賃貸管理会社とは？自分に合った管理会社の見つけ方まで解説
監修者：河上 隼人
「アパートを相続したけど、賃貸管理なんてやったことがない……」
「空き家を貸したいけれど、大家さんって何すればいいの？」
このような悩みを抱えている方にとって、重要な存在となるのが「賃貸管理会社」です。
賃貸管理会社は、あなたの代わりに空室対策から家賃回収、入居者からのクレーム対応まで、賃貸管理業務をまるごと引き受けてくれる、賃貸経営のプロフェッショナルです。
この記事では、賃貸管理会社の基礎知識から具体的な業務内容、費用、信頼できる管理会社の見つけ方まで、初心者向けに詳しく解説します。
【この記事を読むと得られるメリット】
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「初めて大家さんになる」という方も、安定した賃貸経営を実現するための知識として、賃貸管理会社について知っていきましょう。
1. 賃貸管理会社とは何か？基本の知識
「賃貸管理会社ってそもそも何？」という方も多いのではないでしょうか。まずは基本的な知識から丁寧に確認していきましょう。
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1-1. 賃貸管理会社とはオーナー（大家）の代行業者
賃貸管理会社は、オーナーに代わって賃貸経営の実務を行う「代理人」の役割を担います。つまり、大家さんの代わりに大家業をやってくれる会社です。
具体的にどのような業務を担うかは、後ほど詳しく解説しますが、国土交通省が出している管理委託契約書のひな型では、「契約管理業務、清掃業務、設備管理業務、特約業務」が挙げられています。
実際は管理会社やプランによって変わりますが、上記をひとつの基準と捉えることができます。
1-2. 具体的な賃貸管理会社の例
「具体的にどの会社が賃貸管理会社なの？」という疑問には、全国賃貸住宅新聞が毎年発表している「管理戸数ランキング」がわかりやすいでしょう。
本記事執筆時点での最新版は、「2024年管理戸数ランキング」よりアクセスできます。
上記によれば、2024年の第1位は大東建託グループ、第2位は積水ハウスグループ、第3位は大和リビングとなっています。
1-3. 不動産管理会社・賃貸管理会社・建物管理会社・仲介会社などの違い
一般的に「不動産会社」と呼ばれる会社のなかには、不動産管理会社・賃貸管理会社・建物管理会社・仲介会社のような会社が含まれます。
これらは厳密な定義があるわけではなく、また互いに重複した業務を行っていることも多いのですが、あえて分けて解説すると以下のとおりです。
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ただし、前述のとおり、1つの不動産会社が複数の顔を持っているケースも多くあります。
1-4. 管理委託手数料は家賃収入の5%が目安
多くの方がまず気になる「費用」についても、確認しておきましょう。
賃貸管理会社に支払う料金は、「毎月の家賃に対して○%」という形で設定されるのが一般的です。相場は家賃の5％前後で、委託する業務範囲によって3％から8％程度まで幅があります。
【管理手数料の仕組み】
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仮に、家賃15万円の戸建て賃貸の場合、5％の管理手数料を支払うと、年間9万円の出費となります。
「お金がもったいないので自分で管理したい」という方もいるかもしれません。その場合には、自主管理で生じるリスクをあらかじめ理解しておくことが重要です。以下に続きます。
2. 賃貸管理会社を使わず自主管理した場合に生じる6つのリスク
賃貸物件は自主管理も不可能ではありません。しかし、初心者オーナーは見落としがちなさまざまなリスクが存在します。ここでは6つのリスクについて解説します。
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2-1. 空室が埋まらないリスク
賃貸経営において最も深刻なリスクが、空室の長期化です。入居者が決まらず空室が続けば、その期間は家賃収入がゼロとなり、維持費やローン返済だけがかさみます。
【空室が続く原因】
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空室対策では、多くのオーナーが管理会社からの提案を参考にしています。一方、自主管理では専門的な知見がないため、空室の長期化が多発します。
仮に1カ月、空室が延びれば、その際に失うお金は家賃の100%＋かかった費用です。5%前後の管理委託手数料で空室対策できるのであれば、安いと感じる方も多いでしょう。
2-2. 家賃滞納・回収不能リスク
「入居者が家賃を払ってくれない」という家賃滞納は、自主管理において大変大きな負担となります。
【家賃滞納リスクの具体的な問題】
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賃貸管理会社は、そもそも家賃滞納が起きないように厳格に管理し、そのうえで滞納が起きれば長期化する前に先手を打って対処します。
個人管理では、管理会社のような予防的措置やスピーディーな初期対応は難しいのが現実です。
2-3. 入居者トラブル対応リスク
賃貸管理でオーナーを悩ませるのは、入居者や近隣からのさまざまなクレームやトラブルの発生です。
【入居者トラブル対応の課題】
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基本的に賃貸経営ではトラブルがつきものです。少ない頻度のケースでも、数カ月に1度は何かしらのトラブルが生じるのが一般的です。
もちろん、問題が深刻化すれば、連日のように入居者などから連絡が入る可能性もあります。
2-4. 建物・設備の維持管理リスク
建物や設備の適切な維持管理は、とくに専門性が高く、自主管理では難しい分野です。
【建物管理の専門的要素】
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管理会社であれば定期清掃や法定点検、劣化箇所の補修提案など、プロの視点で物件をケアしてくれます。
2-5. 契約・法律関連リスク
賃貸契約や入居中の対応には、多くの法律知識と適切な手続きが必要です。
初心者オーナーが最新の法律や判例を把握せず自己流で対応すると、契約不備や説明不足から入居者との紛争に発展するリスクがあります。
【契約・法律面での主要なリスク】
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このような専門性の高い業務を、専門知識のない初心者オーナーが手がけるのは、大きなリスクといえるでしょう。
2-6. 時間と労力の負担増大リスク
最後に、ここまでの総括ともいえますが、自主管理の最大のデメリットは、オーナーの時間と労力を大きく奪うことです。
入居者募集から退去精算までの一連の業務をすべて一人で行うのは想像以上に大変です。本業やプライベートにも深刻な影響を与える可能性があります。
【時間・労力負担の具体的な問題】
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賃貸経営は何年も続く長期戦です。初めは意欲を持って自主管理を始めても、次第に疲弊してしまうケースは後を絶ちません。
このように多面的にリスクを考えてみると、「賃貸管理会社に任せることが最適解」という結論が見えてきます。
3. 賃貸管理会社に任せられる業務内容
では、賃貸管理会社には具体的にどのような業務を任せられるのでしょうか。その内容を見ていきましょう。
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なお、会社によって対応しているサービス範囲は異なります。ここでは、多くの管理会社が提供しているサービス内容を幅広くご紹介します。
3-1. 入居者募集に関する業務
賃貸開始時や空室が発生した際の入居者募集は、賃貸経営の収益に直結する重要な業務です。
【入居者募集の主要業務】
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近年は、第三者機関による与信チェックや家賃保証サービスも充実しています。管理会社はさまざまなネットワークを活用して、安心できる入居者選定を実現しています。
なお、広告料などは管理手数料とは別に、別途負担となるケースが一般的です。
3-2. 契約に関する業務
入居者が決定した後の契約締結の業務は、法的な専門知識が求められる重要な手続きです。
【契約関連の主要業務】
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これらの処理は、専門性が高いうえに事務処理が煩雑です。管理会社に任せれば、ミスなくスムーズにプロセスが進行します。
3-3. 家賃管理に関する業務
入居後の継続的な家賃管理は、賃貸経営の安定化に不可欠な業務です。
【家賃管理の主要業務】
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家賃の適切な管理は、賃貸管理の最も重要な部分のひとつです。プロである管理会社によって、滞納リスクが軽減され、確実な家賃回収につながります。
3-4. 入居者対応・トラブル処理に関する業務
入居中の入居者サポートとトラブル対応は、入居者の満足度を向上させ、新たな問題の発生を防ぐために重要です。
【入居者対応の主要業務】
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きめ細かな入居者対応により、入居者の満足度向上と長期入居の促進が期待できます。
3-5. 建物・設備の維持管理に関する業務
建物や共用設備の維持管理は、資産価値の保全と入居者満足度の維持に不可欠です。
【建物維持管理の主要業務】
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専門家の手による小まめなメンテナンスは、のちにかかる大規模な修繕費を抑えることにもつながります。
3-6. 退去に関する業務
入居者の退去時には、適切な手続きと原状回復作業により、次の入居者を迎える準備を行います。
【退去関連の主要業務】
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入居者の退去は急に決まることも多く、オーナー個人ではなかなかスピーディーに動けませんが、管理会社なら最短で対処できます。
4. 良質で自分に合う賃貸管理会社の見つけ方
ここまで見てきたように、賃貸管理会社の存在は非常に大きく重要なものです。よって、質の高い管理会社の選定が欠かせません。また、それに加えて自身の条件やスタンスと合うことも大切なポイントです。
ここでは、どのように良質で自分に合う賃貸管理会社を見つければよいのか、解説します。
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4-1. 一括査定を依頼する
賃貸管理会社を探す際には、1件ずつ問い合わせるのではなく、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
条件やタイミングをそろえて一括で問い合わせることで、上がってくる提案やコミュニケーションの質を比較検討しやすくなるからです。
その際には、オーナーが完全無料で利用できる「いざ貸す」をご活用ください。
「いざ貸す」では、マンションから戸建てまで、すべて査定可能です。たった60秒の簡単入力で、厳選された最大6社から家賃提案が届きます。
4-2. 厳選された管理会社同士を比較検討する
一括査定といっても、質の悪い提案が大量に届いても、確認に時間がかかるばかりです。
先ほどご紹介した「いざ貸す」では、その物件に合う管理会社が最大6社厳選されたうえで、提案が届くことが大きなメリットです。
すでに一定の選定をクリアした会社の中から選ぶので、失敗しにくく効率的です。
提案内容や、提供している管理サービスの詳細、実績、評判・口コミなどを確認しながら比較検討していきましょう。
4-3. 納得できる管理会社と契約する
最終的な管理会社選定では、料金の安さだけでなく、長期的な視点でのサポート体制や提案力を重視しましょう。
自分が考えている方針と合致し、将来にわたってパートナーシップを築けるかどうかが決定要因となります。
【最終選定における判断基準】
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良い賃貸管理会社との出会いは、大家さんとしてのスキルアップにもつながります。優れた管理会社は、最高の教科書にもなるからです。
専門知識やノウハウの吸収、長期的な戦略思考など、管理会社から得られるものは多くあります。管理会社選びは物件選びと同じくらい重要と考えて、選定を進めていきましょう。
5. まとめ
本記事では「賃貸管理会社」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
最初に賃貸管理会社とは何か、基本事項を解説しました。
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賃貸管理会社を使わず自主管理した場合に生じる6つのリスクは、以下のとおりです。
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賃貸管理会社に任せられる業務内容は、以下のとおりです。
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良質で自分に合う賃貸管理会社の見つけ方として以下のポイントを解説しました。
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初めての賃貸経営にチャレンジする方は、不安も多いかもしれません。だからこそ、賃貸管理会社というパートナーの存在は大きなものです。信頼できる管理会社にサポートしてもらい、安定した賃貸経営を実現していきましょう。
Author
河上 隼人 HAYATO KAWAKAMI
株式会社エイムプレイス 代表取締役
1980年11月8日生まれ 広島県出身
インターネットメディア事業「いざ貸す」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。
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