エリア別のマンションの家賃収入相場！収支シミュレーションの解説付

「マンション投資の家賃収入ってどれくらい儲かるの？」

「実際の手取りっていくらくらいだろう？」

と気になる方も多いでしょう。

いざ調べてみると、「儲かる」「手残りは少ない」などさまざまな情報が出てきて、結局よくわからないというケースも多いかも知れません。

本記事で紹介している、マンションの家賃収入相場は以下のとおりです。

【エリア別｜マンションの家賃収入相場】

※上記の表では、本記事で紹介する各エリア、間取り1R～2LDKの家賃収入相場を集計しています
※2026年3月時点の相場をもとに作成しています

ただし、これはあくまで家賃収入だけの数字です。

実際には、管理費・ローン返済・固定資産税などの支出が発生するほか、空室や修繕費が発生することで手元に残る金額はこれより少なくなります。

収入と支出、リスクを把握したうえで、長期的な収支全体で判断することが重要です。

そこで本記事では、マンション投資の収支の実態が理解できるよう、次の内容を解説します。

読み終えたあとは、マンションの家賃収入の全体像がわかり、「自分がマンション投資をすべきかどうか」根拠をもって判断できるようになります。

では、一つずつ見ていきましょう。

1.マンション投資の家賃収入の相場一覧

まず、マンションの家賃収入相場について解説していきます。

本記事では、賃貸オーナーへのアンケートをもとに、投資物件が集中しやすい下記6つの都市に絞って解説します。

なお、年間家賃収入は最も低い場合で約73万円、最も高い場合で約537万円でした。

では早速、エリアごとに間取り別家賃収入相場の詳細を見ていきましょう。

1-1.東京の家賃相場

まずは東京の家賃相場です。

【東京のマンション家賃相場】

東京はエリアごとに大きく金額が異なります。

例えば、同じ1Rでも都心では月額11.2万円〜18.6万円が相場ですが、郊外では6.1万円〜8.3万円と、最大で約3倍以上の差があります。

それでは、実際のエリアごとの間取り別の詳細な家賃収入の相場を見ていきましょう。

1-1-1.都心エリア（港区・新宿区など）

東京の都心エリア（港区、新宿区など）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【東京（都心エリア）のマンション家賃相場】

都心エリアはビジネス需要や外国人需要が高く、全間取りで高い家賃水準を維持しやすい傾向があります。

空室リスクを抑えて、安定的な収入を優先したい人に人気があります。

1-1-2.住宅地エリア（杉並区、世田谷区など）

住宅地エリア（杉並区、世田谷区など）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【東京（住宅地エリア）のマンション家賃相場】

ファミリー・単身双方の需要が安定しており、長期入居者を獲得しやすい特徴があります。

都心と比較して、住宅エリアの物件価格は同じ間取りでも4割～6割程度抑えられる傾向があります。物件取得価格を抑えながら、安定した家賃収入を狙えるエリアです。

1-1-3.東京23区以外

東京の郊外エリア（町田市、八王子市など）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【東京23区以外のマンション家賃相場】

東京23区と比較すると、家賃水準は低水準ですが、物件取得価格も7～8割程度下がるため、投資額に対する利回りは高くなる傾向があります。

駅距離で需要が大きく変わるため、立地の選定が収益を左右するエリアです。

1-2.首都圏の家賃相場

続いて、東京以外の首都圏で投資対象に選ばれやすい、神奈川県・埼玉県の家賃相場を見ていきます。

2県の家賃相場は次のとおりです。

【神奈川県・埼玉県のマンション家賃相場】

では、各県の詳しい家賃相場を間取り別で見ていきましょう。

1-2-1.神奈川県

神奈川県（横浜市・川崎市など）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【神奈川県のマンション家賃相場】

横浜市・川崎市周辺は特に、東京都都心へ通勤するビジネスパーソンのベッドタウンとしての需要が高いエリアです。

そのため、単身向けからファミリー向けまで幅広い賃貸需要があり、安定した入居率を目指しやすい特徴があります。

1-2-2.埼玉県

埼玉県（さいたま市、川口市など）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【埼玉県のマンション家賃相場】

東京北部・北西部のベッドタウンとして通勤需要が安定しており、都心部と比較して物件取得価格を6～7割程度抑えられる傾向があるため、高利回りを狙えるエリアです。

都内の家賃を避けたビジネスパーソンや子育てファミリーの移住先として、賃貸需要が継続的に発生しています。

1-3.大阪の家賃相場

大阪府の主要エリア（大阪市内）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【大阪府のマンション家賃相場】

大阪市内は、ビジネス・学生・観光関連の居住需要が重なるため、単身向け物件の賃貸需要が非常に高いエリアです。

梅田・難波・天王寺などの中心エリアでは、1Rでも月9万超えが実現しやすく、物件取得価格が低い分、高い利回りが期待できます。

1-4.愛知の家賃相場

愛知県の主要エリア（名古屋市内中心部）の家賃収入相場は、次のとおりです。

【愛知県のマンション家賃相場】

愛知県は全国4位の人口規模があり、製造業が盛んなため安定した雇用があります。

そのため、家賃水準は控えめでも空室リスクを抑えやすいエリアといえます。

1-5.福岡の家賃相場

福岡県の主要エリア（福岡市中心部）の家賃収入相場は次のとおりです。

【福岡県のマンション家賃相場】

福岡は天神・博多周辺の駅近物件は、単身の社会人や学生需要が高い傾向があります。

物件の取得価格も首都圏に比べ抑えながら、空室リスクを抑えた運用が見込めるエリアです。

2.【家賃収入や収支を把握するために知っておくべき】収入・費用項目

マンションの家賃収入相場を把握できたところで、続いて家賃以外の収入や費用についても確認していきましょう。

マンション投資の収入と支出がいつ、いくらくらい発生するかを知ることで、手残りや収支を正しく把握できます。

収入と支出の全項目は次のとおりです。

【マンション投資の収入と支出一覧】

それでは、一つずつ内容を確認していきましょう。

2-1.収入：マンション投資の収入はおもに3つ

マンション投資の収入は、おもに「家賃」「礼金・更新料」「共益費・管理費」の3つです。

【マンション投資の収入】

このように、マンション投資の収入は「毎月の定期収入（家賃・共益費など）」と「数年に1回発生する一時収入（礼金・更新料）」の組み合わせで構成されます。

ではここからは、それぞれの収入の相場と内容を確認していきます。

2-1-1.家賃

家賃はマンション投資のなかで一番大きな収入源で、毎月発生する定期収入です。

金額は法令で上限が定められているわけではなく、周辺物件の家賃相場をもとに、借主と貸主の合意によって自由に決められます。

家賃相場は、下記の要素の組み合わせで決まります。

同じ23区内の1LDKでも、条件次第で次のように家賃が変わります。

このように、条件次第で月数万円以上の差が生じることも珍しくありません。

2-1-2.共益費｜年間家賃の5％/年

共益費も、建物の共用部分を維持・管理するために、家賃とは別で毎月入居者から徴収します。

金額はオーナーが設定できますが、相場は家賃の5％前後（約3,000～10,000円程度）です。

例えば、家賃8万円の物件の場合は次のようになります。

実際に賃貸ポータルサイトで東京23区の物件（築20年以内）を確認すると、共益費・管理費は3,000円～10,000円程度に設定される物件が多く見られます。

2-1-3.礼金・更新料｜入居時1～2ヶ月分、更新時1ヶ月分

礼金・更新料は、入居時や契約更新時に得られる、「数年に1回発生する一時収入」です。

例えば、家賃8万円の物件を10年間賃貸に出した場合、次のようになります。

10年間で考えると、礼金1回＋更新料5回となり、合計48万円程度の収入になるケースもあります。

礼金・更新料は、頻繁に発生するものではありませんが、原状回復費用や小規模な修繕費の補填として役立つケースが多々あります。

2-2.支出

続いて、マンション投資で発生する支出を解説します。

支出は「いつ発生するか」によって、購入時・退去時・毎年・毎月の4つに分類できます。

【マンション投資の支出】

それぞれの支出について詳しく解説します。

2-2-1.【購入時】物件購入価格

マンション投資では、購入時に物件価格という大きな支出が発生します。

ただし、このお金は単に消えてしまう費用ではなく、マンションという不動産（＝資産）に置き換わる性質があります。

そのため、支出ではあるものの、収支を考える際に物件価格は「費用」とわけて考える必要があります。

1章で紹介したエリアをもとに、間取り別の物件価格相場は以下のとおりです。

【マンション投資の物件購入価格相場】

※2026年3月時点の相場をもとに作成しています

※このデータは、不動産専門の取引情報提供サイトレインズマーケットインフォメーションを参考にしています。中古マンション築10～15年に絞った取引相場を集計しています。

マンション投資用物件の価格はエリアや間取りによって幅があります。

この物件価格は、入居者から得られる家賃収入をもとに、長期的に回収していくことになります。

2-2-2.【購入時】物件購入時の諸費用｜物件価格の5～10％

不動産を購入する際には、物件価格とは別に諸費用が発生します。

物件購入時には、物件価格とは別に物件価格の5～10％（例：物件価格3,000万の場合は約150万～300万円）の費用が必要となります。

主な内訳と各費用の計算式は次のとおりです。

【物件購入時の諸費用】

※固定資産税評価額：税金を計算するための「土地・建物の評価額」を指します。
市町村長が作成する「固定資産課税台帳」に記載されています。
出典：国税庁「固定資産税評価額」｜三菱UFJ不動産販売「固定資産課税台帳とは」

2-2-3.【購入時】ローン契約の初期費用｜頭金＋諸費用（借入額の3～4％）

不動産投資ローンを組む場合は、物件価格＋物件取得費用に加え、さらに費用が発生します。

頭金（物件価格の10〜20％）＋借入額の3〜4％が目安です。

主な内訳と各費用の計算式は次のとおりです。

【ローン契約の初期費用】

※事務手数料・保証料は支払い方式によって金額が変わります。支払い方式にかかわらず、諸費用の合計は借入額の3～4％におさまります。

頭金は物件価格の10～20％を用意するケースが多く見られます。頭金を多く入れるほど借入額が減り、月々の返済額や利息の総額を抑えられます。

2-2-4.【入居者入れ替え時】広告宣伝費｜家賃1～2ヶ月分/退去ごと

広告宣伝費は入居者募集の際にかかる費用です。

目安は家賃1〜2か月分です。

空室時に入居者を募集するために不動産仲介会社へ支払う費用で、時期や物件の人気度によって料金は変動します。

募集時期ごとの目安料金は次のとおりです。

【募集時期別｜広告宣伝費目安】

また物件の条件別、広告宣伝費目安は次のとおりです。

【物件の条件別｜広告宣伝費目安】

閑散期×入居者が集まりにくい物件の場合は、さらに上乗せになることもあります。

なお、入居者の平均居住期間は約4年です。そのため、「4年に1回、家賃1～2か月分のコストが発生する」と見込んでおくとよいでしょう。

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』」

2-2-5.【入居者入れ替え時】原状回復費・修繕費｜約3～5万円/年

原状回復費は、入居者の退去時に部屋を元の状態に戻すために発生する費用です。

原状回復費用は1回あたり15〜20万円が目安です。年換算にすると約3～5万円（毎月3,000〜4,000円）程度となります。

数年に一度は発生する費用のため、毎月の収入から積み立てておくと安心です。

【原状回復費と修繕費の例】

これらの費用は数年に一度発生するものと考え、現金を確保しておくとよいでしょう。

2-2-6.【毎年】固定資産税・都市計画税｜約12～40万円/年

マンションを所有していると、毎年「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。

合計額の目安は約12〜40万円/年です。

例えば、固定資産税評価額が1,500万円のマンションを所有している場合で見てみましょう。

つまり、マンションを所有している限り、1室あたり毎年12～40万円程度の固定費が発生すると考えておくとよいでしょう。

2-2-7.【毎年】損害保険料｜約2～8万円/年

マンション賃貸では、オーナーが所有する部屋（専有部分）を守るために、火災保険・地震保険などの損害保険に加入しておく必要があります。

火災保険・地震保険合わせて年間2万〜8万円程度が目安です。

火災保険料は、築年数・建物の構造・専有部分の評価額等によって変わります。

保険料の基準値は損害保険料率算出機構が算出しており、各保険会社はそれをもとに料率を設定しています。

出典：損害保険料率算出機構「火災保険参考純率」｜損害保険料率算出機構「地震保険基準料率」

火災保険と地震保険の両方に加入した場合、年間2万～8万円程度の費用がかかると考えておくとよいでしょう。

2-2-8.【毎年】借入金の利息｜借入額の1.5～4.0％/年

借入金の利息は、費用として計上できる項目の一つです。

ローンの利息は、毎月のローン返済に含まれているため、利息だけを意識することは少ないかもしれません。

しかし返済額は「元金（借りたお金の返済分）」と「利息（金融機関への手数料分）」の2つで構成されています。

元金は建物という資産に変わりますが、利息は支払うだけで手元に残らないため、マンション投資における費用の一つになります。

なお、不動産投資ローンの金利相場は年1.5〜4.0％程度です。

毎月の返済に含まれる利息も、費用の一つとして経費計上できると考えておくとよいでしょう。

2-2-9.【毎月】管理委託手数料｜年間家賃収入の5％前後/年

管理委託手数料とは、賃貸管理業務を不動産管理会社に委託する場合に支払う手数料です。

相場は家賃収入の5％前後で、委託する業務の範囲によって変わります。

【手数料ごとの業務範囲例】

どこまで管理会社に任せるかによってコストが変動するため、ご自身の管理スタイルや物件の状況に合わせて選ぶとよいでしょう。

管理委託手数料について、詳しくは「賃貸管理手数料の相場は5％？無料〜20％の実態・失敗しない選び方」の記事でも解説していますので、参考にしてみてください。

2-2-10.【毎月】管理費・修繕積立金｜約12～36万円/年

管理費・修繕積立金とは、オーナーが毎月マンションの管理組合に支払う費用です。

目安は月額1〜3万円で、年換算すると約12〜36万円となります。

部屋の広さや築年数によって変動します。

2-1-2で解説したとおり、入居中から徴収する共益費の設定次第で相殺できますが、空室期間中も支払いが発生します。

3.実際の手取りはいくら？マンション投資の家賃収入シミュレーション

収入や費用の相場がわかったところで、次に気になるのは「結局、毎月いくら手元に残るのか」ということではないでしょうか。

この章では、実際の物件に近い条件を使って収支シミュレーションをしていきます。

初年度の収支に加え、空室や修繕といったリスクが発生した場合も含めた30年間の推移まで、下記3ステップで確認していきます。

ご自身の条件に当てはめやすいよう、計算式もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

今回は、世田谷区の中古ワンルームを例にシミュレーションしていきます。

3-1.【STEP1】初年度のみ発生する初期費用

初年度に発生する費用は、2章で紹介したとおり「物件購入時の諸費用」と「ローン契約にかかる初期費用」の2種類があります。

【初年度にかかる初期費用の計算】

※保証料について、金利上乗せを（＋0.2～0.3％）を選択した場合、一括払いの64万円は発生しません。ただし35年間（ローン返済期間）にわたり毎月の返済額に上乗せされるため、総支払額は一括払いと同水準になります。

3-2.【STEP2】1年目の年間収支

初期費用とは別に、運用初年度（空室1ヶ月）の収支を計算してみましょう。

計算式は次のとおりです。

実際に、例の物件を当てはめた結果を以下にまとめました。

【1年目の収支】

※1　家賃収入・共益費・管理委託手数料について、空室月は収受なしとして計算

※2　本シミュレーションでは、4年に1度入居者の入れ替えがあると想定し、毎月4,000円原状回復費の積立日を計上します

※3　確定申告にかかる費用などを含みます

※本シミュレーションは、減価償却や税金（所得税・住民税）の影響を反映していない参考値です。

実際の手取額は、税金や会計上の処理により変動します。

上記で、年間の収支が計算できました。

3-3.【STEP3】家賃収入の推移シミュレーション（30年間）

続いて、ローン利息の低減や入居者の入れ替えサイクルを加味した、30年間のシミュレーションを見ていきましょう。

このシミュレーションに反映した主な変動要因は次のとおりです。

【収支シミュレーション（30年間）】

※家賃は年▲0.5％（10年で約5％下落）として反映

※年間収入には礼金・共益費含む

　年間にはローン（元本＋利息）・管理委託・管理費修繕積立金・損害保険料・固定資産税・その他を含む

30年後には、現金の持ち出し累計が1,175万円あるものの、元本約1,700万円分のローン返済が完了しています。

4.マンションの家賃収入や手残りに後悔しない人の3つの必須条件

マンションの家賃収入や手残りに後悔しないためには、3つの条件を満たす必要があります。

この3つすべてに当てはまっている場合は、マンション投資に踏み出す準備が整っている状態といえます。ご自身が条件に当てはまるか、一つずつ確認していきましょう。

4-1.長期の資産形成として取り組める

1つ目の条件は、長期にわたる資産形成として取り組めることです。

マンション投資では、物件の取得や売却の際に仲介手数料や税金などのコストが発生しますが、保有期間が短いとこのコストを回収しきれず赤字になってしまいます。

さらに、最初の数年は空室などで収支が安定しないことも多く、短期間での資金回収には向いていません。

マンション投資は時間をかけるほどプラスになりやすい投資です。途中で手放すことを想定しているなら、別の投資手段を検討した方がよいでしょう。

4-2.毎月数万円の持ち出しがあっても対応できる

次の条件は、毎月数万円の持ち出しがあっても対応できることです。

なぜならマンション経営では、毎月の現金収支がマイナスになることがあるからです。

持ち出しが続いた場合に対応できないと、本来売るべきでないタイミングでの売却を余儀なくされるリスクがあります。

持ち出しが継続的に発生する場合でも対応できる収支の余裕があるかどうかが、判断基準の一つです。

4-3.突発的なリスク出費に対応できる余剰資金がある

最後の条件は、修繕費や空室の長期化など、想定外の出費が重なっても対応できる手元資金があることです。

マンション投資は、長期間保有することになるため、修繕費の発生や空室などのリスクは避けられません。

これらのリスクが複数同時に起こった場合でも、対応できる余剰資金がなければ、せっかく積み上げた資産を手放さなければいけない可能性があります。

リスクは発生しうるものと考え、リスクが発生しても「売らずに乗り越えられるかどうか」を検討しましょう。

5.マンションの家賃収入を最大化・安定させるためには管理会社選びが最重要

いざ物件を購入したあと、家賃収入を最大化・安定化させられるかどうかは、管理会社選びで大きく変わります。

どれだけ条件のよい物件を買っても、管理会社が適切でなければ空室が長期化し、収支が想定を大きく下回るリスクがあるからです。

マンション投資のオーナーは、物件の運営をほぼすべて管理会社に委託するケースがほとんどです。

入居者の募集・審査・契約、家賃の集金など、日常的な業務の大半を管理会社が担います。そのため、管理会社の対応力・募集力・報告の質が、収支に大きく影響します。

管理会社の善し悪しが収支に影響する例を見てみましょう。

【良い管理会社と悪い管理会社比較表】

このように管理会社選びは、物件選びと同じくらい慎重に判断すべきポイントといえます。

管理会社をどのように選べば良いか分からないなら、 「いざ貸す」で一括比較

マンション投資を始める決断をして、物件を購入したあとは、「いざ貸す」にお任せください。 物件購入時に、不動産会社つながりで管理会社を紹介されることもありますが、選択肢が限られるため必ずしも自分の物件に合うとは限りません。 管理会社の質は、家賃収入や入居者満足度に直結するため、複数社を比較することが重要です。 ただし、「何を基準に比較すればよいかわからない」「信頼できる管理会社はどれ？」という声も少なくありません。 そこでおすすめなのが、管理会社を一括で比較できる「いざ貸す」です。 【いざ貸すの強み】 オーナー様は完全無料で利用できる 提携する650社の中から厳選された最大6社の提案を受けられる 中立的に複数の管理会社を比較できる 複数の管理会社をまとめて比較することで、サービス内容の違いがわかり、自分の条件に合った管理会社を見つけやすくなります。 まずは「いざ貸す」の一括比較で、ご自身の物件にあった管理会社を探してみてください。

6.まとめ

本記事では、マンション投資の家賃収入について解説しました。

エリアごとの家賃相場は次のとおりです。

【エリアごとの家賃収入相場】

収入と支出には次の項目があります。

【マンション投資の収入と支出】

マンション投資の家賃収入は、毎月現金がプラスにならないこともあります。

時間をかけて資産を積み上げる性質があるため、下記3つに当てはまるかを確認し、マンション投資に踏み切るかを判断しましょう。

• 長期の資産形成を前提にできる

• 毎月数万円の持ち出しがあっても対応できる

• 突発的なリスク出費に対応できる余剰資金がある

本記事の内容を、マンション投資を始める際の参考にしてください。