不動産経営とは？初心者が押さえておきたい仕組み・メリット・注意点

「不動産経営は節税になると聞いたけど、高い買い物をする訳だし不安」

「不動産経営に興味はあるが、リスクはコントロールできるものなんだろうか？」

資産形成や節税、副業として不動産経営に興味を持ち始めたものの、「本当に利益が出るものなのか」「リスクや注意点も知っておきたい」という方は多いのではないでしょうか。

不動産経営は、一度仕組みを作ってしまえば、毎月安定した家賃収入を得られる堅実なビジネスといえます。とくに、賃貸需要が途切れない好立地の物件を「有利な融資条件」で取得できる場合におすすめです。

しかし当然ながら、注意しなければならないリスクも存在します。

本記事を読み終える頃には、ご自身が「不動産経営に向いているのかどうか」がわかり、安定した家賃収入を得るまでの流れも理解できるはずです。ぜひ最後までお読みください。

1.不動産経営とは

まずは、不動産経営の言葉の意味と、収益を得られる基本的な仕組みについて解説していきます。

不動産経営は、株や投資信託のような短期的な投資ではなく、家賃という安定した利益を積み上げていく事業・ビジネスです。

基本を正しく理解することで、目先の価格変動や高い利回りに惑わされず、長期的に収益の柱を築くための土台が整います。

一人の経営者として不動産物件を運営する姿をイメージしながら読み進めてみてください。

1-1.不動産経営とは：賃貸収入で収益を上げるビジネス

不動産経営とは、購入・建築した不動産（マンション・アパートなど）を第三者に貸し出して、毎月家賃収入を得ることで収益を上げる事業のことです。

安く買って高く売る「キャピタルゲイン（売却益）」を重視する「不動産投資」と異なり、「不動産経営」では、長期的に安定した収益を積み上げる「インカムゲイン（家賃収入）」としての側面を重視します。

不動産経営が事業的規模と見なされる条件として「5棟10室基準」が知られており、「戸建て5棟以上、または集合住宅10室以上」だと青色申告が可能な「事業」として認められる水準とされています。

1-2.不動産経営の仕組み

不動産経営で得られる収益には、大きく分けて「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2種類があります。

【インカムゲインとキャピタルゲインの違い】

たとえば、1億円で購入した物件（年間家賃収入500万円）を10年間運用して1.1億円で売却した場合、

• インカムゲイン：年間の賃料収入500万円 × 10年間 ＝ 5,000万円

• キャピタルゲイン：売却価格1.1億円 － 購入価格1億円 ＝ 1,000万円

となります。

インカムゲインは長期の運用期間中に着実に積み上がっていく利益であるのに対し、キャピタルゲインは売却時の市場環境に左右されるため、必ず得られるという確証がない利益といえます。

2.不動産経営の種類は大きく分けて3つ

ここからは、具体的に「不動産経営にはどのような種類があるのか」を解説していきます。

一口に「不動産経営」といってもいくつかの種類があり、それぞれ収益性やリスクの性質が異なります。

【不動産経営の種類】

少額から手軽に始められる「区分マンション投資」、収益を上げやすい「一棟経営」、長期間の入居が見込める「戸建て賃貸経営」のそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

ご自身の資産状況や将来のライフプランと照らし合わせながら、どの種類が向いているかイメージして読み進めてみてください。

2-1.区分マンション経営（ワンルーム・ファミリータイプなど）

区分所有とは、マンションやアパートを丸ごと買うのではなく、その中の一部屋（一戸）だけを購入して入居者に貸し出す方式です。

建物全体の補修や維持管理はマンションの管理会社が行うため、オーナーが気を配るべき範囲は、所有している部屋の中だけに限定されます。

【区分マンション経営の特徴まとめ】

一棟丸ごと購入する場合と比べて購入費用を大幅に抑えられるため、これから不動産経営を始めたい方の「一歩目」に向いている形式といえるでしょう。

2-2.一棟アパート経営・一棟マンション経営

アパートやマンションの建物一棟とその敷地を丸ごと購入して、全部屋を入居者にそれぞれ貸し出す方式です。

建物全体の補修やメンテナンス、共用部の維持管理もオーナー自身がコントロールする必要があるため、より経営者としての管理能力や判断が求められます。

【一棟アパート・一棟マンション経営の特徴まとめ】

一部屋単位で購入する区分投資と比べて事業規模が格段に大きくなるため、不動産経営を本格的に事業として確立したい方に適した形式といえるでしょう。

2-3.戸建て賃貸経営

戸建賃貸経営とは、一戸建ての住宅を購入し、まるごと一軒を入居者に貸し出す方式です。主にファミリー層をターゲットとした経営スタイルとなります。

【戸建て賃貸経営の特徴まとめ】

集合住宅を建てられない小さな土地を所有している場合や、相続で戸建ての家を引き継いだ場合などには、戸建て賃貸経営が最適です。

3.不動産経営を始める5つのメリット

不動産経営の仕組みや種類について理解したところで、この章では「不動産経営は実際なにが良いのか？」「なぜ多くのオーナーが不動産経営を選ぶのか」について深掘りしていきます。

不動産経営は、オーナー自らが仕組みを構築し、長期にわたって確実な利益を創出していく「堅実なビジネス」です。他の事業にはない独自のメリットを活用することで、強固な経営基盤を築くことが可能になります。

不動産経営が「安定」「不労所得」と言われる理由がなぜなのか、イメージしながら読み進めてみてください。

3-1.長期的に安定した収入を得ることができる

不動産経営の最大のメリットは、一度収益の仕組み（物件の購入と客付け）を構築してしまえば、長期間にわたって手堅い収入を得られる点にあります。

たとえば家賃8万円のワンルームマンションに一度入居が決まれば、そこから何年間もオーナーが何もしなくても、年間92万円の家賃収入が安定して入ってきます。

通常のビジネスでは、競合の出現やトレンドの変化によって月々の売上が大きく変動するのが一般的です。しかし、不動産経営における家賃は「契約」に基づいた固定収入であるため、空室を除けば毎月一定の家賃収入を得られます。

入居者を見つけてしまえば、経営者が現場で毎日営業活動をしなくても、一定期間収入をもたらしてくれます。「将来の収益予測（見通し）」が極めて立てやすいことは、他の不確実なビジネスにはない不動産経営ならではの強みといえます。

3-2.実務のほとんどを外部に委託できる

不動産経営の大きなメリットとして、実務のほとんどを不動産会社に委託でき、オーナー自身が労働力として縛られない点もあります。この特徴から不動産経営は「不労所得」と呼ばれることもあります。

一般的なビジネスを立ち上げる場合には、とくに初期段階において、経営者自身が精力的に営業・顧客対応・事務などの対応に追われることとなります。

しかし不動産経営では、入居者募集や契約手続き、家賃回収、物件管理、問い合わせ対応、退去時の立ち会いに至るまで、不動産会社（仲介会社・管理会社など）に委託することが可能です。

管理を委託した場合、「管理会社からの報告の確認」や「修繕などの経営判断」に限定され、オーナーは自分の時間を自由に使うことが可能になります。自分の時間を切り売りせずに資産を形成したい人にとって、このメリットは非常に大きいといえるでしょう。

3-3.物件を担保にして自己資金以上の規模でスタートできる

物件を担保にすることで、新規参入者でも金融機関から融資を引き出しやすく、自己資金以上の規模で事業をスタートできるというメリットもあります。

たとえば自己資金として1,000万円しか出せなくても、物件の資産価値が認められれば、融資を活用して「1億円の一棟マンション」の賃貸経営を始めるということが可能です。

通常のビジネスでも実績や将来性があれば融資は受けられますが、その審査ハードルは極めて高く、経営者の手腕や事業の成功確率が厳しく問われます。

一方で不動産経営は、購入する物件自体に「資産価値」があるため、物件を担保に融資を引き出すことが可能となります。つまり経営者に実績がなくても数千万円から億単位の資金を借りて、不動産経営をスタートすることができます。

このように、融資を最大限に活用して事業規模を拡大できることは、不動産経営における大きな戦略的メリットといえます。

3-4.インフレに強い「形のある資産」が手元に残る

不動産経営の大きなメリットとして、手に入れた物件が「実物資産（形のある資産）」として形に残り、インフレ局面でも価値を維持しやすい点も欠かせません。

一般的なビジネスの場合、もし事業に失敗すれば多額の借金が残り、場合によっては大量の在庫を抱えるケースもあります。

しかし、不動産経営で購入した物件は実物資産として手元に残ります。たとえ将来的に建物が老朽化して取り壊すことになったとしても、土地の価値は残りますので良い立地であれば売却ができます。

また、現金や預金は物価が上がる「インフレ」が起きると相対的に価値が目減りしてしまいます。しかし不動産は物価の上昇に合わせて価格や家賃も上がる傾向があるため、大切な資産の価値を維持し続けることができます。

不動産は、形のある「実物資産」であり価値が下がりにくい点が、大きなメリットといえます。

3-5.所得税や相続税など多方面で「節税」が期待できる

最後に紹介するメリットは資産を防衛するという目線です。不動産経営は、現金をそのまま持っている場合に比べて、税制面での優遇措置を受けやすいためです。いままで築き上げた資産を税金による目減りから守るための強力な手段となります。

具体的には、減価償却費などで所得そのものを下げて所得税を減らしたり、資産評価額を下げて相続税・贈与税を下げたりするなどの節税が可能です。

給与所得の本業がある方の場合は、不動産所得がマイナスの場合に、損益通算（赤字を他の黒字から相殺できる仕組み）により全体の課税所得を下げて所得税を減らすということも可能です。

さらに詳しく知りたい方は、「賃貸経営で節税する方法7つ解説｜それでも利益を残すのが大事な理由」の記事もご覧ください。

ビジネスとしての安定性とは別に、ご自身の大切な資産を守り抜く力が備わっていることが、不動産経営の大きなメリットといえます。

4.不動産経営を始める上での3つの注意点

3章では不動産経営のメリットについて解説してきましたが、何事にも、良い面だけでなく悪い面（気を付けなければならないこと）があります。

失敗しないためには、悪い面から目を背けずにしっかりと対峙して、それらのリスクをコントロールすることが大切です。

こうした注意点をあらかじめ正しく把握して、適切な対策を講じておくことが重要です。どの論点も重要なので、しっかり確認してください。

4-1.注意点1：空室・滞納・災害など特有のリスクが存在する

不動産経営は「長期的に安定した収入が得られる」というメリットがある反面、不動産経営には特有のリスクも存在します。

経営者として、以下の主要なリスクを網羅的に把握しておき、事前にリスクヘッジする手段を備えておく必要があります。

さまざまなリスクがあるものの、事前にしっかりと対策をしておくことでリスクをコントロールすることが可能です。経営者としてあらかじめ対策を講じておくことが、ビジネスを成功させるために重要な行動となります。

4-2.注意点2：建物の修繕コストがかかる

「実務を外部に委託できるため手離れが良い」のが不動産経営の魅力ですが、経営判断として「建物の維持管理」にかかる支出だけは、オーナー自身が責任を持って管理しなければなりません。

性質上、時間の経過とともに建物や設備が劣化していくことは避けられないためです。

具体的には、10年〜15年というスパンで設備の見直しや大規模修繕が必要になり、まとまった費用が発生することをあらかじめ覚悟しておく必要があります。

コストをコントロールするためには、「設計段階から大規模修繕が発生しにくい施工方法を選ぶ」「定期的な点検・メンテナンスを欠かさない」「長期修繕計画を立てて修繕費を積み立てておく」などの対策をしておくことが大事です。

4-3.注意点3：出口戦略を考えていないと売れ残るリスクがある

不動産経営を始める時点で将来の売却までを見据えた「出口戦略」を立てておかないと、将来「いざ物件を売却しよう」というタイミングで売れ残ってしまうリスクがあります。

不動産は即座に現金化できる資産ではなく、売却には通常3カ月〜半年程度の期間を要します。また、欲しい人がいなければ1円でも売れない可能性もあります。

目先の利回りの高さにばかり意識が向き、数十年後の売却のしやすさを軽視してしまうと、手放したい時に買い手が見つからず、固定資産税や維持費だけを支払い続ける「負債」を抱え込むことになりかねません。

「利回りの高さ」や「節税面」だけを見るのではなく、出口戦略も考えたうえで物件を判断することが重要です。

5.不動産経営がおすすめの4つのケース

ここまで説明したように、不動産経営には多くのメリットがある一方で、気を付けなければならない注意点も存在します。不動産経営は万人に向いているビジネスではなく、成功しやすい条件を揃えることができる場合におすすめといえます。

そこで本章では、どのような場合に不動産経営が向いているかを解説していきます。

不動産経営をスムーズにスタートさせたいならば、ある程度の年収要件と勉強し続けるやる気が欠かせません。自分がこれらの条件に該当するかどうかをイメージしながら、冷静に読み進めてみてください。

5-1.好立地な物件を運用できる場合

不動産経営がおすすめなのは、資産価値や賃料が下がりにくい「好立地」の物件を運用できる場合です。

よく「不動産経営は立地がすべて」と言われますが、決して大げさな表現ではなく揺るぎない事実です。周辺環境や人口動態といった外部要因を個人の努力で変えることはできず、良い立地を選べるかどうかで、経営の難易度は天と地ほどの差が生まれます。

もちろん、地方や郊外での経営が不可能というわけではありませんが、工夫が必要となります。特別な戦略なしに安定した収益と資産価値の維持を狙うのであれば、やはり「好立地」という条件は外せません。

買値が安い古民家を買うよりも、しっかり融資を引いて賃貸需要が途切れないエリアの物件を運用する方が、経営の成功確率は高いといえます。

5-2.本人の属性が高く「良い融資条件」を引き出せる場合

不動産経営がおすすめなのは、医師や上場企業勤務で年収2,000万円以上など本人の属性が高く、金融機関から「良い融資条件」を引き出せる場合です。

とくに影響が大きいのが金利の差となります。たとえば同じ1億円を30年返済（元利均等返済）で借りた場合に、金利が1%と3%と5%の場合だと以下のように返済額の負担が変わってきます。

【金利の違いによるローン返済額の違い】

このコスト差に加えて、属性が良い人の場合、「融資枠を拡大できる」「長期での借り入れが可能」などのメリットも享受できます。

良い融資条件を引き出せる属性があるならば、その信用を活かして他の人よりも有利に運用できる不動産経営は、極めて賢明な選択となります。

5-3.節税効果が高い高所得者・資産家の場合

不動産経営がおすすめなのは、所得税の負担が重い高所得者や、将来の相続税対策を必要としている資産家の場合です。

「3-5.所得税や相続税など多方面で「節税」が期待できる」で触れた通り、不動産経営にはさまざまな節税メリットがあります。しかし、その恩恵を最大化できるのは「もともとの税負担が重い層」に限られます。

所得税の累進課税で税金が高い方や、所有している資産の相続税の高さに悩んでいる方にとって、不動産は資産を守るための戦略として有効に機能します。

高所得者や資産家の方にとっては、不動産はビジネスや資産運用という側面だけでなく、税金をコントロールするための役割も重要となります。

5-4.自分でも勉強して長期的な目線で判断できる場合

不動産経営がおすすめなケースとして最後に紹介するのは、「業者任せにせず自ら学びロジカルに事業判断を下せる人」の場合です。

不動産経営は「投資」とも呼ばれますが、その実態は「事業（経営）」です。営業トークや表面上の利回りに惑わされず、空室リスクや修繕コストなどを織り込んだ長期的なシミュレーションをできるかが重要です。

業者任せの楽観的なシミュレーションを鵜呑みにせず、自分でも学び続けることが大切です。

6.不動産経営を始める4つのステップ

ここまで、不動産経営の基礎知識やメリット・デメリット、そしてどのような人におすすめなのかを紹介しました。内容を整理したことで、「自分にもできるかもしれない」「まずは一歩踏み出してみたい」と感じた方も多いのではないでしょうか。

不動産経営を前向きに検討したい方が次にすべきことは、実際に運用を開始するまでのおおまかな流れを知っておくことです。そこで本章では、不動産経営を実際に始める場合の全体的な流れを解説します。

いきなり飛び込むのではなく、まずは大まかな進め方を知っておくことが、失敗しないための大切な準備となります。実際にご自身が不動産経営の事業を立ち上げていく姿をイメージしながら読み進めてみてください。

6-1.ステップ1：投資対象を決める（区分投資か一棟か）

まずは「区分マンション」か「一棟アパート・マンション」か、自分の目的に合ったスタイルを決めます。

「少額からリスクを抑えて始めたいのか」「最初から大きな利益を狙うのか」によって、選ぶべき物件が異なります。また、相続や節税などの目的も考慮して決めていきましょう。

6-2.ステップ2：不動産経営のパートナーを探す（不動産会社・建築会社）

投資の種類や目的が定まったら、その分野に強い不動産会社（パートナー）を探しましょう。

「区分マンション」であれば販売・管理に強い不動産会社、「一棟アパート」であれば土地活用や収益物件に強い会社など、選んだ種類によって相談先が異なります。また、新築を一から建てる場合には工務店やハウスメーカーが相談先になります。

各社が提示するシミュレーションの妥当性もチェックして、リスクも含めて透明性の高い説明をしてくれるパートナーを選ぶことが大切です。

6-3.ステップ3：物件申込・ローン審査・売買契約を行う

購入したい物件が決まったら、金融機関へのローン審査の申し込みと、売買契約の手続きを並行して進めていくのが不動産経営の基本の流れとなります。

ローン特約（買主が融資を受けられなくなった場合に契約を白紙に戻せる）を付帯して契約を締結することで、物件を確実に確保しつつ、万が一融資が否認された際の違約金リスクを回避するためです。

物件の確保と融資の確定を同時並行で進めることが、希望する条件での購入を実現するための重要な実務プロセスとなります。

6-4.ステップ4：管理会社を選定して不動産経営スタート

物件の購入手続きと並行して、日常の運営管理を委託する賃貸管理会社の選定を行いましょう。

オーナーに代わって現場のトラブル対応や入居者募集を担う管理会社の質は、収益の安定性に直結する重要なポイントとなります。

管理会社を選定するときには、以下のポイントを参考に「安心して任せられるパートナー」に依頼しましょう。

【賃貸管理会社の選び方】

さらに詳しく知りたい方は、「賃貸経営を成功に導く！賃貸管理の選び方と見極めポイント4つ」もご覧ください。

管理会社選びに迷ったら「いざ貸す」にお任せください

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7.まとめ

本記事では「不動産経営」について全体像を解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆不動産経営とは？

◆不動産経営の種類一覧

• 区分マンション経営（ワンルーム・ファミリータイプなど）

• 一棟アパート経営・一棟マンション経営

• 戸建て賃貸経営

◆不動産経営を始める5つのメリット

• 長期的に安定した収入を得ることができる

• 実務のほとんどを外部に委託できる

• 物件を担保にして自己資金以上の規模でスタートできる

• インフレに強い「形のある資産」が手元に残る

• 所得税や相続税など多方面で「節税」が期待できる

◆不動産経営を始める上での3つの注意点

• 注意点1：空室・滞納・災害など特有のリスクが存在する

• 注意点2：建物の修繕コストがかかる

• 注意点3：出口戦略を考えていないと売れ残るリスクがある

◆不動産経営がおすすめの4つのケース

• 好立地な物件を運用できる場合

• 本人の属性が高く「良い融資条件」を引き出せる場合

• 節税効果が高い高所得者・資産家の場合

• 自分でも勉強して長期的な目線で判断できる場合

◆不動産経営を始める4つのステップ

• ステップ1：投資対象を決める（区分投資か一棟か）

• ステップ2：不動産経営のパートナーを探す（不動産会社・建築会社）

• ステップ3：物件申込・ローン審査・売買契約を行う

• ステップ4：管理会社を選定して不動産経営スタート

不動産経営を始める上で重要なパートナーとなる「管理会社」を一括で比較検討したい方は、ぜひ「いざ貸す」をご活用ください。