賃貸管理の家賃保証はどうする？仕組み・結論をズバリ解説！

「賃貸管理会社が実施する家賃保証って、どういう仕組みなんだろう」

「家賃保証って保険会社がやるものだよね？管理会社のものは何が違う？」

「賃貸管理の家賃保証は、保証会社とサブリースと管理会社プランのどれを選べばいいの？」

賃貸管理において、「家賃保証」という仕組みは、リスクを抑えるために非常に重要なものです。

しかしながら、保証会社によるもの、管理会社のサービス、そしてサブリースなどいろいろなものがあり、内容が混同しがちで理解が難しいのも確かです。

この記事では、「賃貸管理における家賃保証」を3つの種類に整理し、その内容や使い分けができるよう解説していきます。

結論からいうと、「入居者が加入する保証会社の仕組み」をベースにして、必要に応じて管理会社の独自保証やサブリースを検討するのがおすすめです。

読み終えるころには、どの家賃保証をどう組み合わせ、どの管理会社に相談・比較すべきかまでイメージできるはずです。

1.賃貸管理における「家賃保証」が意味するものは3つある

ひとことで「家賃保証」といっても、実際にはいくつかの仕組みがあります。

まずは、オーナーが賃貸経営を安心して行うために欠かせない「家賃保証」がどのような仕組みで成り立っているのかを整理していきます。

この章では、以下の3つの仕組みを順に解説します。

それぞれの仕組みを理解すれば、「どこまでのリスクを誰が負うのか」が明確になり、オーナー自身がどの方法を選ぶべきか判断しやすくなります。

「自分の物件にとって必要な家賃保証はどの部分か」をイメージしながら読み進めてみてください。

1-1.家賃保証会社による「家賃保証」（入居者が保証料を支払う）

通常「家賃保証」という言葉は、この「入居者が加入する家賃保証」のことを指すのが一般的です。

家賃が払えなくなったときに備えて入居者が保証料を支払い、滞納時には賃貸保証会社が家賃を保証してくれる仕組みです。

以前は、入居者が部屋を借りるときには、契約時に親や親族などを「連帯保証人」として立てるのが一般的でした。しかし近年では、家族関係の変化や保証人トラブルの増加から、家賃保証会社への加入を必須とする賃貸借契約が主流になっています。

実際に、日本賃貸住宅管理協会による2023年度の調査結果では、保証会社の利用必須割合は93%にまで達しています。家賃保証会社による家賃保証を付けないと部屋を借りられないケースもあるのです。

※参考：日本賃貸住宅管理協会「第28回賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2023年4月〜2024年3月」（PDF）

オーナーはこの仕組みによって、入居者が家賃を払ってくれない場合でも家賃収入を確保できるというメリットを得られます。

初回保証料や更新料などのコストは入居者が支払うため、オーナーは実質的な費用負担なしで家賃滞納リスクを回避できるのが特徴です。

1-2.管理会社による「家賃保証プラン」（オーナーが負担）

通常「家賃保証」という言葉は、入居者が保証会社に加入する仕組みを指しますが、管理会社によってはオーナー向けに「家賃保証プラン」を設けていることがあります。

ここでの「家賃保証」は、入居者ではなくオーナーが費用を負担し、家賃の滞納や空室による収入減をカバーしてもらうサービスのことを指します。

家賃保証プランといってもその保証の仕方はさまざまです。あくまで例となりますが、以下に例を示します。

管理会社によって保証プランのタイプは異なりますが、

• 延滞が発生した場合に、管理会社が家賃を立て替えて保証してくれるタイプ

• 空室の間の家賃もある程度保証してくれるタイプ

• 滞納トラブルに付随する法定手続きや原状回復費用も保証してくれるタイプ

などが主流です。

実際のところ、保証会社が入っていても、立替払いまでには「事故報告→審査→支払い」という手続きが必要で、入金が遅れるケースがあります。管理会社による家賃保証プランは、その期間のズレを管理会社が肩代わりしてくれるため、オーナーのキャッシュフローを途切れさせない効果があります。

さらに、保証会社の対象外となるケース（法人契約・短期入居・外国籍入居者など）にも対応できるため、保証会社ではカバーしきれない部分を補う仕組みともいえます。

このように、管理会社による「家賃保証プラン」は、保証会社の仕組みと重複しているように見えて、

• 家賃の送金日を固定できる（収入が安定する）

• 保証会社でカバーできないケースにも対応できる

• オーナーがトラブル対応を気にせず管理を任せられる

という点で独自のメリットを持っています。

1-3.サブリース契約（毎月一定額の家賃が支払われる契約）

3つ目の「家賃保証」のカタチとして、サブリース契約があります。

サブリース契約とは、管理会社（またはサブリース会社）が物件を借り上げて、オーナーに毎月一定の家賃を支払う仕組みのことです。入居者がいてもいなくてもオーナーのもとには家賃が入るため、「毎月一定額の家賃が支払われる契約」として知られています。

通常の賃貸経営では、入居者が退去したり、家賃を滞納したりすると、その期間の収入がなくなります。

しかしサブリース契約では、オーナーは入居者と直接契約を結ばず、サブリース会社と「一括借上げ契約（マスターリース）」を結ぶのが特徴です。

サブリース会社がその物件を転貸（再び貸す）して運用するため、オーナーは入居の有無に関わらず、契約で定めた金額を受け取ることができます。

オーナーにとってサブリース契約は、「空室でも家賃が入る」「運用を完全に任せられる」という大きな安心があります。しかしその分、通常の管理委託契約（手数料は家賃の5%が目安）よりも手数料が高く、10%〜20％が差し引かれてしまうのがデメリットです。

さらに、「解約しづらいなど契約の自由度が低い」「定期的に家賃保証額が下がる可能性がある」「サブリース会社が倒産した場合に家賃保証も消えてしまう」などのリスクもあります。

安定を優先したいオーナーには向いていますが、収益性を重視したい場合は慎重な判断が必要です。

2.【結論】オーナーはどの家賃保証の仕組みをどう使い分けるべきか

前の章では、賃貸管理における「家賃保証」には大きく3つの形があり、入居者向け（保証会社）・管理会社向け・サブリース型とそれぞれ仕組みが異なることを整理しました。

この3つの違いを理解したうえで、オーナーとして次に考えるべきなのは、「どの仕組みをどの程度利用すれば、自分の物件を安全に運用できるか」という判断です。

この章では、次の3つのステップに沿って、家賃保証の使い方を具体的に見ていきます。

リスクを減らしながらも無駄なコストをかけずに「安心できる賃貸経営」をどう実現するか意識しながら、読み進めてみてください。

2-1.【全オーナー共通】入居者の家賃保証会社への加入を義務にして保証会社を見極める

オーナーがまず意識すべきは、入居者に家賃保証会社へ加入してもらうことを契約条件にすることです。すでに仕組みのところで触れたように、保証会社が入居者の家賃を立て替えてくれるため、万一の際にもオーナーは滞納による損失をほぼ防げます。

ただし、どの保証会社を使うかによって、保証の範囲や対応スピード、安心度が大きく異なります。そのため、入居者に加入を義務づけるだけでなく、利用する保証会社をきちんと選ぶことが、オーナーにとって重要なリスク対策になります。

賃貸管理を委託している場合で、管理会社が複数の保証会社を扱っている場合には、保証内容・立替スピード・上限金額を比較して選ぶのがおすすめです。

家賃保証会社を選ぶ際は、「保証の手厚さ」と「入居者の負担」のバランスを見極めることが大切です。

保証範囲が広く、訴訟費用や原状回復費までカバーする会社はオーナーにとって安心ですが、その分、入居者が支払う初回保証料や更新料が高くなりやすく、入居のハードルが上がる可能性もあります。

そのため、以下のように物件の立地や入居需要に合わせて選ぶのが合理的です。

管理会社が保証会社を指定している場合にも、管理会社任せにせず、どの保証会社を使うのか・保証内容がどこまで含まれるのかを必ず確認しましょう。条件に不安がある場合は、別の保証会社を利用できないか相談してみるのも一つの方法です。

2-2.プラスで管理会社の家賃保証サービスを付けるか検討する

入居者が家賃保証会社に加入していれば、家賃滞納による損失はほぼ防げます。そのため、多くのオーナーにとって追加の保証は不要です。

ただし、管理会社が提案する「家賃保証サービス」の中には、保証会社でカバーできないリスク（空室・早期退去・原状回復など）を補うタイプもあります。その部分に価値を感じる場合には、プラスで管理会社の家賃保証サービスを付ける判断をしても良いでしょう。

（１）家賃保証サービスについて知っておくべきこと

管理会社の「家賃保証プラン」と言っても、その多くは実際には提携している保証会社を利用しているだけというケースもあり得るからです。オーナーとしては、「その保証は誰がリスクを負っているのか？」を確認することが大切です。

もし「保証会社が対応」と書かれているなら、わざわざ管理会社の言う「家賃保証プラン」にする意味があるのかを冷静に検討する必要があるでしょう。

（２）付ける価値があるのは「独自保証型」のサービス

一部の管理会社が提案する「家賃保証サービス」の中には、保証会社ではカバーできないリスク（空室・早期退去・原状回復など）を補うタイプもあります。

代表的な例として、次のような内容が挙げられます。

このような「保証会社では対象外のリスク」を管理会社の負担で補ってくれるようなサービスであれば、検討する意義があります。

（３）管理会社の家賃保証サービスを判断するポイント

管理会社の家賃保証サービスを検討するときは、次の点を確認しましょう。

こうした点を見極めたうえで、「保証会社で十分か」「管理会社独自プランを付ける価値があるか」を判断すると良いでしょう。

たとえば、

• 「空室期間の収入減を防ぎたい」なら、空室保証付きプラン

• 「退去時の負担を減らしたい」なら、原状回復保証付きプラン

• 「早期退去や違約金リスクが気になる」なら、短期解約保証付きプラン

といった形で、自分の物件のリスクに合わせて選べば、自分にとってちょうど良い安心を得ることができるはずです。

2-3.空室の心配をなくしたいならサブリースも検討する

入居者への家賃保証会社の加入を必須にしたり、管理会社による独自の家賃保証プランを活用したりすれば、家賃滞納や短期的な空室リスクはかなり抑えられます。

それでも、「空室が出るたびに収入の心配をするのがイヤ」「経営の手間もすべて任せて安心したい」という場合は、サブリース契約を検討するのも一つの選択肢です。

サブリース契約なら、入居者がいてもいなくても契約で定めた賃料が支払われるため、空室リスクや家賃変動を気にする必要がなく、毎月の収入を固定できる点が最大の特徴です。

ただし前述したように、

• 手数料が高く（家賃の10〜20％程度差し引かれる）

• 長期契約で途中解約が難しい

• 契約更新時に「家賃保証額が減額」される場合がある

といった制約があります。

そのため、サブリース契約は「収益性と自由度を手放す代わりに、安定性を買いたい」という方に向いています。リスクや注意点を把握したうえで、サブリース契約にするか検討してみましょう。

3.家賃保証を前提にした賃貸管理会社の選び方

実際に管理を任せる会社を選ぶ際には、「家賃保証があるかどうか」だけでなく、詳しい保証内容や「保証以外の管理力」も見極めることが大切です。

この章では、家賃保証を前提に管理会社を選ぶときに確認すべき4つの視点を紹介します。

これらを順に確認していくことで、保証内容はもちろん、保証以外の部分においても長期的に安心して任せられる賃貸管理会社を選ぶことができます。

「どの会社になら自分の資産を任せることができるか」を意識しながら読み進めてみてください。

3-1.賃貸管理会社が独自に行っている家賃保証があるかを確認する

まず確認しておきたいのは、管理会社が「独自の家賃保証サービス」を行っているかどうかです。

「家賃保証付き」と書かれていても、実際は保証会社の仕組みを利用しているだけのケースも多いからです。一方で、一部の管理会社では、空室保証や原状回復費用の補償など、保証会社ではカバーできないリスクを補う独自プランを提供しています。

独自の家賃保証の仕組みがある場合には、その詳細な内容と料金が適切か、自分に必要な内容かどうかを判断しましょう。

3-2.保証会社の利用を必須にできるか確認する

次に確認したいのは、管理会社が入居者に対して「保証会社の利用を必須」にしているかどうかです。

保証会社の加入を条件にしていない管理会社も存在しますが、オーナーから見れば滞納リスクを直接負うことになります。保証会社を必須にしていれば、家賃が滞納されても保証会社が立て替えてくれるため、オーナーが損をするリスクをゼロに近づけることができます。

もし管理会社が「保証会社の利用は任意です」としている場合は、オーナー側から「入居条件に保証会社の加入を含めてほしい」と伝えれば対応してもらえるので相談してみましょう。

賃貸管理を任せる前に、保証会社の利用方針を必ず確認し、オーナーとして保証を標準化できるかどうかを確認しておきましょう。

3-3.使っている保証会社と保証内容を詳しく確認する

管理会社のほうで保証会社を使っている場合は、「どの保証会社を利用しているか」と保証の詳しい内容まで必ず確認しましょう。

保証会社によって、保証の範囲・上限額・立て替えのスピード（スケジュール）・付帯するサービスが大きく異なるからです。中には滞納家賃だけでなく、残置物撤去費用や明渡し訴訟費用をカバーする会社もあれば、家賃のみの立替にとどまる会社もあります。

また、その保証会社を利用するに当たって入居者がいくら支払うことになるか（初回保証料＋更新料）、審査の基準が厳しいかどうかも、把握しておきましょう。

保証内容が手厚く審査基準が厳しいほうが安心ですが、入居者が見つかりづらくなる可能性があるからです。

入居者の負担が過大になると入居のハードルが上がるため、保証内容と合わせて費用感も確認しておくことが重要です。

3-4.家賃保証以外の側面からもしっかり管理会社を比較する

最後に、家賃保証は重要ですが、家賃保証の内容だけで管理会社を決めないことが大切です。

滞納リスクを保証会社で防げるようになった今、オーナーにとって本当に重要なのは、できるだけ空室を防ぎ、入居者トラブルを減らす日々の管理力だからです。

入居付けが早い会社は、結果的に空室期間が短くなり、家賃保証を使う必要すらなくなります。また、入居者対応や修繕提案が丁寧な会社であれば、長期入居が増え、安定した収益につながります。

一方で、いくら家賃保証が手厚くても、長期にわたり空室になってしまえば、収入は途絶えてしまいます。

家賃保証だけにこだわっても賃貸経営はうまくいかないので、以下の側面もしっかりチェックしましょう。

家賃保証がしっかりしていても、入居率・対応力・提案力が低ければ収益は安定せず、本末転倒となります。

管理会社を比較するときは、保証だけでなく「客付け力があるかどうか」や「信頼して任せられる対応力があるかどうか」まで見て判断することが大切です。

4.家賃保証を含めて管理会社を比較するなら「いざ貸す」

ここまでで、賃貸管理における「家賃保証」の考え方や、家賃保証を前提にした賃貸管理会社の選び方が整理できたと思います。

依頼する賃貸管理会社によって家賃保証の内容はそれぞれ異なるため、しっかりと複数会社を並べて比較・検討しなければなりません。一見同じ「家賃保証付き」に見えても、保証される上限金額や範囲、使われている仕組みは会社によって異なるからです。

さらに管理会社によって、家賃保証の範囲・手数料・入居付け力・対応スピードは大きく異なります。これらの差が、オーナーの収益を左右します。

1社だけに問い合わせても比較ができないため、かならず複数の管理会社を比較して「自分にとって一番良い管理会社」を見極めることが重要です。

複数社の提案を比べることで、

• 自分の物件に最適な管理プラン

• 費用と保証範囲のバランス

• 信頼できる担当者や会社の姿勢

が初めて見えてきます。

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家賃保証をはじめとした管理内容は、会社によって本当に差があります。ネットの情報や口コミだけでは判断が難しいからこそ、複数社の提案を比較して「納得できる管理会社」を選ぶことが、後悔しない賃貸経営の第一歩です。

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5.まとめ

本記事では、賃貸管理における家賃保証について、さまざまな情報を解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆賃貸管理における「家賃保証」が意味するものは3つある

• 家賃保証会社による「家賃保証」（入居者が保証料を支払う）

• 管理会社による「家賃保証プラン」（オーナーが負担）

• サブリース契約（毎月一定額の家賃が支払われる契約）

◆【結論】オーナーはどの家賃保証の仕組みをどう使い分けるか

• 【全オーナー共通】入居者の家賃保証会社への加入を義務にして保証会社を見極める

• プラスで管理会社の家賃保証サービスを付けるか検討する

• 家賃保証と空室リスクの心配もなくしたいならサブリースも検討する

◆家賃保証を前提にした賃貸管理会社の選び方

• 賃貸管理会社が独自に行っている家賃保証があるかを確認する

• 保証会社の利用を必須にできるか確認する

• 使っている保証会社と保証内容を詳しく確認する

• 家賃保証以外の側面からもしっかり管理会社を比較する

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