家を貸す時は最低限のリフォームが必要！築年数目安や費用も解説

「家を貸すときにリフォームってどこをどこまでやったらいいのだろう？お金をかけすぎることはしたくないな」

「家を貸すときに必要なリフォームだけをして最低限で済ませたいな。どのくらいの費用がかかるんだろう」

このように、住む予定のない家を貸し出そうとお考えの方のなかには、リフォームの必要性を感じながらも、どのようにしたらいいのか決めかねている方も多いのではないでしょうか。

実際のところ、家を貸すときは最低限安全・清潔に住むためのリフォームが必要になります。

たとえば以下のような状況では、入居者の生活に支障をきたしかねないことから、リフォームの必要性が生じます。

とはいえ、実はリフォームをしなくても貸し出せるケースがあることも、本記事ではお伝えしておきたい事実です。

そこで本記事では、家を貸すときに必要なリフォームに加え、戸建て物件の需要、どのようにリフォームを考えていけばいいのかまで網羅して解説します。

本記事を読めば家を貸すときに必要なリフォーム・費用から、今後の方向性まで判断できますので、ぜひご覧ください。

1. 家を貸すときは最低限安全・清潔に住むためのリフォームが必要

家を貸すとき、リフォームの必要性は住めるかどうかが判断基準となり、最低限安全・清潔に住むためのリフォームをしなければなりません。

なぜなら家を貸す人は住む人が困らないよう、部屋を安全で問題なく使用できる状態に整える義務があるからです。（出典：e-Gov法令検索「民法 （賃貸人による修繕等）第六百六条」）

そのため、築年数や現状を考慮しながら、以下のようなリフォームを検討しましょう。

過去にリフォーム経験がある家の場合は実施後に、築年数分の年数が経過しているかを指標にしてください。

基本的に築年数10年までの家なら、リフォームはいらないと考えていいでしょう。

そして築10年以上の家になると、まず水回りのリフォームが必須となり、そのほかは地域性や競合物件などの状況に応じて変わります。

次の章からは各箇所においてどのようなリフォームが必要になるのか解説しますので、見ていきましょう。

2. 【築年数10年以上〜】家を貸すときのリフォームはとにかく「水回り」を気にすべき

築年数10年以上の場合は、水回りのリフォームを気にしましょう。

水回りの設備は汚れや劣化が生じやすく、長年使用していると少し掃除しただけでは綺麗になりません。

そして毎日使う設備ばかりであることから、不具合があれば生活に支障が出ます。

所有物件の築年数がどのくらいかを加味して、以下の水回りのリフォームを検討してください。

2-1. 【築年数目安：10〜15年】トイレの交換

入居者が水回りのなかでも、とくに重視するのがトイレです。

前提として、トイレは洋式に変更してください。

TOTOが調査した、以下の結果からもおわかりいただけるように、和式を好んで使用する人は少なく、使い慣れていない人や膝の痛みなどがある人からはとくに敬遠されてしまいます。

参考：TOTO「和式トイレより洋式トイレを望む声が圧倒的」

段差を解消する必要があったり、コンセントの位置を変えたりしなければならないので、和式から洋式への交換は費用が高くなりがちです。

また和式・洋式問わずトイレは破損がなければ使用できますが、故障が起きてから交換すると入居者に不便を与えてしまうことから、早めの交換を検討しましょう。

費用がかかっても、入居者の印象を高めるためには、トイレのリフォームは必須です。

2-2. 【築年数目安：10〜15年】洗面台の交換

洗面台もトイレ同様、まだ使えそうな状態であっても早めにリフォームしておくと安心です。

システムタイプの洗面台を選択すれば設置工事費を抑えられる 洗面台の交換費用は、システムタイプなら高額にならずに交換できます。 【システムタイプのイメージ】 【交換する場合の設備一式】 洗面ボウル 蛇口（水栓） ミラー 照明 キャビネット（収納） コンセント

2-3. 【築年数目安：10〜15年】給湯器の交換

※エコキュート：空気の熱を利用し、お湯を沸かす家庭用給湯システム

給湯器は各メーカーが定めた「設計標準使用期間」があるため、チェックして給湯器の交換時期を判断してください。

ガス給湯器とエコキュートのどちらに交換すべきかは、費用だけでなく以下のメリットデメリットも比較して考えるといいでしょう。

基本どちらを選択しても入居率には大きく影響がないので、メリット・デメリット、向いている人を参考に決めてください。

2-4. 【築年数目安：15〜20年】ユニットバスの交換

お風呂の交換目安は、築15～20年です。

在来浴室とユニットバスの違いは、以下のとおりです

【在来浴室（タイル張りのお風呂）】

【ユニットバス】

設備がただ古いというだけではなく、以下のような状況であれば老朽化が進んでおり、入居者の衛生面において影響が出ることからリフォームを検討しましょう。

※コーキング：建物や設備の隙間、継ぎ目などの隙間埋め

浴槽や壁のひび割れは「見た目の問題」と捉えがちですが、実際は建物の安全性や居住性に直結する重要な問題となります。

小さなひび割れでも放置せずに対応してください。

2-5. 【築年数目安：15〜20年】キッチンの交換

家を貸す場合に選択するキッチンの種類は、主に次の2パターンが一般的です。

【セパレートキッチン（コンロとシンクが別々になっているタイプ）】

【システムキッチン（シンク・コンロ・収納などの設備が一体化したタイプ）】

値段だけ見るとセパレートキッチンのほうが魅力的に感じますが、以下のようにシステムキッチンのほうが入居者にとってのメリットは大きいです。

セパレートキッチンは各パーツごとに分かれているため、破損したときの修理はしやすいですが、ほかの面ではシステムキッチンに劣ります。

予算が許すのであれば、システムキッチンを選択したほうが今後の入居率向上につながります。

3. 【ケースによる】必要になるかもしれないリフォーム一覧と費用相場

ここまで、家を貸すときに水回りで検討していただきたいリフォームについて解説しました。

つづいては必ずしも必要とはいえませんが、地域性や競合、メンテナンス状況に応じて検討していただきたい内・外装のリフォームを紹介していきます。

水回りと比較して内・外装については、メンテナンスや立地、周辺の競合物件の状況に応じて必要性が異なります。

それゆえ、内・外装については必ずしも築年数だけを考慮するのではなく、家それぞれの状況に応じてリフォームを検討すべきなのです。

ここからはリフォームの必要性が判断できるよう具体的にチェック項目を設けながら解説していきます。

3-1. 【築年数目安：10〜30年】内装：壁紙や窓、建具など

内装についてはチェック項目に該当するようであれば、リフォームすべきです。

主に壁紙や窓周り・建具の交換が必要となります。

窓周り・建具は複層（ペア）ガラスなら騒音の軽減や断熱などにも効果的 窓周り・建具は賃貸物件にするときに複層（ペア）ガラスにしておくと、騒音の軽減だけでなく断熱や結露の軽減にも有効なため、建物の傷みを軽減できます。 【複層（ペア）ガラス：複数枚のガラスを重ねてつくられている】 初期投資と考え、窓周りは始めにリフォームしておくと、入居者募集に役立つだけでなく、修繕費の軽減にもつながります。

3-2. 【築年数目安10～15年】外装：外壁・屋根の塗り替え

※1 シーリング：建物の外壁の目地や窓周りなどの隙間に、ペースト状の防水材を充填して、防水性や気密性を高める建築作業

※2 チョーキング：表面にチョークのような白い粉

外壁のリフォームでとくに気をつけなければならないのは、ひび割れとシーリングの破損です。

【シーリングの破損：雨漏りの原因】

これらが起きると雨漏りしてしまうため見つけたら確実にリフォームしましょう。

チョーキングとは またチョーキングはあまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、外壁の塗装が紫外線や雨によって劣化し、粉末状になって剥がれてしまっている状態です。 チョーキングが起こると、壁材の劣化を加速させ、ひび割れや雨漏りにつながります。 チョーキングが起きていると外壁の塗装機能が失われており、外壁材の寿命に影響を与えてしまいます。

また壁材に水分が浸透してカビやコケ、藻の発生にもつながるため、放置してはいけません。

外壁や屋根の塗り替えはリフォーム費用が高くなりがちですが、建物自体への影響が大きくなるため、必ずおこないましょう。

4. 案外リフォームしなくても貸し出せるケースは多い

ここまで、家を貸すときのリフォームについて解説してきました。

しかし実際のところ、リフォームしなくても貸し出せるケースは案外多いことを知っておいてください。

理由は以下の二つです。

たとえ設備が不良でボロボロの家であっても、「家賃が安ければなんでもいい」「自身でDIYをしたい」という人が一定数いるからです。

実際に地域密着型の情報交換サイト「ジモティー」では、オーナーから1円も受け取らずにぼろ家を借りて再生しようと考える人もいます。

＞ジモティー「そのボロ家(空き家)、お借りします【0円で空き家を再生】」

また、戸建てであることも需要の高さの一つです。

国土交通省が全国の20歳以上の人を対象に実施した、「令和3年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について」では、今後望ましいと考えている住宅の形態に関する質問の回答について、一戸建てがトップでした。

参考：国土交通省「令和3年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について」

しかし、戸建ての賃貸物件は少ないのが現状です。

たとえば賃貸ポータルサイトSUUMOを参考にすると、神奈川県藤沢市におけるマンションの賃貸物件は15,130件ですが、戸建ては2,926件しかありません。

約1/5なのです。

それゆえ、多少手入れが行き届いていなかったり、設備が古かったりしても、条件さえよければ戸建てはリフォームしなくても貸し出せる可能性があります。

以下の記事では空き家を個人的に貸し出す方法を解説していますので、ぜひ参考にしてください。

・空き家を個人で貸す7つのステップ｜注意点も踏まえた上で貸し出そう

5. 貸し出す家に必要なリフォームは腕のある管理会社に相談

ここまでお読みになり、どのリフォームをするべきかなんとなく把握できたものの、具体的にどこまでやればよいのか悩んでしまいますよね。

家を貸すときに必要なリフォームは、腕のある管理会社へ相談するのがベストです。

なぜなら素人判断でリフォームしても入居者のニーズを満たせるとは限らず、競合に劣ってしまうリスクを否定できません。

「ただ単に無駄なコストをかけただけで入居者が現れなかった…」という可能性も生じかねないのです。

【リフォームをしたが入居者が決まらない】 たとえば以下のようなリフォームをしたとしましょう。 リビングの壁紙や立て付けの悪かった建具を新しくした ぼろぼろだった古い畳も張り替えた ぱっと見は明るく綺麗で、和室では横になったり客間にしたりして、過ごしやすそうに感じるかもしれません。 以下のような理由で、敬遠されてしまう可能性があるのです。 （1）和室は一定数、必要ないと感じない人がいる 事実、住環境研究所の調査「【コラムVol.2】 減るバルコニー・消える和室、間取りの新トレンド」では、2018年度から2022年度にかけて和室・畳コーナーを「いずれもつくらない」とした住宅が28.0%から49.7%まで上昇したと発表しています。 （2）引き戸の場合、小さなお子さまのいる家庭ではケガをするリスクがある 大人だけで過ごすのであれば、今回のようなリフォームは落ち着いた雰囲気があり、需要があるかもしれません。 しかし仕事や家事、子育てに忙しい世代が中心に住む立地の家であれば、畳のメンテナンスに時間を割けず、子どもがケガをしてしまうリスクを考慮すると、今回のリフォーム内容では入居を見送る可能性が出てくるでしょう。

せっかくお金をかけてリフォームしても、求められていない仕上がりなら、入居率に影響が出てしまうのです。

単純に最低限のリフォームさえしておけばいいとは一概にいえません。

細かい条件により何が必要かは変わるからこそ、その家、その地域に合った競合と戦えるリフォームをしなければ意味がないと考えてください。

そこで重要なのが、コスト・空室リスクの両方を抑えられる最適なリフォーム内容を提案してくれる管理会社です。

リフォーム内容を相談するだけなら無料のため、まずは自分だけで考えずに、管理会社を頼りましょう。

リフォームに強い管理会社を見つけるならいざ貸す!

リフォームに強い管理会社を見つけるならいざ貸すがおすすめです。 「腕の管理会社を探すといってもどうしたらいいのかわからない」「何をどこから見比べたらいいのかわからない」という方がほとんどでしょう。 いざ貸すならチャット形式の質問に答えるだけで、独自の審査に通過したエリアや物件の知見が豊富な会社を、650社以上の提携する管理会社のなかから最大6社に絞り、ピックアップしてもらえます。 オーナー側なら費用は一切かからず、無料な点も大きな魅力。 腕のある管理会社に巡り会えるからこそ、今後の方針もしっかり相談しながら進められます。 無駄なリフォームをしたくないなら、まずはいざ貸すを通じて自分に合った会社を見つけましょう。

6. まとめ

ここまで、家を貸すときに必要なリフォームについて解説しました。

最後に、本記事の要点をまとめていきます。

◎家を貸すときは最低限安全・清潔に住むためのリフォームが必要です。

◎築年数10年以上の場合は、家を貸すときに水回りのリフォームを気にしましょう。

◎必ずしも必要とはいえませんが、地域性や競合、メンテナンス状況に応じて内装・外装のリフォームが必要になります。

◎案外リフォームしなくても貸し出せるケースは多いです。

◎貸し出す家に必要なリフォームは、腕のある管理会社に相談しましょう。