マンションを賃貸に出す予想外のデメリット8つと実例

「マンションを賃貸に出すデメリットを調べているものの、どこも似たようなデメリットばかり。ほかにないのだろうか？」

一般的なデメリットだけでなく、あまり知られていないデメリットも知りたくて調べている中で本記事へたどり着いた方も多いのではないでしょうか？

さまざまなサイトで紹介されているマンションを賃貸に出すデメリットは、氷山の一角です。

オーナー視点で見ると他にも大小さまざまなデメリットがありますが、その中には対策をすることである程度解決できるデメリットと、根本的な解決ができないデメリットが存在しています。

マンションを賃貸に出すデメリットだけでなく、それを解決できるかどうかも理解しておかなければ、

「初めからこのデメリットを知っておけば、貸出すことはなかったのに。」

と、後から後悔するかもしれません。

そうならないためにも、本記事では

• デメリットの対策・解決できるのであれば、賃貸に出したい

• マンションを賃貸に出す場合でも、しっかりとデメリットを対策するためのコツを知りたい

いう人に向けて、

マンションを賃貸に出すデメリットについて、対策である程度解決できるケースと解決できないケースに分けて、詳しく解説します。

対策・解決できるかどうかを把握し、自分はマンションを賃貸に出すべきかどうかを判断しましょう。　

1.【ある程度解決できる】マンションを賃貸に出す5つのデメリット

冒頭でもお伝えした通り、マンションを賃貸に出すデメリットはありますが、実は対策すれば解決できるケースがあります。

対策である程度解決できるデメリットは、次の5つです。

マンションオーナーが受けるダメージが大きい順に紹介していきます。

1-1.予想外の住民トラブル

まずは、予想外の住民トラブルです。

20歳以上で引っ越し経験のある方を対象に行った『フリエ住まい総研「ご近所トラブル」に関する実態調査』によると、「ご近所トラブルを経験したことがある」と答えた人は62％にのぼります。

経験したご近所トラブルのうち、最も多いのが「騒音トラブル」です。

そのほかにもゴミ出しなど、多岐にわたる住民トラブルが発生しています。

入居審査段階で問題がない人も、実際に住んでから問題が発生するケースも少なくありません。マンションのような集合住宅では、ほかの住民との関係性も影響するためです。

そのため、「運が悪かった」と思われがちですが、これらのトラブルは、信頼できる管理会社やルールの明確化と対応フローの整備をすることで予防・解決が期待できます。

1-2.予想外の退去拒否

続いて、契約期間の期限が迫っているのに、退去拒否をされるデメリットです。

退去トラブルの厄介さは、あなたが考えている以上に「借主側が法的に守られている」という点です。

借地借家法では、借主を保護する要素が強く、普通借家契約（借主の希望により契約を更新できる一般的な契約形態）においては、正当な理由がない限り、借主を強制的に退去させることができません。

そのため、以下のような予想できない退去トラブルに見舞われる可能性があります。

実際、裁判を起こしても簡単に退去させることができず、最悪の場合、オーナー側の退去請求が棄却される判例もあります。

賃貸に出しているマンションの住宅ローンを支払い続けているのに入居者を退去させることができないと、ローンの支払いと自分のマンションの賃貸料がダブルで発生することになります。

そのため、退去拒否のトラブルを未然に防ぐためには、契約段階から対策することが求められます。

1-3.費用負担の曖昧さによるトラブル

入居者に、部屋をボロボロにされてしまうなど、「これは誰が負担するの？」という原状回復をめぐる費用トラブルはよくあります。

これらのトラブルに発展する原因の多くが、「通常損耗」か「故意・過失による損傷」の線引きが明確でない曖昧な契約や証拠不足にあります。

特に、タバコによる変色については、ある程度長く住んでしまうと、通常消耗とみなされるケースもあり、オーナー負担となる可能性があります。

そのため、退去後の費用負担のトラブルを未然に防ぐためには、契約段階から、以下の対策を講じることが大切です。

1-4.高額な設備故障負担

築年数の経過とともに、設備や家具の不具合が増えることは避けられません。

賃貸に出している最中に、自然発生的に家具や設備などが故障し、思わぬ修理費で利益が削られることもあります。

築年数が古く、設備も耐用年数に近づいている場合、トラブルの頻度が高くなります。

設備トラブルは、思わぬ出費に直結するため、「壊れてから対応」では後悔することになります。

1-5.想定以上の空室

「すぐに借り手が見つかるだろう」と思っていたのに、想定以上に空室期間が続き、収益が減少するリスクを心配されている方もいるでしょう。

総務省の統計によると全国の民間賃貸住宅の空室率は約18.5％です。約5戸に1戸が空室になっています。

築年数が古くなればなるほど、次の入居者が決まるまでに3か月以上かかるケースも見られます。?家賃15万円の場合、単純計算でも年間家賃収入が45万円も減少することになるでしょう。

空室が続くと、収益に大きく影響するため、空室対策をしっかりとしてくれる管理会社を選ぶことが非常に重要となります。

2.【解決できない】マンションを賃貸に出す3つのデメリット

ここまで、マンションを賃貸に出すデメリットの中でも、対策することで解決できるデメリットを紹介してきました。

多くのデメリットは事前や事後の対処で未然に防ぐことができることをご理解いただけたと思いますが、残念ながら、対策ができないケースや解決が困難なデメリットもあります。

マンションを賃貸に出すデメリットで、解決が難しいケースは次の3つです。

以下詳しく解説します。

2-1.自然災害時の補償対象外

地震や大雨などの自然災害や火災による損害については、仮に保険に入っていたとしても完全に弁償されない可能性があります。

火災保険や地震保険には加入できても、補償される金額には上限があり、原状回復にかかる全額をカバーできるとは限らないからです。

実際、地震保険については、火災保険金額の30％～50％の範囲内に設定されるケースが一般的です。また、対象ごとに補償金額の上限が設けられています。

（参考：ソニー損保「地震保険の特徴・補償内容」）

被害の範囲によっては、修繕する間の空室期間や原状回復の一部を自己負担することになります。

例えば、地震で壁に亀裂が入り、修繕に50万円の費用がかかっても、「建物の構造に支障をきたす場合のみ補償の対象」となっていた場合、全額自己負担となる可能性もあるのです。

また、修繕期間の2か月間は家賃収入がゼロだったとしても、その空室に対する補償がないケースも多く見られます。

自然災害については、予測や完全防止が不可能です。火災保険や地震保険による一定の保証が期待できますが、損害全額を確実に補償する仕組みがないため、根本的な解決は難しいでしょう。

2-2.法改正による収益減少のリスク

賃貸経営は、法改正や税制の変更により、突然収益が下がるリスクが常にあります。

特に、固定資産税や所得税控除、借主の権利強化などは、賃貸に出すオーナーに不利な形で影響する可能性が高いですが、自分ではコントロールできません。

たった1％でも条件が悪化すると、収益額が大きければ大きいほど、年間数万～数十万円も収益が下がる可能性があります。

▼例：不動産所得（収入－経費）が150万円の場合

実際、過去に住宅ローン控除の縮小や、借地借家法改正による「借主の保護強化」があり、契約更新時の条件変更が難しくなり、賃貸の収益に大きなダメージを与えました。

このように、自分でコントロールできない外部環境による法改正や制度変更はオーナーにとって「避けられないリスク」です。

事前の対策が難しく、制度適用後の対処しかできないため、税制改正や借地借家法の変更などで収益が下がることは受け入れるしかない不確定要素と言えるでしょう。

2-3.事故物件扱いによる資産価値の低下

物件内で自殺や孤独死などが発生すると、「心理的瑕疵（かし）物件」＝事故物件となります。事故物件となると、賃貸に出す場合はもちろん、その後の売却にもマイナス要因となります。

一度でも事故が起きると、入居者や購入者に対して告知する義務が発生し、家賃の値下げや入居希望者の減少につながるからです。

このように、「心理的瑕疵物件」の事実は発生してしまうと帳消しにできず、賃貸・売却における物件の価値に永続的な影響を及ぼします。

入居者に対して電話やメール、訪問などで定期的にコンタクトを取ることで、孤独死などを防げる可能性はあります。ですが突発的な自殺や事故死などは防ぎようがないため、完全に解決するのは不可能です。

3.デメリットを踏まえてでも「マンションを賃貸に出す」が向いている人の特徴

マンションを賃貸に出すデメリットについて、解決できるケースとできないケースに分けて紹介しました。

「ここまでのデメリットを踏まえてでも、自分はマンションを賃貸に出すのが向いているのだろうか？」

このように考えた人もいるかもしれませんが、以下のような特徴に当てはまる人は、デメリットを踏まえてでもマンションを賃貸に出すのが向いているでしょう。

逆に、今あげた特徴を見て、もし1つでも「自分には当てはまらない」「手間やリスクは避けたい」と考える場合、マンションの賃貸は向いていません。

「マンションを賃貸に出す」以外の選択肢も含めて検討しましょう。

4.デメリットを知ってもマンションを賃貸に出すなら優れた管理会社選びが重要

マンションを貸すデメリットを理解した上で賃貸に出す場合、優れた管理会社を選ぶことが、今後を左右すると言っても過言ではありません。

なぜなら、住民トラブルや設備故障、空室対策、契約管理などの解決できる対策は、管理会社の力量によって解決力とスピードが大きく異なるからです。

信頼できる管理会社を選定することが、賃貸管理の手間やリスク、ストレスの軽減に直結します。

自分でできることでも、すべてをやり切るのは、時間的や経験値的に見ても難しい可能性があります。

「マンションを賃貸に出すデメリットをカバーできる管理・運用」を実現できる、優れた管理会社を選ぶことが成功のカギです。

自分のマンション管理に合う優れた管理会社を探すなら「いざ貸す」

優れたマンションの管理会社に出会いたいと思っても、さまざまな管理会社があり、自分に合うところがどこなのか判断に迷いますよね。 そのような人は、ぜひ「いざ貸す」をご活用ください。 「いざ貸す」は、賃貸管理の一括査定ができる賃貸査定サイトです。 スマートフォン・PC・タブレットから、簡単なアンケートや入力に答えながら賃貸に出したいマンションの詳細情報を入力すると、あなたの物件に興味を持った管理会社が最大6社表示されます。 「いくらで貸せるのか知りたい」 「転勤期間中だけ賃貸に出したい」 このような条件や事情を把握した上で、今現在最も良い条件を出せる最大6社の不動産会社の査定結果が表示されるため、あなたの希望に対して理解のある不動産会社を見つけることが可能です。 しかもオーナーは完全無料でサービスを利用できます。 収益を最大化させるためにも、ぜひ「いざ貸す」で良きパートナーとなる管理会社を見つけましょう。

5.まとめ

最後に、マンションを賃貸に出すデメリットについておさらいしましょう。

マンションを賃貸に出すデメリットには、ある程度対策できるケースとできないケースがあります。

対策・解決できるデメリットは、事前の対策や事後の対処が非常に重要です。

ただ、オーナーだけでは対処が難しく、デメリットに対して具体的なアドバイスやフォローをしてくれる信頼できる管理会社を選ぶことがポイントになります。

優れた管理会社に出会えるかどうかが、最終的な経営や収益に影響を与える可能性があるため、一括査定を依頼できる「いざ貸す」を活用し、条件に合った管理会社を見つけましょう。