【頻発】賃貸管理会社変更の4大トラブル実例を紹介

「賃貸管理会社を変更したいけど、どんなトラブルが起こりうるのかな？今の管理会社問題があるから変えるのも怖いんだよな…」

「賃貸管理会社を変更するとき、トラブルを避けるにはどうしたらいい？安心して新しい賃貸管理会社に移行したいなあ」

現在の賃貸管理会社を変更しようと考えたとき、このようにトラブルを避けて安心して新たな会社と契約に進みたいとお考えになるのは当然です。

賃貸管理会社を変更するときに起こりやすいトラブルは、大きく分けて以下4種類です。

またこれらは、ものによっては表面上は想定しにくいものの、実際には頻発しやすく、深刻な事態を招く可能性のあるトラブルばかりです。

たとえば旧管理会社による嫌がらせを受けた事例として、以下のような解約を求めたが、法外な違約金を請求されたトラブルがあります。

トラブルが発生すると、無用な保証会社への加入や修繕費用など、オーナーへの直接的な経済的損失はもちろんのこと、サービス低下から入居者の不満が蓄積して退去につながりかねません。

結果的に収益が得られなくなり、賃貸経営自体が続けられなくなる可能性まであるのです。

そこで、賃貸管理会社変更時に起こりうる4大トラブルを事例とともに詳しく解説していきます。

本記事を読めば、トラブルなく賃貸管理会社を変更できるだけでなく、あなたにぴったりな会社を探せますので、さっそく読み進めていきましょう。

1. 賃貸管理会社の変更トラブル（1）引き継ぎのタイミングミスや連絡漏れを起こす

一つ目のトラブルとして、管理会社の変更にともない、入居者からクレームや不満が生じることがあります。

主に自身の知識不足により、引き継ぎのタイミングミスや入居者への連絡漏れなど、以下のような人為的ミスによりトラブルに発展するケースが多いです。

ここで実際に起きたトラブル事例を、国土交通省の資料「賃貸住宅管理業者をめぐるトラブルと業務のルール化による対応の整理」を参考にしながら見てみましょう。

参考：国土交通省「3．管理受託契約に関する賃借人に対する書面の交付」

参考：国土交通省「3．管理受託契約に関する賃借人に対する書面の交付」

賃貸管理会社が変更になる場合、家賃の振込先や新たなサービス内容など、オーナーは契約内容を把握していますが、契約に立ち会ってもいない入居者は一切知りません。

それゆえ管理会社やオーナー側から、新たな業務内容や必要手続きについて懇切丁寧に説明し、理解を得ておく必要があります。

無用なトラブルやクレームの火種とならないよう、引き継ぎのタイミングミスや連絡漏れには十分注意してください。

2. 賃貸管理会社の変更トラブル（2）新しい管理会社の業務範囲や料金が認識とちがった

管理会社の変更により、新管理会社の対応におけるオーナー自身の認識のズレが生じる場合があります。

認識のズレが生じると「以前はすぐに報告してくれたのに」「相談なしに工事された」と不信感を得る場合もあるでしょう。

場合によっては、オーナー側が詳細をきちんと把握していないことで、入居者トラブルにもつながりかねません。

ここでは実際に、トラブル事例を見ていきましょう。

参考：国土交通省「2．賃貸人に対する管理受託契約成立時の書面交付」

参考：賃貸借トラブルに係る相談対応研究会「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版） P61 」

参考：弁護士ドットコム「賃貸：管理会社変更時の契約内容変更について」

契約内容の確認不十分のほか、このようなトラブルによって入居者からの信頼を失うことで退去となる可能性もあります。

結果的に、大きな経済的な損失にも発展しかねないのです。

3. 賃貸管理会社の変更トラブル（3）新旧管理会社で引き継ぎに失敗する

賃貸管理会社を変更するとき、新旧管理会社間による引き継ぎ情報の食い違い・不備が起こるケースは少なくなく、結果的にトラブルにつながります。

管理会社のなかには、引き継ぎ業務を面倒に感じる担当者もいます。

旧管理会社にとっては契約が終了するため、引き継ぎ業務を丁寧にするメリットはなく、新たな管理会社へ書類を渡しただけで引き継ぎ業務を終えてしまう場合もあるでしょう。

実際に、次のようなトラブル事例があります。

参考：弁護士ドットコム「マンションの管理会社変更について」

参考：新銀座法律事務所「マンション管理会社への損害賠償請求」

※フリーレント：一定期間の家賃を無料にする契約条件

参考：不動産賃貸経営博士の「お悩み大家さん」「管理会社の対応に不満で管理会社を変更。引継ぎもうまく運ばず玄関の鍵が2本不足していて…」

このように、新旧管理会社で引き継ぎに失敗すると、経済的な打撃がとくに大きくなります。

数十万、数百万円単位での損失を被りかねないトラブルに発展する可能性があるのです。

4. 賃貸管理会社の変更トラブル（4）旧管理会社による嫌がらせを受ける

賃貸管理会社を変更するとき、旧管理会社によって嫌がらせを受ける場合があります。

理由としてはプライドや面子を傷つけられた感情的な反発や、管理委託契約の解除により管理料収入を失うことへの腹いせなどが挙げられるでしょう。

オーナーにしてみれば金銭的なダメージや信頼性の低下が生じかねず、新たな管理会社の業務妨害にもつながります。

実際に、次のようなトラブルが起こったケースがあるので、見ていきましょう。

参考：弁護士ドットコム「管理不動産の変更のついて」

参考：遺産相続コンシェルジュ「悪徳管理会社の卑劣な手口！！賃貸管理委託契約書に潜む罠とは」

参考：不動産賃貸経営博士の「お悩み大家さん」「管理会社を解約する際に保証契約はどうなる？自主管理へ変更しても保証契約を継続したい！」

このような「ヤバい」管理会社は契約している時点で、賃貸経営に良い影響を与えるとは考えられません。

弁護士へ相談する、違約金の減額を相談して穏便な解除を求めるなどして、多少の経済的損失を出してでも、いち早く変更に踏み切ったほうが今後の経営にはプラスになる可能性が高いです。

目先の違約金を惜しんで問題のある管理会社と長期間付き合うより、早めに損切りして健全な経営環境を整えるほうが、長期的な経営においては確実に有利になるでしょう。

5. 賃貸管理会社の変更トラブルを防ぐには丸投げせずに「オーナーが引き継ぎを管理する」ことが重要

ここまでで、賃貸管理会社を変更するときに起こりやすいトラブルについて、おわかりいただけたかと思います。

ですが中には、管理会社を変更するときはオーナーはあまり口出しせず、見守っていればいいのだろうと思う方もいるでしょう。

賃貸管理会社の変更トラブルを防ぐには、丸投げせずに「オーナーが主体的に引き継ぎを管理する」ことが非常に重要です。

なぜなら、事前に引き継ぐ内容や連絡事項を確認しておかなければ、気づかないうちにトラブルに発展する可能性が高いからです。

しかし、引き継ぎは管理会社間の作業ではなく、オーナーが主導する業務移管と考えるべきです。

その上で、オーナー、新旧管理会社の三者が直接対面で打ち合わせをする場を設け、次のチェックリストをもとに「引き継ぎ済」「未完了」「保留事項」として、ひとつずつ確認していくと漏れなく進められます。

新旧管理会社間で円満かつスムーズな引き継ぎができれば、新管理会社は即座に適切な管理業務を開始でき、入居者への影響も最小限に抑えることができます。

そのためには物件の所有者であるオーナーがしっかりかかわることが重要といえ、丸投げしてななあになってしまわないよう、各段階で内容を確認しながら進めていきましょう。

【トラブルなくスムーズに変更したい方は】

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賃貸管理会社を探すときは多くの方がHPを見ながら検討しますが、思うような会社を探すのは実際のところ簡単ではありません。

賃貸管理会社を探すにあたってしっかり吟味しなければ、せっかく変更しても再び今ひとつ、もしくはさらに信頼性に欠ける管理会社に出会ってしまう可能性があります。

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7. まとめ

賃貸管理会社を変更するときのトラブルについてご理解いただけましたでしょうか。

最後に本記事の要点をまとめていきます。

賃貸管理会社を変更するときに起こりやすいトラブルは、大きく分けて以下4種類です。

これらのトラブルによって経済的損失や、入居者のクレーム・退去が発生する可能性が高まります。

◎賃貸管理会社の変更トラブルを防ぐには丸投げせずに「オーナーが引き継ぎを管理する」ことが重要です。

本記事を参考に、あなたがトラブルなく賃貸管理会社を変更できることを祈っています。