日問わずの迅速対応・騒音問題・ペット飼育・共用部使用マナーなど入居者同士のトラブルの中立的調整・エアコン・給湯器・インターホンなど設備故障時の提携業者への手配による早期復旧などがあります（内容は契約プランによって異なる）。

2-6. 契約更新の手続きや条件交渉を行う

契約の更新時期が近づくと、入居者への意思確認や条件交渉といった、オーナーにとっては煩わしい業務が発生します。管理会社はこうした一連の手続きをすべて代行します。

単に事務処理を進めるだけでなく、周辺の家賃相場を再調査し、賃料を上げるべきか、あるいは維持すべきかといった戦略的な提案も行ってくれます。

オーナーは、面倒な事務作業を管理会社に任せつつ、最適な条件での契約更新を目指すことができます。

2-7. 退去時の立ち会いや敷金精算を行う

入居者の退去時には、原状回復の範囲確定や敷金精算など、トラブルになりやすい業務が発生します。

管理会社は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて公正な精算を行い、入居者・オーナー双方が納得できる透明性の高い処理を進めていきます。

具体的には、・入居者立ち会いのもとでの室内状況の詳細チェック・写真撮影による記録保持・原状回復費用の詳細見積もり・負担区分の明確化による納得できる精算・返金処理までの迅速な実行?などがあります。

円滑に退去処理が完了すれば、次の入居者募集をスムーズに開始できるため、空室期間の短縮につながります。

2-8. 原状回復工事やリフォームの見積もり・発注をする

退去後の原状回復工事やクリーニング、リフォームは、次の入居者を迎えるための重要な準備作業です。

管理会社は豊富な業者ネットワークと工事ノウハウにより、コストパフォーマンスに優れた原状回復と、状況によってはバリューアップ提案（物件の価値を高める改修提案）も行います。

具体的には、・次の入居者確保に必要な工事内容の選別・提携業者からの相見積もり取得・品質と価格両面での最適な業者の選定・築年数や市場ニーズの変化に応じた収益性向上につながるリフォーム提案などです。

工事やクリーニングが完了したら、最初の賃料設定や入居者募集のプロセスに戻ります。

このようなサイクルで、賃貸経営が進んでいきます。

3. 管理会社に支払う費用は家賃の5%が相場

「管理会社に業務を任せると安心だけれど、費用が気になる」という方も多いでしょう。

管理会社に毎月支払う管理委託料は、会社やプランによって異なりますが、相場としては家賃の5％程度です。以下で詳細を確認しましょう。

1. 毎月支払う管理委託料

2. 募集時にかかる広告料や仲介手数料

3. その他の手数料やオプション費用

3-1. 毎月支払う管理委託料

管理委託料は管理会社に支払う最も基本的な費用で、毎月定額で発生します。

全国的な相場は前述のとおり、月額家賃の5%程度です。たとえば家賃12万円の物件なら月6,000円が管理料の目安となります。

ただし、委託する業務範囲や物件の条件により、3%から8%程度の幅があります。

【管理委託料が変動する要因】

• 業務範囲による料率変動：目安として、基本管理のみの場合は3〜5%、24時間対応や定期清掃込みの場合は5〜8%となります。なお、サブリース契約（管理会社が一括借り上げして転貸する方式）では空室保証が付くため10〜20%と高率になりますが、空室リスクが転嫁される分の対価となります。

• 物件規模による割引適用：一棟マンションなど管理戸数が多い場合は、スケールメリットにより相場よりも低額での契約が可能な場合があります。逆に1室のみの場合は、最低管理料として月5,000円程度の下限が設定されることもあります。

• 地域特性と競争環境：都心部では管理会社同士の競争が激しいため、4〜5%の設定が多い一方、地方では管理会社の選択肢が限られ6〜8%となるケースもあります。

管理委託料は不動産所得の必要経費として計上できるため、確定申告時の節税効果もあります。料率だけでなく、その料金で受けられるサービス内容を総合的に評価することが重要です。

3-2. 募集時にかかる広告料や仲介手数料

新規入居者の募集時には、成約報酬として広告料（AD）や仲介手数料が発生します。

仲介手数料は貸主・借主合計で家賃1カ月分（税込1.1カ月分）が上限と法定されていますが、実務上は貸主側から別途広告料を支払うケースも見られます。

【募集時費用の内訳と相場】

• 広告料の実態：首都圏では家賃1カ月分が標準的ですが、郊外や競争の激しいエリアでは1.5〜2カ月分を要求されることもあります。逆に人気エリアの優良物件では、広告料なしでも客付けできるケースがあります。

• 仲介手数料の負担：借主からの仲介手数料0.5カ月分＋貸主からの仲介手数料0.5カ月分という分割パターンや、借主から満額1カ月分を受け取り広告料は別途という形態など、会社により対応が異なります。

• その他の付帯費用：物件写真の撮影費用、ホームステージング費用（物件のインテリア演出）、VR撮影費用など、募集力強化のための追加投資も選択可能です。

これらの募集費用は空室が発生するたびに生じるため、入居者が頻繁に入れ替わると収益性が悪化します。長期入居につながる物件管理が重要となります。

出典：国土交通省「建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

3-3. その他の手数料やオプション費用

管理委託料と募集費用以外にも、契約の局面や特別なサービス利用時に各種手数料が発生する可能性があります。

これらの費用はすべての管理会社で発生するわけではありませんが、契約前に確認しておくべき重要な項目です。

【追加費用の例】

• 更新事務手数料：契約更新時に管理会社へ支払う手数料で、家賃の0.5カ月分程度が相場です。入居者負担とする契約も多いですが、オーナー負担の場合は2年に1度の定期的な費用として織り込む必要があります。

• 退去立会い料：退去時の現地立会いや敷金精算業務に対する手数料で、1万円〜3万円程度の定額制が一般的です。管理委託料に含まれる会社も多いため、契約時に確認が必要な項目です。

• 特別なサービスの費用：24時間駆け付けサービス、定期清掃サービス、設備保証サービスなど、付加価値サービスの利用料が別途発生する場合があります。入居者負担として設定できるサービスもあります。導入時は費用対効果を慎重に検討する必要があります。

これらの追加費用は、管理会社や契約プランによって大きく異なります。複数の管理会社の見積もりを比較する際は、総額ベースで評価することが重要です。見かけの管理料率が安くても、各種手数料が加算されて実質コストが高くなるケースもあるため、注意しましょう。

4. 信頼できる管理会社と出会うための具体的な探し方

数多く存在する管理会社の中から、自分の物件に最適なパートナーを見つけるには「正解の探し方」を知っておくことが重要です。

個別に良質な会社を探して連絡を取るのは時間と労力がかかりすぎるため、その課題を解決する方法を以下で見ていきましょう。

1. 複数社を一度に比較できる一括査定サイトを活用する

2. 厳選された最大6社から査定を受け取る

4-1. 複数社を一度に比較できる一括査定サイトを活用する

まず、かならず利用したいのが一括査定サービスです。

「いざ貸す」では、一棟アパートから分譲マンション・戸建てまで、すべて査定可能です。

たった60秒の簡単入力で、厳選された最大6社から家賃提案が届きます。

【一括査定サイトを使うメリット】

• 効率が良い：個別に管理会社を調べて連絡する手間が省けて、短時間で複数の会社の提案を入手できます。

• 質の高い管理会社の提案を受けられる：サイト運営会社が参加企業を事前審査しているため、悪質な業者が排除された信頼性の高い会社のみが紹介されます。優良企業と出会える確率が高まります。

• 地域密着企業も見つけやすい：全国展開の大手だけでなく、その地域で長年実績を積んだ地元密着型の優秀な管理会社も見つけられます。地域特性を熟知した専門性の高いサービスを受けられる可能性があります。

一括査定サイトは無料で利用できるため、管理会社選びの最初のステップとして積極的に活用することをおすすめします。

4-2. 厳選された最大6社から査定を受け取る

一括査定サイトをいくつか掛け持ちすれば、何十社という管理会社から提案を受けることも可能です。

しかしながら、やみくもに多くの管理会社から査定を集めることはおすすめできません。

玉石混交の多数の提案の中から、最良の一社を見つけ出すために、余分な手間がかかってしまうからです。数が多すぎて、判断を誤ることにもなりかねません。

「いざ貸す」では、あらかじめ厳選された最大6社の管理会社から提案を受け取れます。

この社数は比較検討するのに適度な数であり、多すぎず少なすぎない絶妙なバランスです。各社からの提案内容を詳細に比較すれば、それぞれの特徴や強みが明確に見えてきます。

5. 家を貸すときに良い管理会社を見抜く5つの鉄則

最後に、査定を受け取ったあと、何を基準に管理会社を選べばよいのか、見ていきましょう。

空室をすぐに埋め、面倒なトラブルからもオーナーを守ってくれる、そんな優良な管理会社を見抜くための5つの鉄則は、以下のとおりです。

1. 空室期間を最短にする入居者募集力がある

2. 家賃滞納やクレームへの対応実績が豊富にある

3. 物件があるエリアに精通し地域情報に強い

4. 担当者のレスポンスが早く親身に相談に乗ってくれる

5. 手数料とサービス内容のバランスが良い

5-1. 空室期間を最短にする入居者募集力がある

賃貸経営において空室は、収益を下げてしまう最大の阻害要因です。

「いかに早く、次の入居者を見つけられるか？」を重視して、以下のポイントをチェックしましょう。

【募集力を測る指標】

• 平均空室期間の短さ：管理物件の平均空室期間が2カ月以内であることが、優秀な管理会社の目安です。地域平均と比較して明らかに短期間で入居者を確保できている実績があれば、高い募集力を持つ証拠といえます。

• 入居率の高さと安定性：年間を通じた入居率が95%以上を維持していると理想的です。具体的な数値を質問してみましょう。

• 集客チャネルの多様性：主要ポータルサイトへの掲載に加え、自社ホームページ、SNS活用、他社の仲介業者との連携など多様な集客手段を持っていることが重要です。安定した集客システムを持っているか、確認しましょう。

5-2. 家賃滞納やクレームへの対応実績が豊富にある

入居後のトラブル対応力は、管理会社の真価が問われる重要な分野です。

家賃滞納や設備故障、入居者間トラブルなどさまざまな問題に対し、迅速かつ適切に対処できる体制と経験を持つ管理会社を見極めてください。

【トラブル対応力の評価基準】

• 初動対応の早さ：トラブル発生から初回対応までの時間が、24時間以内であることが望ましい基準です。緊急性の高い水漏れや設備故障については、1時間以内に何らかの対応を開始できる体制があるかを確認しましょう。

• 滞納発生率と回収実績：管理物件における年間の滞納発生率が3%以下に抑えられていることが、優秀な管理会社の目安です。また、滞納が発生した場合でも、迅速に督促を行って早期回収を実現している実績があるかも重要なポイントです。

• クレーム解決の成功率：入居者からのクレームや要望に対し、95%以上の案件で満足のいく解決を実現していることが理想的です。具体的な解決事例や入居者の満足度調査の結果があれば、より客観的に評価できます。

5-3. 物件があるエリアに精通し地域情報に強い

その土地の賃貸ニーズや相場動向、将来の開発計画などを熟知している管理会社であれば、適切な賃料設定や効果的な募集戦略を立案できます。

地域の不動産市場に精通した管理会社かどうか、確認しましょう。

【地域への精通度の確認方法】

• 市場の分析力：周辺の競合物件の賃料相場や空室状況を詳しく把握し、データに基づいた客観的な分析ができることが重要です。「○○駅徒歩10分の1LDKは現在8〜10万円が相場で、築15年以内なら9万円台での成約が期待できます」といった具体的な説明ができるかを確認しましょう。

• 将来動向の把握と予測：大型商業施設の開業、企業の移転計画など、賃貸需要に影響する将来の変化要因を把握しているか、聞いてみましょう。これらの情報を踏まえた中長期的な賃貸戦略を提案できる会社は信頼できます。

• 地域ネットワークの広さ：地元の仲介業者や建設会社、金融機関などとの幅広いネットワークを持っていることが、地元に根ざしている証拠です。困った時に相談できる専門家とのつながりがあるかも重要なポイントです。

5-4. 担当者のレスポンスが早く親身に相談に乗ってくれる

管理会社選びにおいて、実際に窓口となる担当者の対応品質は、非常に重要な判断材料です。

どんなに会社として実績があっても、担当者とのコミュニケーションが円滑でなければ、良い関係は築けません。

【担当者評価の重要ポイント】

• 応答の早さ：問い合わせや相談に対し、営業時間内であれば半日以内に何らかの返答があることが望ましい基準です。急ぎの案件でなくても24時間以内にはかならず連絡があり、レスポンスの早さで誠意を示してくれる担当者を評価しましょう。

• 説明のわかりやすさ：専門用語を多用せず、初心者にも理解できる丁寧な説明ができることが重要です。また、「この設備交換は必要性が高くなっていますが、こちらは数年後でも大丈夫です」など、優先順位を明確にした実用的なアドバイスができる担当者は信頼できます。

• 提案力と積極性：単に依頼された業務をこなすだけでなく、収益向上や問題解決につながる積極的な提案ができることが大切です。「近隣に新キャンパスができる予定なので、学生向けの設備を検討してはいかがでしょうか」といった先読みした提案ができる担当者は優秀です。

5-5. 手数料とサービス内容のバランスが良い

管理会社選びでは、手数料の安さだけに注目するのではなく、その料金で受けられるサービス内容とのバランスを総合的に評価することが大切です。

極端に安い料金設定には理由があるため、サービス品質との関係を慎重に見極めてください。

【総合評価のための比較方法】

• サービス内容を細かく比較する：各社の管理プランに含まれる業務範囲を項目ごとに比較し、「24時間対応の有無」「定期清掃の頻度」「設備故障時の対応範囲」などを一覧表にまとめます。同じ料率でも業務範囲が大きく異なる場合があるため、詳細な確認が必要です。

• 追加費用を洗い出す：基本の管理料以外に発生する可能性のある費用をすべて洗い出し、年間ベースでの総コストを算出します。「管理料は安いが、手数料や各種オプション費用で結果的に高額になる」というケースを避けるため、総額での比較が重要です。

• 費用対効果を確認する：管理料の絶対額ではなく、提供されるサービス内容に対する相対的な価値を評価します。「年間8万円で24時間対応＋月1回清掃付き」と「年間6万円で基本管理のみ」では、後者がかならずしも得とは限りません。

複数社の提案を客観的に比較すれば、真にコストパフォーマンスに優れた管理会社を見極められます。安さだけに惑わされず、長期的な視点でバランスの取れた会社を選ぶことが成功の鍵となるでしょう。

6. まとめ

本記事では「家を貸す際の管理会社」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

家を貸すときに管理会社を使うべき3つの理由として、以下を解説しました。

1. 入居者トラブルや家賃滞納リスクに自己対応すべきではない

2. 入居者募集から契約手続きまでプロのノウハウで効率化できる

3. 物件メンテナンスや修繕対応も管理会社なら適切に実施できる

管理会社に委託できる8つの業務は、以下のとおりです。

1. 家賃を設定して入居者募集を行う

2. 内覧の対応から入居希望者の審査まで行う

3. 賃貸借契約の手続きを代行する

4. 毎月の家賃を集金しオーナーへ送金する

5. 入居者からのクレームや設備故障に対応する

6. 契約更新の手続きや条件交渉を行う

7. 退去時の立ち会いや敷金精算を行う

8. 原状回復工事やリフォームの見積もり・発注をする

家を貸すときに良い管理会社を見抜く5つの鉄則として、以下をご紹介しました。

1. 空室期間を最短にする入居者募集力がある

2. 家賃滞納やクレームへの対応実績が豊富にある

3. 物件があるエリアに精通し地域情報に強い

4. 担当者のレスポンスが早く親身に相談に乗ってくれる

5. 手数料とサービス内容のバランスが良い

適切な管理会社を選んで物件管理を委託すれば、賃貸経営の煩雑さから解放され、本業や新生活に専念しながら安定した不動産収入を得ることができます。ぜひ本記事の内容を参考に、信頼できる管理会社探しから始めてみてください。